“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題分析與對策

1、<p>　　“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題分析與對策</p><p>　　摘 要 “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)，以商業(yè)銷售為目的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村民委員會發(fā)放“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽村民證書”的住宅等房屋。由于違背現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，購買“小產(chǎn)權(quán)房”面臨很大風(fēng)險，但“小產(chǎn)權(quán)房”卻因其相對合法商品房優(yōu)惠的價格而在相當(dāng)多的地區(qū)事實上存在，并受到廣大購房者的歡迎，同時也引起了社會各界的廣泛關(guān)注。因此

2、，有必要從法律等層面對與“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問題進行分析探討，并就如何解決這些問題給出一些參考對策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 問題 分析 對策 </p><p>　　作者簡介：張炳文，天津昭元律師事務(wù)所律師。 </p><p>　　中圖分類號：D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-0592（2013）06-001-03 </p><

3、;p>　　2007年8月，中央電視臺“今日說法”曾報道過一則案例。北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村本是個名不見經(jīng)傳的小村莊。20世紀(jì)90年代末，因該村地處京郊、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅，有些高校繪畫專業(yè)的教師便到這里買房，也就是購買“小產(chǎn)權(quán)房”。然而，十年之后，一些原來賣房給畫家的村民突然提出，當(dāng)年的房屋買賣交易應(yīng)屬無效民事行為，要求畫家返還購房款并騰房。雙方最終對簿公堂，人民法院支持了村民的上述要求。 </p><p>

4、;　　2007年6月，原建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險提示：“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證明，不受法律保護。2007年12月，國土資源部部長徐紹史在全國縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村級干部國土資源法律知識宣傳教育培訓(xùn)活動電視電話會議上指出，農(nóng)村違規(guī)違法用地，規(guī)避了農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地審批，農(nóng)民很可能得不到相應(yīng)補償，長遠(yuǎn)生活會不能保障。在農(nóng)村買了“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主，他們的權(quán)益也是沒有保障的。隨后的幾年中，國務(wù)院及其下屬有關(guān)部委又多次就“小產(chǎn)權(quán)房”問題表態(tài)，均主張“小產(chǎn)權(quán)房

5、”不受法律保護。 </p><p>　　然而，“小產(chǎn)權(quán)房”作為我國特殊歷史條件下產(chǎn)生的一種房屋類型，其產(chǎn)生和發(fā)展有其特定的環(huán)境，對“小產(chǎn)權(quán)房”的管理也不可能單純依靠禁止建立、禁止銷售等強制性手段在短期內(nèi)一勞永逸地予以解決。對“小產(chǎn)權(quán)房”加以進一步分析和研究，探索解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的最終方案仍然十分必要。 </p><p>　　一、“小產(chǎn)權(quán)房”概述 </p><p>

6、;　?。ㄒ唬靶‘a(chǎn)權(quán)房”的基本概念 </p><p>　　對于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，目前在理論和實務(wù)界存在三種較為通行的解讀：第一種解讀是針對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)而言，基于購房人產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商的一個產(chǎn)權(quán)分割而來的理論，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)稱為大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)稱為小產(chǎn)權(quán)；第二種解讀是根據(jù)房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金區(qū)分，不用再繳納土地出讓金的稱為大產(chǎn)權(quán)，需要補繳土地出讓金的稱為小產(chǎn)權(quán)，依這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟

7、適用房就是小產(chǎn)權(quán)房；第三種解讀是按房屋權(quán)屬證書的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分。本文所討論的，是第三種解讀下的“小產(chǎn)權(quán)房”，即在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村委會等單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，由農(nóng)村鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會而非政府房管部門制作房屋權(quán)屬證書的房屋。 </p><p>　?。ǘ靶‘a(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生原因 </p><p>　　“小產(chǎn)權(quán)房”在我國已有多年的存在歷史。它

8、的產(chǎn)生與事實上的迅速發(fā)展漫延，是我國改革進程中多種因素共同作用的結(jié)果。 </p><p>　　首先，我國《土地管理法》及其實施條例、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，對土地資源的使用方式和范圍有著嚴(yán)格的界定，特別是對農(nóng)村集體土地進行了強制性的保護。按照上述法律法規(guī)的規(guī)定，地市及城市郊區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民對土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。城市國有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建

