龍湖地產景觀設計與施工管理(84)頁

1、房地產景觀設計、施工管理,主講人 曹海瑛,曹海瑛背景介紹,19年的工作經驗，其中有11年設計單位從業(yè)經驗，8年地產公,司工作經驗，先后在華新國際、龍湖地產、協(xié)信集團、匯祥地產等,負責相關管理工作，曾擔任過設計部經理、副總工程師、設計總,監(jiān)、副總經理。擅長設計管理流程制度的梳理，產品研發(fā)，示范區(qū),景觀和裝修設計效果把控。曾擔任多家地產公司、景觀設計和裝修,設計單位的設計顧問。,,,,,,龍湖地產景觀設計及施工管理,關鍵詞：景

2、觀效果/成本控制示范區(qū)/客戶敏感點關鍵節(jié)點/樣板帶路品質/價值3,二,三,四,二,三,四,第一部分,房地產景觀設計管理,目錄,一,景觀設計管理流程景觀設計階段性成果及各階段管控要點景觀設計管理關鍵點分析景觀設計案例解析,第二部分,景觀施工管理及成本控制,一,景觀施工管理流程景觀施工管理的階段分析景觀施工管理和成本控制關鍵點分析景

3、觀施工管理和成本控制案例解析,,引子：走近龍湖,龍湖是怎樣煉成的？,第一部分,房地產景觀設計管理,第一部分,一、景觀設計管理流程,設計管理流程及要素,部門職責及組織架構,景觀設計合作單位管理,景觀設計計劃管理,第一部分,設計管理流程及要素,1、設計管理要素設計管理是高增值工作，有四大工作要素,第一部分,2、設計管理流程分為四個階段：,1）、設計前期準備階段；2）、設計中間過程階段；3）、設計階段性成果控制；4）、設計后期審查跟

4、蹤階段。,第一部分,3、運營架構,第一部分,設計研發(fā)部職責及組織架構,1、設計研發(fā)部職責,1）、項目設計過程管理和質量標準管理。２）、公司產品線設計產品組合研究。,３）、以價值為導向的研發(fā)工作產品標準和產品系列的維護。,4）、負責分供方的管理。,11,第一部分,2、設計研發(fā)部組織架構,12,第一部分,景觀設計合作單位管理,合作單位的選擇,合作單位的評價,合作單位資源庫,第一部分,景觀設計計劃管理：,1、按公司年度目標和一級計劃，

5、分解部門二級和,三級計劃。,2、形成部門年度計劃、月度計劃、周計劃。,3、形成項目計劃。,4、形成資金計劃。,第一部分,景觀設計計劃管理：,第一部分,應該形成以下管控文件,合作單位管理體系和流程設計單位綜合評價標準合作單位資源庫,第一部分,二、景觀設計階段性成果及,各階段管控要點,項目階段性成果管理,景觀設計啟動階段 (8個點）,景觀概念設計 (8個點）景觀方案設計 (8個點）景觀擴初設計 (10個點）,

6、景觀施工圖合圖階段 (2個點）,景觀施工圖設計 (7個點）,景觀施工圖交底及施工配合階段 (8個點）,第一部分,項目階段性成果管理,18,第一部分,項目階段性成果標準,以階段劃分為主，專業(yè)劃分為輔，階段性成果覆蓋,各專業(yè)成果。,1、項目方案階段設計成果標準,2、項目初步設計階段設計成果標準,3、項目施工圖階段設計成果標準,4、項目其他設計成果標準,19,第一部分,景觀設計啟動階段,調研與準備；,準備工作草圖，收集關于基地現狀和特點的草圖

7、；實地勘察、基地資料分類記錄；制定項目設計計劃；,提出景觀設計思路和理念；,擬定景觀設計合同和設計任務書；開展景觀設計單位的邀標工作；確定景觀設計單位。,20,第一部分,景觀概念設計,采用意向圖片， 描述景觀的整體調性，描述關,鍵景觀節(jié)點。,控制景觀的硬景和水景的面積。,硬景鋪裝材料一般控制3—5種以內。對喬木、灌木等提出品種范圍。體驗區(qū)景觀構想?？倛D評估。,概念設計成果。,21,第一部分,景觀方案設計,平面

8、功能分區(qū),重要節(jié)點透視圖豎向關系,與建筑消防的關系軟景意想圖片分綠、贈綠,綠化指標的控制方案設計成果,22,第一部分,景觀擴初設計總平面布置圖及 標高圖給排水平面布置圖物料圖照明平面位置圖大樣圖：a、鋪地/臺階詳圖；b、道牙/花槽/擋墻詳圖；c、水景/噴泉詳圖；d、泳池/嬉水池詳圖；e、欄桿/花架詳圖 f、照明燈具選型圖片及供方資料；g、景觀小

