06 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作

1、房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財(cái)務(wù)運(yùn)作,,,,王景江,中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)客座教授國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員 新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事,總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問(wèn) 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 王 景 江 教授 EMAL:wjjcpa@163.c

2、om 手機(jī)：13501122469,著名財(cái)稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師.北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問(wèn)，北京同道會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn). 現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事，中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、中國(guó)稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對(duì)外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點(diǎn)通、新加坡華新世

3、紀(jì)管理研究院、亞美信、迅通誠(chéng)信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級(jí)培訓(xùn)師和高級(jí)顧問(wèn)，十幾家大型企業(yè)常年高級(jí)財(cái)稅顧問(wèn). 曾任國(guó)際永道會(huì)計(jì)公司高級(jí)咨詢顧問(wèn)，普華永道、安達(dá)信、德勤國(guó)際會(huì)計(jì)公司客座教授，北京注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)客座教授和考試委員會(huì)委員，北京信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)管理咨詢經(jīng)理. 為中國(guó)幾十家大中型企業(yè)提供財(cái)稅和管理咨詢,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù),在全國(guó)數(shù)百場(chǎng)高級(jí)財(cái)稅研討會(huì)上演講,全國(guó)大型企業(yè)總會(huì)計(jì)師培訓(xùn)班主講嘉賓

4、,全國(guó)CPA 考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策,,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升,1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對(duì)策,產(chǎn)業(yè)政策,國(guó)務(wù)院18號(hào)文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。18號(hào)文件核心內(nèi)容：提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住

5、房市場(chǎng)化、需求導(dǎo)向、深化改革。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn)公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)：歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、土地市場(chǎng)的規(guī)劃和審批。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序：市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。,央

6、行121號(hào)文件精神 央行121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn);二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象。 央行121號(hào)文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，

7、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人房貸：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的

8、同期檔次貸款利率執(zhí)行。,金融政策,稅收政策,會(huì)計(jì)法規(guī),2.房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題及其對(duì)策,提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,3.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題及其對(duì)策,資金運(yùn)作問(wèn)題,拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道,（四）房貸證券化。早在上世紀(jì)70年代，美國(guó)開(kāi)始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對(duì)外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過(guò)證券公司公開(kāi)上市及流通。英國(guó)也于1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（MBS），并于1987 年再度發(fā)行MBS，在倫敦證交所上市

9、交易。從理論上說(shuō)，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為“表內(nèi)融資方式”，即金融機(jī)構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當(dāng)實(shí)力與資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用升級(jí)，通過(guò)證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國(guó)已正式“試水”?！　。ㄎ澹┚惩馊谫Y。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，特別是一些民營(yíng)企業(yè)，通過(guò)在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（B

10、VI）設(shè)立投資公司的程序就相對(duì)比較簡(jiǎn)單，而且成本低廉，一般通過(guò)委托國(guó)內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為5萬(wàn)美元以上。一般而言，在提交全部資料后，7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。BVI公司設(shè)立后，可通過(guò)境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)融資目的。,盈利模式問(wèn)題,提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值,財(cái)務(wù)運(yùn)作問(wèn)題,一個(gè)中心：企業(yè)價(jià)值最大

11、化,兩個(gè)基本點(diǎn)：法人治理、財(cái)務(wù)管理,三個(gè)到位：經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)管理到位,四方平衡：股東、客戶、員工、社會(huì)利益平衡,五項(xiàng)改革：業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估、財(cái)務(wù)導(dǎo)向、財(cái)務(wù)報(bào)表、風(fēng)險(xiǎn)管理、母子公司,六項(xiàng)循環(huán)：預(yù)算、報(bào)告、收入、支出、資金、評(píng)估,企業(yè)財(cái)務(wù)管理變革,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策,,,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,1.納稅籌劃含義和途徑,含義比較,企業(yè)偷稅案例,案例一：某公司通過(guò)開(kāi)具“小頭大