9、造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲泻蟛趴梢杂糜诜康禺a(chǎn)的開發(fā)，并進行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，實際上是“小產(chǎn)權(quán)房”問題產(chǎn)生的根源。在地方政府代表國家征地的過程中，廣大農(nóng)民得到的征地補償，往往要低于被征土地的實際價值。這就導(dǎo)致作為農(nóng)村集體土地占有、使用、收益權(quán)最直接行使者的農(nóng)民，反而無法獲得土地因商業(yè)建設(shè)出讓而增值所帶來的收益。在這種情況下，自行建房出售就成為了許多農(nóng)民的選擇

10、。 </p><p>　　同時，近年來，由于土地供應(yīng)量仍遠(yuǎn)不能滿足城市房地產(chǎn)建設(shè)需要以及相當(dāng)多的開發(fā)商惡意囤積土地等原因，普通商品房價格長期居高不下。這種超出一般城市居民購買能力的高房價，也是促使“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生和迅速發(fā)展的重要因素?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的熱銷，從作為主要購買者的城市居民角度看，其直接原因就在于價格相對便宜。另外，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣手續(xù)的簡易，物業(yè)費用的廉價……這一切使得相當(dāng)一部分城市居民，在正常房地產(chǎn)市場

11、無法解決房屋問題的情況下，將目光投向了投向了“小產(chǎn)權(quán)房”。 </p><p>　　此外，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會等在高額經(jīng)濟利益的驅(qū)使下違規(guī)向城鎮(zhèn)居民出售房屋，政府有關(guān)主管部門行政監(jiān)管的不力，一些地區(qū)政府有關(guān)主管部門對“小產(chǎn)權(quán)房”的曖昧態(tài)度等，也是“小產(chǎn)權(quán)房”得以產(chǎn)生和迅速發(fā)展的重要因素。 </p><p>　　目前，我國尚無關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”總存量的官方完整統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但是，全國工商聯(lián)房

12、地產(chǎn)商會數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間，全國“小產(chǎn)權(quán)房”竣工建筑面積累計達(dá)到7.6億平方米，其中僅“十一五”時期“小產(chǎn)權(quán)房”竣工規(guī)模即達(dá)到2.83億平方米。由此，我們也能對“小產(chǎn)權(quán)房”在全國范圍內(nèi)的發(fā)展情況有一個較為清晰的感受。 </p><p>　　二、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題與現(xiàn)實風(fēng)險 </p><p>　　（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題 </p><p>　　如

13、上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”之所以引起關(guān)注，并不是因為這類房屋從建設(shè)起就是違法建筑，而是因為這類房屋在發(fā)展規(guī)模迅速擴大，吸引了大批城市居民購買者的同時，其建設(shè)目的與銷售對象卻明顯不符合我國現(xiàn)行法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，事實上是非法的。 </p><p>　　1.我國現(xiàn)行法律法規(guī)與“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)的規(guī)定 </p><p>　　《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土

14、地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！蓖ǖ诎耸粭l規(guī)定：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”。 　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋

15、建設(shè)的行為”。同法第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。第九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓”?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開

16、發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為”。 </p><p>　　此外，國務(wù)院及其有關(guān)部委就“小產(chǎn)權(quán)房”問題也發(fā)布過一系列規(guī)范性文件。如1996年5月國務(wù)院《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?008年1月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用

17、地法律和政策的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，再次強調(diào)不允許城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。2009年9月1日國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。2011年，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，再次指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證。 </p><p>　　2.“小產(chǎn)權(quán)房”

18、的法律問題分析 </p><p>　　從我國現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員可以以戶為單位依法申請一處符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地建造住房，也可以出售或出租給本集體經(jīng)濟組織的其他成員，但該宅基地上的房屋是不能轉(zhuǎn)讓或出售給城市居民或本集體經(jīng)濟組織以外人員的。換言之，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的公民購買“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不能為法律認(rèn)可的，其購房合同依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，屬于違反法律

19、、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同，因而也是從法律上也應(yīng)當(dāng)是無效的。這一方面是因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)只是村民對集體土地享有的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)仍歸村集體享有。就村民個人而言其是不能對集體土地行使處分權(quán)的。另一方面是因為目前法律確認(rèn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在本集體內(nèi)享有的一種社員權(quán)，而社員權(quán)是不能由本集體成員以外的第三人享有的。 </p><p>　　目前，很多村集體組織、開發(fā)商在銷售“小產(chǎn)權(quán)房”時，往往