9、品（垃圾桶、花盆等）選型參考圖片及供方資料； h、物料樣板； i、背景音樂點、取水點處理大樣。,23,第一部分,景觀擴初設計,軟景土壤造型平面圖,喬木平面布置圖,灌木及地被植物平面布置圖,重要接點喬木灌木透視圖及參考圖片擴初設計成果,24,第一部分,景觀施工圖合圖階段,綜合管網圖、景觀大型喬木栽種點位方案圖,疊圖會審；,依據疊圖審查意見指導綜合管網施工圖和景,觀施工圖。,25,第一部分,景觀施工圖設計結構詳圖及

10、施工工藝詳圖；水、電系統(tǒng)施工圖；照明走廊及控制；水景電氣控制；喬木配置標準；灌木配置標準；施工圖設計成果。,26,第一部分,景觀施工圖交底及施工配合階段,施工圖交底：,施工圖設計成果（電子和紙質）裝飾材料的確認表及實物樣品選用的植物種植效果圖片選用的設施、設備的文本提交必達目標及優(yōu)先目標表,提交審批后的景觀目標成本控制表,施工配合階段：,關鍵節(jié)點檢查樣板帶路,27,第一部分,應該形成以下管控文

11、件1、景觀設計合同2、景觀設計任務書3、各階段項目設計成果4、各階段動態(tài)目標成本5、項目計劃管理,第一部分,三、 景觀設計管理關鍵點分析,景觀設計的關鍵點,示范區(qū)設計的關鍵點,設計成本管理與效果控制,第一部分,景觀設計的關鍵點,四個關鍵環(huán)節(jié)：,設計合同/任務書設計過程控制設計成果評審設計變更控制,第一部分,景觀設計的關鍵點,景觀設計價值要素：,空間組織及動線，,主入口設計，主景觀設計，庭院，

12、,入戶設計，,“五重植物設計“ ，,水景設計，,硬質鋪裝材料等。,第一部分,示范區(qū)設計的關鍵點,1、客戶敏感點分析,2、客戶場景體驗路線,3、體驗區(qū)的選址,第一部分,客戶敏感點：,顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產品特性，也是顧客具體需求在產品中的體現，并相對投入能有較大的產出效益。,第一部分,梳理客戶敏感點：,示范區(qū)的選址和包裝（示范區(qū)圍板設計 、示范區(qū)外,沿包裝設計）,空間組織及動線，,主入口設計+形象接待崗，客戶停車場,售

13、樓處的裝修和動線、,主景觀設計（植物設計、水景設計、硬質鋪裝材料、,停留體驗節(jié)點等）,樣板房的位置和裝修私家花園（樣板庭院）入戶設計。,第一部分,客戶體驗路線和關鍵點：,主入口有提示性空間設計----主體景觀----展,示區(qū)-----樣板庭院。,第一部分,示范區(qū)的選址與規(guī)劃原則：,1.交通便捷性原則,2.形象展示性原則,3.客戶體驗與駐留原則,第一部分,示范區(qū)的選址定位,示范區(qū)的范圍和客戶停車場售樓處的定位、位置及面積

14、樣板房的位置和數量,交通組織流線：交通路線、參觀動線、施工動線示范區(qū)與周邊環(huán)境的關系及處理方式修建及開放計劃,第一部分,景觀設計效果與成本控制景觀設計效果：景觀設計效果：空間布局：布局疏密有致，投入成本主次有別。合理搭配植物：植物是景觀形成的主要空間元素，硬質場地以配角的形式出現?？蛻絷P注度：根據客戶關注度排序設定，來考慮景觀亮點。營銷賣點：功能與細節(jié)保證品質，重視營銷賣點，增加產

15、品附加值。,第一部分,景觀設計成本控制豎向設計：盡量減少景觀構筑物和水體，考慮微地形，有效節(jié)約土方量，減低成本。在排水設計上：利用坡地將道路盡量落在最低點，排放雨水。材料選擇：就地取材，材料的選擇和再利用，控制材料的厚度和材料規(guī)格，減少材料的損耗。植物配置：合理搭配植物，預留植物生長的空間；運用鄉(xiāng)土樹種作為主要的景觀樹；提前選苗；增加草坪面積、縮小灌木區(qū)。,第一部分,景觀設計成本控制,水景設計：盡量減

16、少大面積水景，采用小尺度親水設計，重視無水的效果和感觀，減低后期物業(yè)維護成本。,硬景材料：大面積采用材料品種控制在3-5種。灌木層次：3-4層，盡量縮小灌木區(qū)。,好鋼用在刀刃上,第一部分,應該形成以下管控文件1、景觀設計各階段的工作重點2、客戶敏感點3、設計變更管理辦法4、體驗區(qū)的選址及開放計劃,第一部分,四、 景觀設計案例解析,項目階段性成果景觀設計合同,景觀成本專項分析