12、尾”的發(fā)票少交流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例二：某公司通過(guò)做假帳的方法少列收入、多列成本費(fèi)用。案例三：某公司通過(guò)其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。,案例分析,案例一：某公司利用自主定價(jià)權(quán)，通過(guò)關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價(jià)少交稅。案例二：某公司為了少繳個(gè)人所得稅，減少名義工資收入，加大個(gè)人職務(wù)消費(fèi)部分。案例三：某公司通過(guò)合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。案例四：某公司通過(guò)對(duì)限制性費(fèi)用“轉(zhuǎn)換”方式，減少納稅

13、調(diào)整金額。,企業(yè)避稅案例,案例一：某公司通過(guò)合理設(shè)計(jì)融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。案例二：某公司通過(guò)合理選擇子公司和分公司設(shè)置形式，少繳企業(yè)所得稅。案例三：某公司通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。案例四：某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問(wèn)題，向稅務(wù)部門爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策。,企業(yè)納稅籌劃案例,節(jié)稅途徑,2.納稅籌劃的基本方法,3.納稅籌劃案例分析,設(shè)立環(huán)節(jié),融資環(huán)節(jié),案例：宏興公司計(jì)劃在２００５年融資５００

14、０萬(wàn)元，并設(shè)計(jì)了如下三個(gè)方案：,案例1: 某公司 A,2000 年 11 月兼并某虧損國(guó)有企業(yè) B。 B 企業(yè)合并時(shí)賬面凈資產(chǎn)為500萬(wàn)元 , 去年虧損為 100 萬(wàn)元 ( 以前年度無(wú)虧損 ), 評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值為 550 萬(wàn)元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并B 企業(yè)。 A 公司合并后股票市價(jià) 3.1 元 / 股。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2000 萬(wàn)股 ( 面值為 1 元 / 股)。 (1)A 公司以 180 萬(wàn)股和 1

15、0 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 B 企業(yè) (A 公司股票市價(jià)為 3 元 / 股 ):（2）A 公司以 150 萬(wàn)股和 100 萬(wàn)元人民幣購(gòu)買 B 企業(yè)。假設(shè)合并后B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 900 萬(wàn)元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤(rùn)率為10% 。所得稅稅率為 33% 。,投資環(huán)節(jié),選擇 (1) 方案:B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)

16、去年的虧損可以由 A 公司彌補(bǔ)。 A 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 =(900-100)*33%=264 萬(wàn)元 , 與合并前相比少繳 33 萬(wàn)元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。 選擇（2）方案 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 (100 萬(wàn)元 ) 大于所購(gòu)股權(quán)票面價(jià)值的20%(150萬(wàn)股*1元*20%=30 萬(wàn)元)。所以 , 被合并企業(yè) B 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 , 應(yīng)繳納的所得稅為 (150*3+10

17、0-500)*33%=16.5( 萬(wàn)元 ) 。 B企業(yè)去年的虧損不能由A公司再?gòu)浹a(bǔ)。 A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（550-500）/5*33%=3.3萬(wàn)元。,案例2：A公司向B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬(wàn)元，公允價(jià)８５０萬(wàn)元；存貨３００萬(wàn)元，公允價(jià)３５０萬(wàn)元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬(wàn)元。 整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定：

18、 應(yīng)在交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失,負(fù)債總額１２００萬(wàn)元。所有者權(quán)益總額３００萬(wàn)元。凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值４００萬(wàn)元。A公司享有B公司４０％的股權(quán)，B公司所有者權(quán)益５００萬(wàn)元。A公司：銷項(xiàng)稅額＝３５０ ×１７％＝５９．５萬(wàn)元應(yīng)稅所得＝１００萬(wàn)元（固定資產(chǎn)和存貨增值）假定次年轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入７００萬(wàn)元，帳面投資成本５００萬(wàn)元。會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)

19、讓收益＝７００－５００＝２００萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓所得＝７００－（５００＋１００）＝１００萬(wàn)元,借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 359.5 負(fù)債 1200 累計(jì)折舊 200 貸：固定資產(chǎn) 1000 存貨

20、 300 應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 350*17%=59.5 其他資產(chǎn) 400,開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),案例1：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)完成一普通住宅項(xiàng)目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導(dǎo)

