重慶房地產泡沫測度及金融對策研究.pdf

1、自1997年直轄以來，在國內宏觀經濟“雙高”增長的背景下，重慶經濟步入快速發(fā)展時期，GDP增速保持年均10％以上。重慶房地產快速發(fā)展的周期為2000年以后，和這一周期基本保持一致。日本、香港、北海和海南的案例告訴我們，在這種高投資、高信貸拉動的增長方式下，高額房地產投入是把雙刃劍，既帶來了產業(yè)和社會經濟的發(fā)展，又帶來了房價不斷上揚、通貨膨脹、資源配置失衡、金融風險集聚等一系列問題。對此，房地產開發(fā)商、地方政府、銀行展開利益博弈行為，在制

2、度、市場不完善的條件下，其結果是形成“窗口誘導”效應，引致過量要素投入和虛假需求，進而引發(fā)房地產泡沫。在研究泡沫經濟這一個至今沒有公認的經濟學定義的復雜經濟現象時，明確其內涵和特質、以及研究邊界就顯得極為重要。 本研究首先分析了國內外著名經濟學者對于泡沫經濟的不同見解，提煉、歸納為：泡沫經濟的形成原因很復雜，宏觀經濟環(huán)境、制度結構的較大變化導致預期的高度不確定性，而經濟法規(guī)、規(guī)范和社會信用文化的失衡則加劇了這種不確定性，最終發(fā)展

3、成為羊群效應和道德風險，加速價格的快速波動，最終膨脹形成泡沫。在此基礎之上，本研究于范疇內界定房地產泡沫為：房屋、土地及其形成的證券化標的資產，在市場預期的不確定條件下，短期內價格脫離其基礎價值非理性快速上漲，最終超越市場可承受的狀態(tài)和過程。因此，在研究房地產泡沫時，首先需要明確測度的時間區(qū)段。在通過對全國和重慶房地產發(fā)展進行比較研究后，本研究確定時間區(qū)段為2001-2007年，其后分別建立了重慶房地產泡沫的動態(tài)自回歸檢驗、因果檢驗模型

4、和VAR模型，分析房價與地價的泡沫情況，及其二者的關系。自回歸檢驗結果支持重慶房地產存在過熱傾向；因果檢驗結果說明重慶商品房價格和土地價格存在雙向因果關系，二者互為反饋；VAR模型分析了二者脈沖響應過程，表明土地價格不是影響真實房價加速上揚的主要原因。 在資產的加速泡沫化過程中，過度的金融支持起到了推波助瀾的作用；在泡沫破滅的過程中，金融支持又轉化為一種傳導機制，加速泡沫在金融領域傳遞，最終向社會經濟的其他領域擴散。可見金融支持

5、是泡沫形成和發(fā)展的基礎之一，本研究將之納入指標評價體系，隨后結合國內外相關研究、重慶區(qū)位和發(fā)展實際情況，構建了重慶房地產泡沫測度的指標體系與闕值，計算得出2007年重慶房地產整體發(fā)展有過熱態(tài)勢，開始出現局部輕度泡沫化傾向。這主要由宏觀層面投資過熱引起，房地產結構問題加重了泡沫程度，而總體上金融支持的不足抑制了泡沫的產生。中觀層面，本研究對比分析重慶區(qū)域房地產投入具體情況，得出重慶市房地產發(fā)展存在嚴重的不均衡性。其后，構建了重慶主城區(qū)房地

6、產要素投入前沿分析模型，分析了技術效率與規(guī)模效率，得出技術進步與規(guī)模效益遞減同時存在的結論，這一過程的微觀效應，體現在區(qū)域不均衡造成要素配置的浪費與低效率，進而轉化為局部的泡沫；而宏觀效應，則造成房地產對其他產業(yè)投入的擠出。 綜上，重慶房地產過熱產生的原因在于宏觀經濟環(huán)境、制度性因素以及區(qū)域發(fā)展的不均衡三個方面的共同作用。宏觀經濟環(huán)境表現為經濟增長主要依靠投資拉動，過高的房地產投資以及不均衡的區(qū)域產業(yè)結構造成“過熱”與“偏冷”并