房地產估價師案例分析試題

1、20XX年房地產估價師《案例與分析》真題及答案一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的括號內)(一)李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于20XX年2月將該房屋改為商店并經營，于20XX年6月以3000元／m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于20XX年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為23

2、00元／m2。請問1張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性220XX年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為20XX年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元／m2。張某認為該估價結果偏低，因20XX年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元／m2。你認為應如何解釋該估價結果的合量性(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委

3、托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段、結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見表4—11。表411店面成交情況物業(yè)名稱ABC建筑面積／m2654850成交單價／(元m2)155001450015000成交口期20XX年9月20XX年8月20XX年10月請問：1你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料2若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因

4、素(說明：回答若超過5個，只按前5個評分。)(三)20XX年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第6～8層，20XX年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為20XX年10月15日。請問：1評估出租人權益價值時，承擔人是否毀約對房地產價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。2說明評估承租人權益價值的技術路線。二、單項

5、選擇題(共3大題，共20分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內)(一)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命為50年。經批準，該公司于20XX年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自20XX年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。20XX

6、年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。1若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是()。8在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括()。A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B銷售費用、銷售稅費和所得稅C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費D銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費(三)某房地產估價師運用市場法和假設開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于20XX年10月21日的土地使用權價格進

7、行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結果分別為2000元／m2和2300元／m2。假設20XX年10月和20XX年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數分別為102、106：土地報酬率為6％。9運用加權算術平均法得出的最終估價結果的分布范圍是()。A[2000，2300]B[2030，2270]C[2060，2240]D[2090，2210]10假設該宗地于20XX年10月21日的土地使用權價格為2250元m2，則該宗

8、地于20XX年10月21日的土地使用權價格是()元／m2。A2136B2165C2179D2206三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)封面和目錄(略)致委托人函XX市中級人民法院：受貴法院的委托，我公司對位于XX市XX路3號樓5層整層9573m2辦公用途的房地產(以下簡稱估價對象)進行了估價。估價時點

9、：20XX年3月5日。我公司根據《房地產估價規(guī)范》[GB／T50291—1999]的要求，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點20XX年3月5日的市場價值為：壹仟零玖拾肆萬元整(RMB1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMBll433元m2)。估價報告應用

10、的期限自20XX年3月16日起1年。隨函附交3份房地產估價報告。XXXX房地產評估有限公司(蓋章)法定代表人：XXX(簽字)20XX年3月16日注冊房地產估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4我們依照中華