商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)中的全面價(jià)值管理.pdf

1、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的熱點(diǎn)投資和發(fā)展，表現(xiàn)出了不規(guī)范性和非成熟性特點(diǎn)，很多項(xiàng)目在實(shí)際開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中都遇到了不同程度的問(wèn)題，特別一些是前期缺少合理定位與整體規(guī)劃的項(xiàng)目，實(shí)際運(yùn)作起來(lái)屢遭困境，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)贏利，給投資者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者以及整個(gè)社會(huì)造成了極大的資源浪費(fèi)。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段已形成高開(kāi)發(fā)量、高空置率、高價(jià)格增長(zhǎng)并存態(tài)勢(shì)。究其原因，主要還是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征和規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)和科學(xué)的方法應(yīng)

2、用。而行業(yè)對(duì)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論探討多，缺少對(duì)商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入系統(tǒng)的研究。因而，圍繞與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究，以及由此而產(chǎn)生的實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)和管理策略選擇，也正逐漸成為學(xué)術(shù)界和實(shí)踐領(lǐng)域的嶄新課題，具有很大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 本文擬通過(guò)研究商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征，結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展歷程，分析目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀和原因，在價(jià)值工程思想和方法的最新進(jìn)展—全面價(jià)值管理的理論指導(dǎo)下，比較系統(tǒng)的探討價(jià)值管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)

3、發(fā)的指導(dǎo)意義，由此探索商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)的主要手段和策略，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理提供有益建議。 文章結(jié)構(gòu)主要分為三個(gè)部分： 第一部分分析了商業(yè)地產(chǎn)的概念、發(fā)展概況和存在的問(wèn)題，著重探討了商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)的本質(zhì)特點(diǎn)，進(jìn)而總結(jié)出造成諸多開(kāi)發(fā)問(wèn)題的主要原因。另一方面對(duì)價(jià)值工程及其最新進(jìn)展一全面價(jià)值管理理論和應(yīng)用情況進(jìn)行了較為系統(tǒng)的介紹。 在此基礎(chǔ)上，第二部分研究了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)價(jià)值管理的需求，從價(jià)值鏈的角度系統(tǒng)分析商

4、業(yè)地產(chǎn)價(jià)值管理的特點(diǎn)和原理，提出了開(kāi)發(fā)商作為價(jià)值管理主體在整個(gè)價(jià)值管理中不可替代的主導(dǎo)作用。 第三部分分別從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如前期的可行性論證、建筑策劃和設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣和營(yíng)運(yùn)管理等方面探討了價(jià)值管理的應(yīng)用原則和策劃要點(diǎn)，給實(shí)際開(kāi)發(fā)運(yùn)作提出了有益建議。最后通過(guò)上海新天地商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)例分析了價(jià)值策劃和全面價(jià)值管理的成功應(yīng)用。本文認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目需要全面而長(zhǎng)期的進(jìn)行價(jià)值策劃和價(jià)值管理，然而價(jià)值工程在

5、國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的應(yīng)用還處于初級(jí)階段，開(kāi)展范圍有限，造成技術(shù)還不成熟，與國(guó)外存在不小差距，尤其在更需要應(yīng)用綜合價(jià)值工程和價(jià)值管理的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其應(yīng)用更是尚未起步，連必要的觀念、理論以及應(yīng)用體系都尚未建立，本文正是想從這一角度做一些有益的探索。 同時(shí)，從近幾年商業(yè)項(xiàng)目已暴露出的諸多問(wèn)題可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操作應(yīng)該在全面價(jià)值管理的統(tǒng)一思想指導(dǎo)下系統(tǒng)科學(xué)的策劃，尤其是開(kāi)發(fā)初期的規(guī)劃和定位，開(kāi)發(fā)商在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中更應(yīng)該采