如何界定違約金“過分高于損失”

1、1如何界定違約金“過分高于損失”Q1：承律師，您好！我們是一家互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)公司。2014年6月，我公司與一家商貿公司簽署了上海市中心某大廈1501室的《房屋租賃合同》，用作本公司辦公室。當時約定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5萬元，當時除了按照合同約定每月支付租金之外，還支付了2個月房租共計10萬元作為押金。到了2015年10月，因本公司風投撤資，公司現(xiàn)金流緊縮，本公司擬搬離現(xiàn)有辦公室，到某經濟園區(qū)繼續(xù)經

2、營，我們向出租方提出提前解除房屋租賃合同，但出租方提出不光要沒收押金，還要我們支付剩余3年多租期的房屋租金作為違約金。我們想請問一下，這樣的條款有效嗎？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作為違約金？我方有何方法可以抗辯出租方的要求？求助人：小朱A：小朱你好！你們公司的這個問題非常值得進行討論。首先，根據《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，你方因違約給對方造成損失，確應承擔相應的責任。但是上述條款規(guī)定的比較籠統(tǒng)，在司法實踐中缺乏操作性，因此

3、部分地方高院對于合同沒有約定違約責任的情形出臺過指導意見或解答：北京市高級人民法院在《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十四條中指示：“承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的……具體損失數額由法院根據合同3往會選擇“適當減少”，以顯雙方權利義務之公平。由于你方未履行完租期，這里會涉及違約責任是否過高的問題。關于這個問題，《合同法》第一百一十四條第二款中寫明：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或

4、者仲裁機構予以適當減少。”這里可以看到，雖然該條款對于約定責任過高的設置有所規(guī)定，卻并沒有一個具體的標準。那么如何來界定這個標準呢？在2013年的一起案件中，法院給出的判決意見與《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定相一致，即“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡

5、量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失?！苯Y合上海高院的意見精神，沒有約定違約責任時，對提前退租需要賠付的損失數額有過具體限制（即一般情況下為三個月租金以下），也就是說，如果合同中約定的違約金數額為三個月租金以下的，一般不會認為是合同法第一百一十四條第二款中的“過分高于造成損失，可以予以適當減少”的情形。而根據你們公司的實際情況，一共約定了五年的