物業(yè)管理的策劃

1、情境二 物業(yè)管理的策劃,模塊一 物業(yè)服務企業(yè),物業(yè)服務企業(yè)——是指依法設立，具有物業(yè)管理資格根據物業(yè)服務合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務的企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)的特征1、物業(yè)服務企業(yè)必須依法成立2、物業(yè)服務企業(yè)是法人企業(yè)3、物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務4、物業(yè)服務企業(yè)應當獲得經濟報酬物業(yè)服務企業(yè)的性質物業(yè)服務企業(yè)是為業(yè)主提供物業(yè)服務的，其性質是服務性企業(yè)。,一、物業(yè)服務企業(yè),,二、物業(yè)服務企業(yè)的設立,（

2、一）物業(yè)服務企業(yè)設立的條件,（取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持有關資料到所在地政府物業(yè)行政主管部門備案）,（二）物業(yè)服務企業(yè)的設立程序,可行性研究（供求情況調查、了解國家和政府有關法律和法規(guī)、編寫可行性報告）訂立發(fā)起人協(xié)議申請企業(yè)名稱預先核準出資驗資、確立公司的組織機構申請工商注冊登記申請稅務登記、印章刻制、相關帳戶設立申請資質審核,三、物業(yè)服務企業(yè)的資質管理,1999年10月，國家建設部頒發(fā)了《物業(yè)服務企業(yè)資質管理試行辦法》

3、，將物業(yè)服務企業(yè)資質分為一、二、三三個等級。一級資質二級資質三級資質新建立的物業(yè)服務企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領取《臨時資質證書》，物業(yè)服務企業(yè)在領取《臨時資質證書》后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務?！杜R時資質證書》有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質的評定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。,資質的申報和審批,物業(yè)服務企業(yè)資質的申報

4、。申報時提交：,物業(yè)服務企業(yè)資質的申報,營業(yè)執(zhí)照,企業(yè)資質證書正、副本,各類人員的資格證書和勞動合同,物業(yè)服務合同復印件,物業(yè)管理業(yè)績材料,,,,,,,,,,,物業(yè)服務企業(yè)資質的審批,物業(yè)管理公司經營資質的審批程序.,公司發(fā)起人或發(fā)起單位,房地產主管部門,工商行政管理部門,,,,,,,,⑤30日內申辦資質備案和資質等級證書,②三周內核發(fā) 批準文件,①審批,④核發(fā)營業(yè)執(zhí)照,③注冊登記,四、物業(yè)服務企業(yè)的權利和

5、義務,權利與義務概述,權利與義務的概念,權利——從權力的法律功能和社會價值的角度來說，權力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實現(xiàn)于法律關系中的、主體以相對自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。,義務——是設定或隱含在法律規(guī)范中、實現(xiàn)于法律關系中的、主題以相對受動的作為或不作為的方式保障權利主題獲得利益的一種約束手段。,權利與義務的關系,結構上的相關的關系,數(shù)量上的等值關系,功能上的互補關系,價值意義上的主次關系,物業(yè)服務企業(yè)的權利,物業(yè)服

6、務企業(yè)在物業(yè)管理活動中，享有以下權利：參與和資質要求相對應的物業(yè)管理招投標的權利承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規(guī)定接管相關資料的權利。根據物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)實施管理經營服務的權利。根據法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務等費用的權利?？梢詫⑽飿I(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)的權利。,6、可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，可以接受水、電

7、、氣、視、訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)費用的代收服務的權利。,,7、、與相關委托人在合同中約定相關費用、報酬的權利。,8、對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律潮重規(guī)定的行為，予以制止的權利。,9、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作的權利。,10、向物業(yè)管理主管部門投訴物業(yè)管理活動中相關事項的權利。,11、根據相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議，監(jiān)督房屋裝飾裝修的權利。,

8、12、經業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的權利。,13、法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務合同約定的其他權利。,物業(yè)服務企業(yè)的權利應主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)服務企業(yè)的權利行使必須以物業(yè)服務合同的約定或業(yè)主大會的授權為依據。,物業(yè)服務企業(yè)的義務,按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務的義務。物業(yè)服務合同終止時，應將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關資料移交給業(yè)主委員會的義務。物業(yè)服務合同終止

9、時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間做好交接工作的義務。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務。不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務。接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位委托代收相關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的義務。在制止物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時，有及時向有關行政管理部門報告的義務。,協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事

10、故時，在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作的義務。確需改變公共建筑和共用設施用途的，有提請業(yè)主大會討論決定同意的義務。因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業(yè)主委員會同意的義務。將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主的義務。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務合同約定的其他義務。,案 例 分 析,[案例1] 甲物業(yè)管理公司系乙實業(yè)公司的分公司，于2004年6