17、龍湖小院青城,第一部分,案例分享01,項目階段性成果模版,第一部分,案例分享02,景觀設計合同模版,第一部分,案例分享03,景觀成本專項分析,第一部分,案例分享04,龍湖小院青城,第二部分 景觀施工管理及成本控制,第二部分,一、 景觀施工管理流程,景觀施工管理流程及職責景觀施工合作單位管理景觀施工計劃管理,第二部分,景觀施工管理流程及職責,第二部分,景觀施工管理流程及職責,負責組織圖紙會審,技術交底,審核施工組織設計及施

18、工方案技術核定及洽商,工程項目質量和工程施工進度計劃管理組織景觀工程驗收、移交協(xié)助景觀工程結算,協(xié)助處理項目物管景觀維護期內的問題,參與景觀工程實施相關方的考察、選擇及實施考評 。,第二部分,景觀施工合作單位管理,形成管理體系和流程以及現場施工獎懲制度。,合作單位的選擇,合作單位的評價,合作單位資源庫,第二部分,景觀施工計劃管理,1、計劃管理組織架構,景觀施工單位應建立以項目經理為責任主,體，全員參加的項目計劃管理體系；,施

19、工單位須設置專職的計劃管理專員，負責編制并落實項目各級施工進度計劃及材料設備供應計劃；,施工單位應將分包工程施工進度計劃納入項目進度計劃管理體系，并協(xié)助分包人解決項目進度問題。,第二部分,景觀施工計劃管理,2、施工總進度計劃,施工單位在施工合同簽訂后10日內編制完成承包范圍的施工總,進度計劃，并提交工程部；施工總進度計劃內容包括：,編制說明,施工總進度計劃表關鍵工序,分期分批施工工程的開工日期、完工日期及工期一覽表資源

20、需要量及供應平衡表等施工總進度計劃的控制：,必須將各分部工程的開工、完工時間作為總進度計劃的控制節(jié),點，工程部將根據總進度計劃的控制節(jié)點進行考核,第二部分,景觀施工計劃管理,3 、工段施工進度計劃,結合景觀項目實施的特點，要求在施工總進度計劃的基礎上依據設計圖出圖順序、施工方案以及總體施工安排編制。,工段施工進度計劃內容包括：編制說明、進度計劃圖、,工段施工進度計劃的風險分析及控制措施。,進度計劃編制須采用電子表格。,施工單

21、位項目經理對該計劃審核后交工程部。,勞動力、主要材料、預制件、半成品及機械設備需要量,計劃應根據工段施工進度計劃編制。,第二部分,景觀施工計劃管理,4、月度施工計劃、進度報告及完成量報表,月度施工計劃、進度報告及完成量報表在每半月提交，逾期,不交，不支付當月進度款。,本月進度控制目標；進度計劃圖。月度施工進度報告內容：進度執(zhí)行情況的綜合描述；實際施工進度圖；,進度偏差的狀況和導致偏差的原因分析；解決問題的措施；計

22、劃調整申報。,月度施工計劃的考核,第二部分,景觀施工計劃管理,5、施工周報,施工周報在每周工地例會前一天上午提交工程部。施工周報內容：,統(tǒng)計整理上周實際施工進度資料，并與月度施工計劃進行比較；,現場勞動力動態(tài)；,影響進度的原因及分析；,下周需要甲方建設單位解決和協(xié)調的問題。,第二部分,景觀施工計劃管理,5、施工周報,施工周報在每周工地例會前一天上午提交工程部。施工周報內容：,統(tǒng)計整理上周實際施工進度資料，并與月度施工計劃進

23、行比較；,現場勞動力動態(tài)；,影響進度的原因及分析；,下周需要甲方建設單位解決和協(xié)調的問題。,第二部分,應該形成以下管控文件,1、項目管理大綱,2、施工單位管理辦法,3、項目施工計劃管理,第二部分,二、 景觀施工管理難點分析,對景觀設計效果的理解,施工過程與其他專業(yè)施工的配合,實施標準的把控和成本控制,第二部分,對景觀設計效果的理解,參加項目啟動會議,項目設計各階段介入,熟悉并理解項目設計成果,參加各階段設計成果移交交底會議參與項目

24、設計后評估,熟悉5層垂直綠化種植原則和搭配方式,在施工時，360度尋找苗木的最佳觀賞方向。,第二部分,實施標準的把控和成本控制,組織相關單位進行講解圖紙；關鍵節(jié)點樣板點評和樣板帶路資源的整合和儲備：,1）預先了解項目當地材料價格；2）尋找戰(zhàn)略合作伙伴。,3）綠化前期儲備，公司在項目開發(fā)地擁有大量合作苗圃或自有苗圃。,第二部分,實施標準的把控和成本控制,景觀定位和節(jié)點標準化：,1）把成熟的項目按別墅、公寓明確為幾個檔次，明

