我國房地產(chǎn)泡沫存在性及其影響分析

1、<p>　　我國房地產(chǎn)泡沫存在性及其影響分析</p><p>　　摘要：當前關于我國房地產(chǎn)市場是否有泡沫存在著很多爭論。本文以2002-2010年我國35個大中城市為樣本，分別考察了房價收入比和住房可支付指數(shù)兩個指標，發(fā)現(xiàn)我國一線城市和東部一些城市存在嚴重的房地產(chǎn)泡沫；中西部城市房地產(chǎn)市場兩個指標狀況也不樂觀，存在泡沫化趨勢。針對上述情況，我們提出相應的措施來抑制和化解泡沫帶來的負面影響。 </p

2、><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；房價收入比；住房可支配指數(shù) </p><p>　　改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，房地產(chǎn)市場獲得了長足的發(fā)展。特別是在20世紀90年代末我國取消國家福利分房，進行住房市場商品化改革以及一系列財稅政策配套之后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展更為迅速，房地產(chǎn)投資占GDP的比重穩(wěn)步上升，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 </p><p>　　過去十多

3、年，房地產(chǎn)價格總體維持強勢上漲格局，各級政府也出臺了諸多政策措施對房地產(chǎn)市場進行多次調(diào)控，希望保持房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。2012年至今，上海、重慶試點房產(chǎn)稅、國家“國五條”新政等措施又先后出臺。在此背景下，本文圍繞何謂房地產(chǎn)泡沫、我國房地產(chǎn)是否存在泡沫、房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟的影響展開分析，具有一定的現(xiàn)實意義和預警作用。 </p><p>　　一、國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫文獻綜述 </p><p>

4、;<b>　　1.泡沫的定義 </b></p><p>　　“泡沫”一詞是人們對經(jīng)濟經(jīng)過一段時間的迅速繁榮，然后又急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破滅這一興衰過程的生動描繪。學術界關于資產(chǎn)泡沫的代表性觀點如下： </p><p>　　（1）歐美、日本學者觀點：Kindleberger認為：“泡沫”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲

5、價的預期，于是又吸引了新的買主――這些人一般只想通過買賣謀取利潤，隨著漲價，常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終，或者以繁榮消退而不發(fā)生危機。日本學者三木谷良一認為，所謂泡沫經(jīng)濟就是資產(chǎn)價格（股票、不動產(chǎn)）嚴重偏離實體經(jīng)濟的暴漲，然后暴跌的過程。 </p><p>　?。?）我國學者觀點：我國學者曹振良認為泡沫有以下兩重含義：泡沫是資產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)。泡沫是資產(chǎn)價格高于

6、由市場基礎決定的合理價格的部分。 </p><p>　　（3）本文對房地產(chǎn)泡沫的定義：綜上研究，本文認為房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投資所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場價值基礎的持續(xù)不斷的上漲。 </p><p>　　2.我國房地產(chǎn)泡沫的相關研究進展 </p><p>　　近年來房地產(chǎn)價格的快速增長引發(fā)了學術界對我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的大量爭論。經(jīng)濟學家運用不同的模型和數(shù)據(jù)

7、檢驗，主要形成三種觀點： </p><p>　?。?）我國房地產(chǎn)市場存在泡沫 </p><p>　　Wu， Gyourko and Deng通過對中國8個大城市的房價租金率、房價收入的研究，發(fā)現(xiàn)幾個大城市存在嚴重的泡沫，而且未來這些城市的價格是不可持續(xù)，容易引起較大幅度的價格下跌。 </p><p>　?。?）我國房地產(chǎn)市場不存在泡沫 </p><

8、;p>　　Ren， Yuan and Xiong使用理性預期模型檢驗法，運用我國35個大中城市1999-2009年的數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)我國不存在房地產(chǎn)泡沫。 </p><p>　?。?）我國房地產(chǎn)市場總體不存在泡沫，但是局部地區(qū)存在泡沫 </p><p>　　吳地寶、余小勇選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接指標法（單位根和協(xié)整檢驗）對我國1997～2006年間房地產(chǎn)業(yè)運行中是否

9、存在泡沫進行實證分析，得出結論是我國還不存在嚴格意義上的全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，但泡沫化傾向明顯，需要警惕。 </p><p>　　為判斷我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫或區(qū)域性泡沫，我們將結合我國房地產(chǎn)各項指標數(shù)據(jù)，開展對照分析。 </p><p>　　二、我國房地產(chǎn)泡沫的存在性研究 </p><p>　　1.房地產(chǎn)泡沫檢驗指標 </p><p>