11、月8日與丙公司簽訂物業(yè)服務合同，為丙公司開發(fā)建設的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)服務合同承諾確保機動車場停車安全。在履行物業(yè)服務合同過程中，由于甲物業(yè)管理公司的安全維護人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報警系統(tǒng)失靈，致使停放在停車場內的一輛高檔轎車被嚴重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一個分支機構，且為了騙取資質證書，借用了工程技術人員職稱證書并偽簽了勞動合同。法院依法做出判決，有力地維護了

12、業(yè)主的合法權益。討論： 1、在該案中，乙公司是否該承擔相應的責任? 2、甲公司的資質證書是否該被吊銷? 3、甲公司對受損車輛應承擔什么樣的責任? 4、甲公司該承擔什么樣的法律后果?,復習思考題,1、物業(yè)服務企業(yè)不同資質等級的條件是什么?2、物業(yè)服務企業(yè)的義務是什么?3、物業(yè)服務企業(yè)的權利是什么?,一、招標與投標的概念、特點,招標——是指招標人根據自己的需要，提出一定的標準或條件向社會或幾個特定的供應商

13、發(fā)出投標邀請的行為。,投標——是指投標人在接到招標通知后，根據招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。,招投標的特點：,標價的保密性,報價一次性,法律約束性,模塊二 招投標的認識,物業(yè)管理招標投標——是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)服務企業(yè)而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采用科學方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)服務企業(yè)的全過程。,物業(yè)管理招標投標的意義,是

14、市場發(fā)展的需要,是房地產管理體制改革的需要,是促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要,二、物業(yè)管理招投標,,（一）基本概念,（二）物業(yè)管理招標,物業(yè)管理招標的特點：,,,,,超前性,長期性和階段性,物業(yè)管理招標的方式,,,,,,公開招標,邀請招標,協(xié)議招標,物業(yè)管理招標的原則,,,,,,公平原則,公正原則,合理原則,三、物業(yè)管理招標的程序,準備階段,,,成立招標機構,編制招標文件,制定招標標底,招標實施階段,,,招標公告或邀請,資格預審,召開標前會

15、議,開標、評標、定標,招標結束階段,,,資料的整理與歸檔,合同的簽定與履行,四、 物業(yè)管理投標程序與方法,投標程序分三個階段：,投標的前期階段,投標的實施階段,投標的結束階段,,投標的前期階段,,,,,,,取得投標資格,籌措資金,收集物業(yè)相關資料,進行投標可行性分析,申請資格預審,,,,,從事國際投標的資格要求,從事國內投標的資格要求,,,,,,招標物業(yè)條件分析,公司投標條件分析,競爭者分析,,風險分析,投標的實施階段,,,,取得并熟

16、悉招標文件,,考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標前會議,,制定物業(yè)管理服務方案,,制定資金計劃,,標價試算,,標價評估與調整,,辦理投標保函,,編制標書,,封送標書與保函,,現(xiàn)場答辯,投標的結束階段,,中標后合同簽定與履行,,未 中 標 的 總 結,,資 料 整 理 與 歸 檔,模塊三 物業(yè)管理服務方案策劃,一 概述,物業(yè)管理方案的種類,,,營銷用項目管理服務方案,項目管理服務實施方案,,,按專業(yè)類別的分類方案,按管理性質的分類方案,按時期階段的

17、分類方案,按物業(yè)用途的分類方案,方案策劃的作用,（1）合理定位,（2）收支有數(shù),（3）規(guī)范服務,（4）確保質量,（二）物業(yè)管理服務方案的內容,1、物業(yè)概況,基本概況,,設備設施概況,,業(yè)主構成概況,2、管理服務事項,3、管理目標,4、管理標準,5、機構設置與人員配備,6、管理服務辦法,7、質量控制辦法,8、延伸服務辦法,9、物業(yè)服務收支預算,10、公共能源收支預算,（三）物業(yè)項目管理服務方案的編制與評審,項目管理服務方案的編制可分為五個

18、步驟進行：,項目調查,,方案構思,,方案編寫,,方案討論,,形成初稿,管理服務方案的評審,1）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標和企業(yè)管理模式,2）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī),3）方案是否能保障物業(yè)服務合同的管理目標、管理標準的實現(xiàn),4）各項管理服務費用的設立、預算是否合理,5）方案有無創(chuàng)新,6）方案是否可操作,物業(yè)項目管理服務方案的實施,選擇方案實施的負責人,,組織方案實施的工作班子,,做好方案實施的充分準備,案例分析,某市某項住

19、宅小區(qū)招標，在開標時，出現(xiàn)了4種情況: 1、招標者發(fā)現(xiàn)A投標公司在遞送投標書時未附投標保函，便拒絕該公司標書，并將其標書退還。 2、B投標公司與C投標公司同時委托甲公司代理遞交標書并參加開標會議，但招標者通知甲公司代表只能代理投遞一份標書，請其撤回另一份標書。 3、開標結束后，招標者認為各投標人的投標報價都高于標底價，不符合自己的預期，就當場宣布本次投標作廢。 4、在宣布本次投標作廢后，招標者說明，應邀參