20、承諾該房產(chǎn)會具有由村民委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)購房合同頒發(fā)“房屋使用證”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證”，因而不會發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。但實際上我國法律規(guī)定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以登記為原則的，未經(jīng)登記的產(chǎn)權(quán)不能得到法律認(rèn)可。村民委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府并非我國法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)頒證機關(guān)，不具備法定頒證資格，因此由它們所頒發(fā)的所謂產(chǎn)權(quán)證書在法律屬性上是無效的，不能證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)同樣是不能得到法律承認(rèn)的。 </p><

21、p>　　綜上所述，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外的購房者雖然根據(jù)所謂的購房合同付款后對房子進行了占有和使用，但事實上并未取得任何對房屋的法律所有權(quán)。對他們而言，“小產(chǎn)權(quán)房”無論從法律上還是實際上就等價于“無產(chǎn)權(quán)房”。 </p><p>　?。ǘ靶‘a(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)實風(fēng)險 </p><p>　　1.購房者的權(quán)利難以得到保護 </p><p>　　第一，由于“小產(chǎn)權(quán)房”的

22、特殊地位和法律性質(zhì)，使得其相對普通商品房而言在流通轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域存在諸多限制，國家法律法規(guī)對普通商品房的相關(guān)規(guī)定對其無效，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理與其有關(guān)的案件。在發(fā)生涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的糾紛和訴訟時，根據(jù)法律規(guī)定，由于此類房屋買賣合同本身無效，購房者只能主張銷售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而從司法實踐來看，如果購房者明知所購房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”仍然購買的，由于己方有過錯，即使開發(fā)商違約，人民法院也可能

23、不會支持購房者賠償損失的請求，購房者的權(quán)利將無法得到保障。 </p><p>　　第二，由于自身的違法性，每一個“小產(chǎn)權(quán)房”項目都時時面臨著在有關(guān)部門整頓房地產(chǎn)市場過程中被停建甚至強迫拆除的可能結(jié)局。如果購買者已經(jīng)與銷售方簽訂了合同并交付了房款，那么前述情況發(fā)生時，購房者只能找銷售方索要購房款，最終極有可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可

24、的合法產(chǎn)權(quán)，購房者并非合法產(chǎn)權(quán)人，所以理論上幾乎無法取得國家給付的征地補償，取得征地補償?shù)闹荒苁恰靶‘a(chǎn)權(quán)房”法律上的所有權(quán)人即村集體和村民。 </p><p>　　第三，當(dāng)前，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成

25、爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)缺失，可能導(dǎo)致房屋質(zhì)量及房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。 </p><p>　　第四，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不在房產(chǎn)管理部門備案，導(dǎo)致購買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房屋的所有權(quán)人也無法對房屋再

26、行轉(zhuǎn)讓。？由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。 </p><p>　　2.國家糧食安全與農(nóng)民基本生活保障將受到影響 </p><p>　　我國自古以來是一個農(nóng)業(yè)大國，糧食安全與國家可持續(xù)發(fā)展和人民群眾基本生活休戚相關(guān)。保障糧食安全，關(guān)鍵之一就是要保護耕地，嚴(yán)格控制可能

27、大量占用耕地和其它農(nóng)村集體土地的建設(shè)行為，這也是國家法律法規(guī)對農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和用途進行限制，不承認(rèn)違法占用村民宅基地甚至耕地建設(shè)起來的“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的重要原因。 　　此外，在現(xiàn)行土地管理體制下，集體土地征收為國有土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補償在土地收益分配中實際上只占很少一部分，大部分的土地收益被當(dāng)?shù)卣块T和開發(fā)商所獲得。這樣，對農(nóng)民來說，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)就是使他們成為土地增值最大受益者的不合法但有效

28、的途徑。然而，大量有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入的“小產(chǎn)權(quán)房”商業(yè)化建設(shè)，卻使得農(nóng)民在獲得短期收益的同時，事實上喪失了生存的重要依靠——土地。同時，由于國家尚未出臺相關(guān)法律來明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和其成員間關(guān)于土地用途改變所帶來收益增長的分配問題，從而使得處于弱勢地位的農(nóng)民，其權(quán)益更容易受到傷害。因此，由于大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅，影響社會的穩(wěn)定，將成為開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的最為嚴(yán)重后果之一。 </p&