21、在確定商品房銷售價(jià)格時(shí), 未能達(dá)成一致意見(jiàn) , 但備選方案確定為 A 、 B 、 C 三種 , 具體方案如下 :( 單位: 萬(wàn)元 ),案例3：某開(kāi)發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬(wàn)平方米 , 在允許扣除項(xiàng)目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價(jià)格。 A. 每平方米售價(jià)為 1400 元時(shí) , 增值率為 19.97%, 增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%, 兔征土地增值稅 , 可獲得 233 萬(wàn)元的利潤(rùn):B. 每平方米售價(jià)為

22、 1500 元時(shí) , 增值率為 2848 %, 增值率超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額 20%, 但不超過(guò) 50%, 應(yīng)繳土地增值稅 99.75 萬(wàn)元 , 可獲得 232.75萬(wàn)元的利潤(rùn)。 如果該開(kāi)發(fā)商將其銷售部門獨(dú)立出來(lái) , 設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司 , 房屋開(kāi)發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價(jià)賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價(jià)賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營(yíng)業(yè)稅 :1500 × 10000 &#

23、215; 5%=750000( 元 ) ·應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅 z750000 × 7%=52500( 元 ):應(yīng)繳印花稅 :1500 × 10000 × 0.0003 × 2=9000( 元 ) 。從利益集團(tuán)的角度來(lái)說(shuō) , 最終可以獲得 251.35 萬(wàn)元的利潤(rùn) , 比籌劃前增加 18.6 萬(wàn)元 ( 不考慮教育費(fèi)附加)。,限制費(fèi)用,工資總額費(fèi)用限制: 稅前扣除的工資總額比

24、會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)的工資總額多三項(xiàng)內(nèi)容：誤餐補(bǔ)貼；各種獎(jiǎng)金，如創(chuàng)造發(fā)明獎(jiǎng)、科技進(jìn)步獎(jiǎng)合理化建議獎(jiǎng)、技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)；住房補(bǔ)貼。計(jì)稅工資方式：工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實(shí)扣除方式；定額計(jì)稅工資方式。申報(bào)扣除工資金額應(yīng)注意的問(wèn)題：當(dāng)期在制造成本中列支的工資總額視為當(dāng)期全部計(jì)入損益；計(jì)入在建工程的工資總額不能重復(fù)扣除。三項(xiàng)費(fèi)用扣除：職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的１４％、２％、１．５％計(jì)算扣除。,案例：某

25、公司實(shí)行工效掛鉤，２０００年核定工資總額３００萬(wàn)元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬(wàn)元，本期提取３００萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)放２７０萬(wàn)元。２０００年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬(wàn)元２００１年核定工資總額３１０萬(wàn)元，本期提取２６０萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)放２７５萬(wàn)元（動(dòng)用以前年度結(jié)余１５萬(wàn)元）。２００１年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬(wàn)元案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實(shí)際提取工資５８萬(wàn)元，發(fā)放工資５０萬(wàn)元

26、，計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)１０００元／人月。計(jì)稅工資＝４０×１２ ×１０００＝４８萬(wàn)元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） ×（１＋１７．５％）＝１１．７５萬(wàn)元,案例：A公司2002年支出廣告費(fèi)200萬(wàn)元、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)15萬(wàn)元，該公司2002年—2004年?duì)I業(yè)收入分別為2000萬(wàn)、3000萬(wàn)、2500萬(wàn)。稅法規(guī)定：廣告費(fèi)扣除比率為2%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除比率為0.5％2002年：廣告費(fèi)：40萬(wàn)元，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：10萬(wàn)元，納

27、稅調(diào)整：165萬(wàn)元2003年：廣告費(fèi)：60萬(wàn)元，納稅調(diào)整：－60萬(wàn)元2004年：廣告費(fèi)：50萬(wàn)元，納稅調(diào)整：－50萬(wàn)元,銷售凈額 招待費(fèi)扣除率 １５００萬(wàn) ０.５% １５００－５０００萬(wàn) ０.３％ ５０００－１億 ０.２％ １億以上

28、 ０.１％,案例：某公司預(yù)計(jì)２００１年銷售額為６０００萬(wàn)元，該公司業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出100萬(wàn)元。,費(fèi)用控制額＝１５００×０.５％＋３５００×０.３％ ＋１０００×０.２％ ＝２０萬(wàn)元假定該公司計(jì)劃列支招待費(fèi)100萬(wàn)元，將增加稅負(fù)： （100－20）×３３％＝26.4萬(wàn)元,房地產(chǎn)企業(yè)利息支

