房地產(chǎn)企業(yè)公開市場獲取土地模式簡析

1、房地產(chǎn)企業(yè)公開市場獲取土地模式簡析拿地，是地產(chǎn)開發(fā)中重要的一環(huán)，目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地主要有兩種方式，一是通過招拍掛方式在公開市場上獲取土地，二是通過轉(zhuǎn)讓、投資參股或收購股權(quán)的方式取得“二手地”或在建工程。隨著土地市場的日益規(guī)范，招拍掛出讓方式已經(jīng)逐漸成為土地市場的主流。招拍掛公開出讓方式的實(shí)際操作中，除了在土地市場完全公開透明化參與競買的方式外，在公開出讓之前跟政府協(xié)議走招拍掛程序的方式也是非常普遍，這種操作方式對于企業(yè)有針對性的進(jìn)行土地

2、儲備、避免盲目投資都有非常積極意義。針對這一類操作，為確保前期投入大量精力的土地能順利獲取，企業(yè)在各項(xiàng)條件或者流程的設(shè)置上就要注意排除其他競爭者，達(dá)到順利取得土地的目的。規(guī)劃條件設(shè)置、拆遷補(bǔ)償和公建設(shè)施建設(shè)等方面條件1、毛地介入，在土地拆遷、整理、公建配套中，留下一些尾巴工程。由于前期介入的公司負(fù)責(zé)土地拆遷、整理、公建配套等工作，可以在相應(yīng)工作尚未完成，或者正在操作中時，即進(jìn)入出讓程序，此時土地半生不熟，同樣對其他開發(fā)商拿地構(gòu)成實(shí)質(zhì)障礙

3、。例如已與居民達(dá)成拆遷協(xié)議，但未開始拆遷；或動遷安置房尚未建成，居民未搬遷；也可以是地塊內(nèi)的一些附著物尚未拆除等狀況，或者是部分道路、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施尚未完成、到位等。由于其他開發(fā)商不能自行處置，因此其他的開發(fā)商在拿地時就會猶豫。2、前期投入資金幫助政府進(jìn)行輔助設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)。在地塊內(nèi)預(yù)先建設(shè)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)條件所要求的設(shè)施等，在出讓條件中要求競得者與市政設(shè)施建設(shè)者協(xié)商補(bǔ)償。例如提前做需要做代征的道路、河流整治、學(xué)校或者其他政府要求建

4、設(shè)的配套設(shè)施如醫(yī)院等，地塊的競得者必須與市政設(shè)施建設(shè)者協(xié)商補(bǔ)償或者繼續(xù)建設(shè)等。這樣就對其他開發(fā)商拿地形成成本不確定性，達(dá)到排除競爭者的作用。3、可以在地塊出讓要求中，要求競得者就具體規(guī)劃條件、指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案等與一級開發(fā)商或者相鄰項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行協(xié)商一致；例如在某一地塊的出讓條件中要求競得者的設(shè)計(jì)方案與前期土地整理方已拿、地塊用途設(shè)置方面捆綁出讓不同用途的土地，使地塊變成其他開發(fā)商眼中的雞肋項(xiàng)目。比如捆綁高價(jià)值的住宅用地與無法出售盈利的大型公

5、建配套設(shè)施體育館、占地面積大、費(fèi)用高的大中學(xué)校、醫(yī)院、政府大型設(shè)施等。要求開發(fā)商免費(fèi)建設(shè)，將產(chǎn)權(quán)無償移交政府等。地方政府相關(guān)政策模糊界定地方政府出臺相關(guān)的政策細(xì)則，與從國家政策層面的理解存在偏差。因此，熟知該地區(qū)政策的企業(yè)就能更好的把握住投資機(jī)會。例如09年由萬科獲得的中山庫沖某項(xiàng)目，由于出讓文件寫明增值稅部分由競得人自行負(fù)責(zé)，按照文件測算過程中增值稅額按照清算計(jì)約1.5億，加上其他稅費(fèi)補(bǔ)償?shù)绕鹗紭敲娴貎r(jià)達(dá)3503元平。而中山地稅局在地

6、塊出讓結(jié)束后不久出臺的增值稅政策明確：納稅人如不能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證或申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核定征收率為3%。該項(xiàng)目最終由萬科獲得，而其他企業(yè)在項(xiàng)目的投資效益分析階段未能深入研究中山市關(guān)于增值稅的相關(guān)政策出臺的背景，導(dǎo)致錯失投資機(jī)會。以上這些模式應(yīng)該是開發(fā)商拿地的慣常模式，對于越來越規(guī)范的土地市場，操作的空間漸漸縮小，并且風(fēng)險(xiǎn)日益加大。碧桂園、中海等地產(chǎn)巨頭最近都在拿地操作手法上遭到國土部門查