25、確每個檔次景觀設計的內容標準,2）節(jié)點工藝標準化 ，在多個項目重復使用；,3）充分認識到苗木種植對景觀效果的重要性，堅持“全冠成樹移植”，制定標準化工藝。,第二部分,施工過程與其他專業(yè)施工的配合,硬景的場地交接管理要求,種植土回填前的場地交接管理要求,組織各分項及專業(yè)工程驗收 ，協(xié)調各專業(yè)間關系關鍵節(jié)點樣板點評及形成紀要參與景觀效果的把控,負責實施過程目標成本的控制,第二部分,三、景觀施工管理的階段分析,施工單位交底

26、和施工前準備階段,施工階段,竣工驗收階段,交房及移交物業(yè)階段正式使用階段,第二部分,施工單位交底和施工前準備階段,開工前，施工單位對施工圖紙進行詳細的審查；,項目開工前10天內，施工單位報送施工組織設計給工程部,審批；,在分部、分項工程開工前10天內報送專項施工方案給工程,部審批；,工程部負責編制項目管理大綱。,第二部分,施工階段,施工過程中，經建設單位審定的管理組織和定崗人員不得,隨意變動。,技術核定及洽商,對于現場突發(fā)事件處理

27、加強施工過程的質量控制嚴格執(zhí)行工序報驗制度材料管理,建立并落實技術交底制度，做到分部分項工程開工前，項目技術負責人向施工員、施工員向施工班組進行技術交底,資料及圖紙管理,關鍵節(jié)點樣板點評和樣板帶路,第二部分,竣工驗收階段,節(jié)點景觀效果的控制,現場實施與設計圖紙的核對,資料及圖紙管理，竣工圖的繪制必須與工程施工,同步進行：,工程初驗后10天內提交硬景竣工圖；,工程竣工驗收后10天內提交軟景竣工圖；,在實物移交前5天內，施工單位應將全

28、套工程竣工資料提交工程部。,第二部分,交房及移交物業(yè)階段,交房時的氛圍管理；,客戶敏感點的重新梳理；,梳理已竣工項目在原施工圖基礎上的功能更改；,物業(yè)公司提出的對已交工項目施工未完工作事項的后期補充,完善；,對工程漏項完善和維修整改。,交房時的施工技術方面的解釋和引導。水電等隱蔽工程施工圖的移交。,第二部分,正式使用階段,項目后評估；,景觀成本數據收集；后期物業(yè)的維護；,分期交房時的安全管理。,第二部分,四、 景觀施工管理關鍵

29、點分析,景觀施工啟動管理,景觀施工效果停滯點檢查景觀施工的關鍵控制節(jié)點,第二部分,景觀施工啟動管理,項目施工啟動會議項目目標成本項目景觀定位,項目景觀節(jié)點工藝標準化項目配置標準,第二部分,景觀施工效果停滯點檢查,關鍵節(jié)點樣板點評并形成會議紀要樣板帶路,第二部分,景觀施工關鍵節(jié)點（工程部對景觀施工的關鍵工作控制,節(jié)點）：,室外環(huán)境場地移交基礎砼墊層澆注硬景過程驗收土壤造型,大喬木種植節(jié)點竣工驗收。,第二部分,

30、植物進場質量要求,景點樹,景觀骨架樹灌木草坪,第二部分,種植土回填要求,種植土回填準備種植土質的要求種植土厚度成品保護,第二部分,植物植栽要求,種植土壤的要求,種植穴、槽的挖掘苗木修剪樹木種植,第二部分,應該形成以下管控文件,1、項目施工關鍵節(jié)點檢查管理辦法,2、項目后評估,3、項目移交標準,第二部分,五、 景觀施工管理及成本控制案例解析,龍湖景觀特色分析,龍湖景觀工藝效果—軟景龍湖景觀工藝效果—硬景

31、上海滟瀾山景觀設計,第二部分,案例分享05,龍湖景觀特色分析,第二部分,案例分享06,景觀施工工藝效果---軟景篇,第二部分,案例分享07,景觀施工工藝效果---硬景篇,第二部分,案例分享08,上海滟瀾山示范區(qū)景觀設計,第二部分,總結,向龍湖學習什么？,1、大而不亂靠“文控”,2、專注目標客戶，目標市場3、簡單直接的人際關系,4、龍湖 “人才為王”的價值觀,5、以“客戶最佳體驗”,6、講故事的能力,7、成熟的景觀和一流的物業(yè)服務8