威海樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究.pdf

1、我國商業(yè)地產(chǎn)對進(jìn)一步促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)、擴(kuò)大國內(nèi)需求、拉動固定資產(chǎn)投資、改善居民生活條件以及塑造文明的城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)前后一體化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)揮了非常重要的作用。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是轉(zhuǎn)型專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資者越來越重視項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)問題，然而，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中存在諸多需要迫切解決的問題：諸如投資者風(fēng)險(xiǎn)意識差、缺乏項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大、缺乏全面的市場調(diào)查分析等等。從理論上來看，國內(nèi)學(xué)術(shù)界

2、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究還存在不足之處，具體表現(xiàn)在：缺少投資風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)理分析、風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系構(gòu)建缺乏實(shí)證研究、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施缺乏針對性。因此，深入研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理問題，具有重要的實(shí)踐意義和理論價(jià)值。
　　本文以威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為研究對象，通過相關(guān)文獻(xiàn)資料收集有關(guān)項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目運(yùn)營階段的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)計(jì)了初始問卷調(diào)查表，經(jīng)過小范圍施測，最后確定了正式調(diào)查問卷。對國內(nèi)5家上市公司分

3、布在全國各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為調(diào)研樣本，運(yùn)用因子分析法確定了各個階段的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素歸為4個因子，最終構(gòu)建了威海樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系包括4個一級指標(biāo)，分別是：決策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，其中決策風(fēng)險(xiǎn)包括4個二級指標(biāo)，市場風(fēng)險(xiǎn)包括3個二級指標(biāo)，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括4個二級指標(biāo)，管理風(fēng)險(xiǎn)包括7個二級指標(biāo)。然后對威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，一是各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分析；另一方面是各種風(fēng)險(xiǎn)損失量相對嚴(yán)重

4、程度展開分析。對于前者，采用德菲爾法經(jīng)過三輪分析，確定了比較一致的投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；對于后者，采用層次分析法給出了各種風(fēng)險(xiǎn)損失量相對嚴(yán)重程度的權(quán)重，最后，綜合考量兩方面的結(jié)果，確定各種風(fēng)險(xiǎn)等級，給出了5種關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素，分別是可行性研究風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者購買力水平風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。最后，運(yùn)用因果分析圖法明確了上述5種關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的細(xì)化原因，如可行性研究風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是存在操作性風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是承包人

5、自身的風(fēng)險(xiǎn)和合同條款存在風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者購買力水平風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是品牌風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是價(jià)格條款的風(fēng)險(xiǎn)，溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化原因是利益主體意見分歧，然后針對這些原因提出了具體的具有針對性的防范措施。
　　本文的主要結(jié)論如下：
　?。?）編制了威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)正式調(diào)查問卷表。該問卷表由18個題項(xiàng)組成。
　?。?）構(gòu)建了威海市樂天瑪特商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。一級指標(biāo)包括決策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理