10、;　　本文在參考以往文獻（如謝經(jīng)榮，劉琳等）的基礎上，選取了兩個指標作為房地產(chǎn)泡沫的檢驗指標，這兩個指標分別為房價收入比、住房可支付指數(shù)（Housing Affordability Index）。 </p><p>　　數(shù)據(jù)抽樣則選取全國35個大中城市：北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口

11、、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊作為研究對象。為便于進一步歸集研究，對35個大中城市做出以下分類： </p><p>　?。?）我國大中城市房價收入比 </p><p>　　國際上，房價收入比常用來衡量一個國家房價是否處于合理區(qū)間。房價收入比是指某地區(qū)的一套中等價格的房子需要花費該地區(qū)一戶中等收入水平的家庭多少年可支配收入。根據(jù)國際經(jīng)驗，一般認為房價收入比在4-6

12、之間是合理的；而在歐美發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為存在泡沫。鑒于我國統(tǒng)計制度尚不完善，我國的房價收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準確。同時根據(jù)我國的實際國情，我們認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區(qū)。 </p><p>　　公式：房價收入比=（住宅平均售價*家庭平均人口數(shù)*人均居住面積）/（家庭平均人口數(shù)*人均可支配收入）。 </p><p>　　通過計算，我們得出2002年至2010年我國

13、35個大中城市的房價收入比。以最近的2010年數(shù)據(jù)進行分析（如圖表2）：在35個大中城市中，房價收入比最高的為深圳15.8，最低為呼和浩特4.4，平均值為8.7。其中：房價收入比高于7的城市有24個，占比68.5%；高于10的城市有7個（分別為北京、上海、杭州、寧波、廈門、深圳、?？冢?，占比20%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2010年我國房地產(chǎn)市場已存在一定的泡沫，個別發(fā)展較快的沿?；蚴∈谐鞘械呐菽鼮閲乐亍?</p><

14、p>　　此外，我們將樣本的35個大中城市劃分為一線城市、東部二線城市、中部二線城市、西部二線城市四個組別，并分別計算各個組別每年房價收入比的均值，從而得到圖3。如圖3所示，我們可以看到2002-2010年間，一線城市的房價收入比最高，東部二線城市次之，中部二線城市和西部二線城市最低。四個組別的房價收入比均持續(xù)不斷的上升，特別關注到一線城市的上升幅度最大，已經(jīng)遠遠超過7的上限。上述數(shù)據(jù)表明一線城市的房地產(chǎn)上漲幅度已與市場價值基礎相背

15、離，一線城市的房地產(chǎn)泡沫較為嚴重。東部二線城市的房價收入比也處于不斷上漲的趨勢中，且其2010年房價收入比均值已達9.9，存在一定的泡沫。中部二線城市和西部二線城市房價收入比雖呈上漲趨勢，但仍處于房價收入比7的上限控制范圍左右，房地產(chǎn)泡沫的存在可能性較小。 　?。?）住房可支付指數(shù)（Housing Affordability Index） </p><p>　　住房可支付指數(shù)或稱為住宅可負擔能力指數(shù)（HAI）是

16、國外成熟的房地產(chǎn)市場分析工具，用來評價居民住房支付能力。 </p><p>　　美國國家不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）和其他一些商業(yè)機構通常向社會發(fā)布HAI指數(shù)，主要使用和參考者為政府、房地產(chǎn)市場中的各類企業(yè)和家庭。目前，該指數(shù)已成國外判斷住房支付能力的主要工具。 </p><p>　　HAI用于考察住宅市場中處于中位數(shù)收入水平的家庭對于處于中位數(shù)價格住宅的承受能力。如果中位數(shù)收入的家庭正好能

17、夠承受中位數(shù)房價的住房，則此時的HAI為100；如果該家庭只能承受更低價格的住房，則HAI小于100，大于100的指數(shù)說明該家庭能夠承受價格更高的住房。根據(jù)中位數(shù)的定義，HAI指數(shù)有較為明確的比較標準：大于100的指數(shù)值說明住房市場中家庭的支付能力較好，反之則較差。 </p><p>　　在計算的過程中，本文根據(jù)我國的實際情況，做了以下的設定：中位數(shù)家庭可支配收入中25% （上限）用于支付住房抵押貸款，抵押貸款首

18、付比例30%，貸款年限為30年，貸款年利率以每年的5年及以上長期貸款基準利率為準。 </p><p>　　公式設定如下：HAI=（家庭可支配收入*25%）/（月住房抵押貸款支出） </p><p>　　其中：家庭可支配收入=人均可支配收入*家庭平均人數(shù) </p><p>　　月住房抵押貸款支出=PMT（貸款利率，年限，抵押貸款總額），（PMT是一個函數(shù)，可以得到每月