29、gt;<p>　　三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的可能對策 </p><p>　?。ㄒ唬┮?guī)范城市房地產(chǎn)市場，健全城市保障性住房制度 </p><p>　　1.加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，切實穩(wěn)定商品性住房價格 </p><p>　　小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就是高房價的并發(fā)癥。近年來，國家出臺了很多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，但這些措施沒有達(dá)到穩(wěn)定房價的目的，相反房價仍然不斷攀升，

30、此時小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰恰滿足了大量中低收入者的需要。從這個意義上說，如果不解決房價瘋漲的根本問題，即使堵住了小產(chǎn)權(quán)房，將來仍有可能出現(xiàn)其它與之類似的房屋類型。因此，國家應(yīng)進一步出臺規(guī)定，授權(quán)有關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r對本地的房地產(chǎn)市場進行規(guī)范，進一步穩(wěn)定房價，使房價的漲幅控制在人民群眾可以接受的范圍之內(nèi)。嚴(yán)格管理二手房市場。 </p><p>　　2.建立健全保障性住房制度，促進民眾“住有所居” </p>

31、<p>　　在成熟的現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家，由于社會公眾經(jīng)濟狀況、住房需求的多層次性，相應(yīng)的住房體系往往也體現(xiàn)出多層次性。商品性住房與保障性住房在這種住房體系中均占有重要地位，甚至保障性住房占住房總數(shù)的比例更高。在一些西方發(fā)達(dá)資本主義國家，包括亞洲的新加坡、我國臺灣地區(qū)等國家和地區(qū)，居住在保障性住房中的民眾能夠占到社會總?cè)丝谙喈?dāng)大的比重。完善的保障性住房體系，充足的保障性住房供應(yīng)，能夠更好滿足市場需求，逐步引導(dǎo)既有住房需求而收入水

32、平相對又低，追求低價位住房的社會群體將注意力轉(zhuǎn)移到保障性住房上來，逐漸改變社會住房消費習(xí)慣，縮小“小產(chǎn)權(quán)房”購買群體，客觀上對現(xiàn)階段條件下控制“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展規(guī)模能起到一定作用。 </p><p>　　（二）各方面條件成熟時，實現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化 </p><p>　　一方面，加快推進《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的修訂工作，在一定前置條件下，逐步肯定和實現(xiàn)農(nóng)村集體土

33、地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，確立“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的合法性，給予“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)利登記的適當(dāng)空間，使購房者的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)得到法律的承認(rèn)和保護。同時，提高用地補償標(biāo)準(zhǔn)，以實際享有土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等農(nóng)村集體土地使用權(quán)的農(nóng)民家庭或個人為用地補償給付對象；建立保障不再享有集體土地使用權(quán)的農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老等生產(chǎn)、生活需求的有效機制，市、縣級政府要對此負(fù)責(zé)。 </p><p>　　另一方面，對現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)根

34、據(jù)情況，區(qū)別對待：對沒有造成重大不利影響，已經(jīng)實際投入使用且有相當(dāng)規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”，可在補辦手續(xù)，補交各種費用的情況下，補發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，將其納入現(xiàn)行法律框架之內(nèi)，此類“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的合法性在司法審判中也可有條件予以認(rèn)可豍；對違法侵占耕地，甚至是基本農(nóng)田的，應(yīng)依法嚴(yán)肅查處。 </p><p><b>　　注釋： </b></p><p>　　豍陳耀東，吳

35、彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決.法學(xué)論壇.2010（1）. </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]劉江濤，張波.小產(chǎn)權(quán)房的影響、產(chǎn)生根源與整治對策初探.中國房地產(chǎn)金融.2008（3）. </p><p>　　[2]李家穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑.河北法學(xué).2009（8）. </p

36、><p>　　[3]蘇勇，黃志勇.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的路徑選擇.現(xiàn)代經(jīng)濟探討.2011（2）. </p><p>　　[4]于毅.小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的利益博弈分析.商業(yè)時代.2010（1）. </p><p>　　[5]宋志紅.小產(chǎn)權(quán)房治理與修改.中國土地科學(xué).2010（5）. </p><p>　　[6]魯曉明.論小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)——原罪的形成與應(yīng)