19、住房抵押貸款支出數(shù)） </p><p>　　根據(jù)公式計算，得出2010年我國35個大中城市的HAI指數(shù)值。圖4所示，除呼和浩特（HAI為109）之外，其他34個城市的HAI值均小于100（多數(shù)小于80），表明這些城市中居民對該城市的房價承受能力較弱。其中：有9個城市（北京、上海、杭州、深圳、?？诘龋┑腍AI小于50，占抽樣城市數(shù)的25.7%。表明一套中等價格的住房按揭貸款支出是中等收入家庭能負擔上限的兩倍以上。進

20、一步證實了部分經(jīng)濟發(fā)達城市的房價存在嚴重泡沫，居民持有住房的負擔較重。 </p><p>　　同樣，我們將樣本的35個大中城市劃分為一線城市、東部二線城市、中部二線城市、西部二線城市四個組別，并分別計算各個組別每年HAI指數(shù)的均值，從而得到下圖5。圖5所示，一線城市平均HAI指數(shù)最低，東部二線城市次之，中部二線城市和西部二線城市最高。一線城市平均的HAI逐年下降，并且連續(xù)幾年處于50以下，同理可證一線城市的房地產(chǎn)

21、市場存在較為嚴重的泡沫，房價已處于當?shù)鼐用窦彝タ韶摀纳舷迌杀兑陨?。東部二線城市平均HAI指數(shù)也持續(xù)下降，幅度較一線城市低，但現(xiàn)階段已處于50-60區(qū)間，說明了這些城市存在一定的房地產(chǎn)泡沫。中部二線城市以及西部二線城市的HAI指數(shù)已于2007年之后步入了低于100的區(qū)間，表明這些城市的居民持有房地產(chǎn)的負擔在上升，如再下跌將產(chǎn)生泡沫。 </p><p>　　通過對我國房價收入比和HAI指數(shù)的雙指標分析，我們認為：首

22、先，我國一線城市特別是沿海發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較嚴重的泡沫，城市房價持續(xù)上漲并且脫離了市場基礎價值，需要引起警惕。其次，東部二線城市的房地產(chǎn)市場也存在泡沫，但是嚴重程度尚低于一線城市，值得引起關注。最后，中部二線城市和西部二線城市的房地產(chǎn)指標也不容樂觀，如失去有效調(diào)控，不久的將來也會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)市場泡沫存在的負面影響 </p><p>　　根據(jù)上

23、述析，我們已看到我國一線城市和東部二線城市都存在房地產(chǎn)泡沫，其他二線城市也具有泡沫化的趨勢。房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)存在將會從以下幾個方面對經(jīng)濟造成負面影響。 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)泡沫會擠出投資和消費，扭曲社會資源配置 </p><p>　　由于購買住房等房地產(chǎn)支出的增加，減少了我國城市居民其他消費的支出，從而對社會消費產(chǎn)生了擠出效應。此外，房地產(chǎn)價格持續(xù)升高而產(chǎn)生的高投資收益率，還

24、會使高收入家庭購買房產(chǎn)動力上漲，但高收入家庭的消費收入彈性較低，整個社會總體而言的消費收入彈性降低，從而抑制了社會的有效需求，加深了這種擠出效應。 </p><p>　　我國房地產(chǎn)泡沫的存在意味著房地產(chǎn)投資看起來具有更高的回報率，引起大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，企業(yè)把原先用于生產(chǎn)性的資金轉移到房地產(chǎn)業(yè)投資，也將產(chǎn)生強烈的擠出效應，使得生產(chǎn)和基礎建設的資金減少，導致實體領域的生產(chǎn)效率下降。 </p>&

25、lt;p>　　（2）房地產(chǎn)泡沫使銀行系統(tǒng)累積大量風險 </p><p>　　在房地產(chǎn)泡沫階段的前中期，出現(xiàn)經(jīng)濟繁榮、銀行對形勢估計樂觀而采取寬松的貸款政策，短期內(nèi)的高回報率導致房地產(chǎn)類貸款比例增加，從而增加銀行業(yè)的貸款集中度及房地產(chǎn)類貸款的風險暴露比重。據(jù)統(tǒng)計，2010年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行貸款總額比重在20%左右。一旦泡沫破裂，大量房地產(chǎn)項目就會出現(xiàn)資金緊張，進而影響還款能力，銀行業(yè)的壞賬率將會大幅

26、上升；房地產(chǎn)價格的大幅下跌，將會影響抵押、擔保物的價值，其他行業(yè)的償債能力也會受到影響，從而加大銀行業(yè)的風險。 </p><p>　?。?）房地產(chǎn)泡沫對社會的負面效應 </p><p>　　房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展導致房地產(chǎn)價格居高不下，加劇了國民收入分配的不平等，社會財富進一步加快向少數(shù)人群集中，各階層人員的收入差距繼續(xù)擴大。在房地產(chǎn)投機暴利的誘惑下，會不斷有各類人員參與投機性購房；生產(chǎn)型企業(yè)也

27、不愿意從事實體經(jīng)濟，轉移資金參與房地產(chǎn)投機，使得整個社會的投機氣氛濃厚。此外，房地產(chǎn)泡沫中，大量的城市家庭將大部分資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)上。一旦泡沫破裂之后，房地產(chǎn)價格大幅下滑，導致居民家庭資產(chǎn)遭受巨大損失，可能引起社會動蕩，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。 </p><p><b>　　三、政策建議 </b></p><p>　　縱觀全世界最近幾十年的房地產(chǎn)泡沫歷史可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡

28、沫造成的繁榮是短期的，但是泡沫破滅之后卻需要付出長期沉痛的代價才能逐漸恢復。我國目前不少大城市都存在著房地產(chǎn)泡沫，如若不采取措施控制房地產(chǎn)泡沫，那么在不久的將來，這些泡沫對經(jīng)濟的負面影響就會成為現(xiàn)實。在此，我們提出如下政策建議。 　　1.拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散銀行系統(tǒng)風險 </p><p>　　據(jù)統(tǒng)計，國外房地產(chǎn)項目的資金來源中直接融資的比例在70%-80%之間，銀行貸款的比重在10%-20%之間，而我國

29、的房地產(chǎn)項目中銀行資金占比為50%以上，銀行業(yè)承擔了項目的大部分風險。建議對銀行業(yè)的房地產(chǎn)項目貸款要求進一步嚴格規(guī)定，控制銀行貸款在房地產(chǎn)融資中的占比，以分散銀行系統(tǒng)風險。同時，國家提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目直接融資的比重要求，積極擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，如通過發(fā)行債券、公開發(fā)行股份、房地產(chǎn)投資基金、引進國外投資者、員工內(nèi)部持股、信托基金等形式。 </p><p>　　2.加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，平抑房地產(chǎn)價格增長

30、</p><p>　　我國部分城市如北京、上海、深圳等的房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在較為嚴重的泡沫，需要進行房地產(chǎn)調(diào)控，平抑當?shù)胤康禺a(chǎn)需求，控制房地產(chǎn)價格增長幅度，從而在3-5年的時間段內(nèi)將房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)化解。有研究表明，我國房地產(chǎn)價格高漲的原因是住房持有成本低、實際利率較低、高儲蓄率、物業(yè)稅較低以及缺乏替代性投資市場導致的，因此可以從這些方面多管齊下，進行綜合調(diào)控。例如開征物業(yè)稅和房產(chǎn)稅；實行差別信貸政策等等。 <

31、/p><p>　　3.推進金融市場多元化建設，增加居民投資渠道 </p><p>　　目前，我國中低階層的城市居民家庭將大部分的資金都投資于房地產(chǎn)市場。對于很多普通家庭來說房產(chǎn)就是最穩(wěn)妥、最大宗的家庭資產(chǎn)。最近幾年，各種金融市場如股票、債券、基金、信托、銀行理財?shù)仁袌龃罅Πl(fā)展但還不夠完善，不能給投資者提供較高的回報和投資的可信度，尚未替代房地產(chǎn)市場的投資地位。因此，下階段我國將推動這些市場進一

32、步完善發(fā)展，提高金融理財服務水平，引導居民形成合理的家庭投資組合，分散資金，降低風險。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　References </p><p>　　[1]Kindleberger， C. P.， 1989， Manias， Panics and Crashes： A History of

33、Financial Crises， Basic Books， New York. </p><p>　　[2]Ren Yu.， Yuan Yufei.， Xiong Cong.， 2012， “House Price Bubbles in China”， China Economic Review 23， 786-800. </p><p>　　[3]Wu Jing， Gyourko Jo

34、seph and Deng Yongsheng， 2010， “Evaluating Conditions in Major Chines Housing Markets”， NBER Working Paper 16189. </p><p>　　[4]曹振良等：《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究》，北京大學出版社2002年版. </p><p>　　[5]劉 琳 黃 英 劉洪玉：“房地產(chǎn)泡沫