29、出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和（簡(jiǎn)稱合計(jì)數(shù)）的5％計(jì)算扣除。 2. 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的10％計(jì)算扣除。 通過(guò)計(jì)算比較選擇可扣除金額多的方案。,案例：某企業(yè) 20003年度實(shí)現(xiàn)銷售收入 8000 萬(wàn)元 ," 管理費(fèi)用 &q

30、uot; 中列支業(yè)務(wù)招待費(fèi) 40 萬(wàn)元 ," 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 " 中列支廣告費(fèi) 180 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 50 萬(wàn)元 , 稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為 100萬(wàn)元。按以上扣除比例規(guī)定 , 其可扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為27 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 13 萬(wàn)元 : 廣告費(fèi)超支額為 20 萬(wàn)元 , 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為10萬(wàn)元。 該企業(yè)總計(jì)應(yīng)納稅所得額為 143 萬(wàn)元 , 應(yīng)納所得稅 47.19 萬(wàn)元。 該企業(yè)將產(chǎn)品以 7500

31、萬(wàn)元的價(jià)格銷售給商業(yè)公司 , 商業(yè)公司再以 8000 萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外銷售 , 該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為 25 萬(wàn)元、 15 萬(wàn)元 ; 廣告費(fèi)分別為 100 萬(wàn)元、 80 萬(wàn)元 ; 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分別為 30 萬(wàn)元、 20 萬(wàn)元。假設(shè)工業(yè)企業(yè)的稅前利潤(rùn)為 40 萬(wàn)元 , 商業(yè)公司的稅前利潤(rùn)為 60 萬(wàn)元 , 則兩企業(yè)分別繳納企業(yè)所得稅 , 各項(xiàng)費(fèi)用均不超過(guò)稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn) , 整個(gè)利益集團(tuán)應(yīng)納所得稅額為33元 , 節(jié)省所得稅14.

32、19萬(wàn)元。,個(gè)人所得,,案例：中信達(dá)公司在設(shè)計(jì)薪酬方案時(shí)，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬(wàn)元，具體支付形式有三種方案：,方案 一 方案二 方案三工資獎(jiǎng)金 ５０ ６０ ８０津貼補(bǔ)貼 １

33、 １ １其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５工資獎(jiǎng)金：累進(jìn)稅率，允許扣除一定費(fèi)用，

34、但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。津貼補(bǔ)貼：可按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。分配紅利：按20％計(jì)稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤(rùn)）。,4.納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范,法律責(zé)任,稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì) 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的背景（規(guī)模/品牌/關(guān)系） 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 稅務(wù)代理人的專業(yè)水平 代理范圍、程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 代理合同是否規(guī)范,稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的選擇,稅務(wù)代理,不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù) 向稅務(wù)代理人

35、提供真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)會(huì)資料 如實(shí)回答稅務(wù)代理人的問(wèn)詢，并配合其開(kāi)展工作 借助稅務(wù)代理發(fā)現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)，健全納稅管理制度 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯(cuò) 借助稅務(wù)代理進(jìn)行稅收籌劃，降低納稅成本－爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策－節(jié)稅方案設(shè)計(jì) 借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭(zhēng)議,稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問(wèn)題,納稅風(fēng)險(xiǎn)分析表,定期自查,,目 錄,,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策,,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法,,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力

36、提升,1.企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型,ＣＦＯ的主要職責(zé),1．參與公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定，并通過(guò)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施，支持經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2．通過(guò)建立全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行盈利規(guī)劃，實(shí)施預(yù)算控；3．組織資本運(yùn)營(yíng)工作（投資和融資的決策及方案實(shí)施）；4．通過(guò)建立內(nèi)部控制制度，監(jiān)督公司遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法令、紀(jì)律，以及董事會(huì)決議，通過(guò)經(jīng)營(yíng)效率；5．審批公司中重大財(cái)務(wù)收支；6．通過(guò)建立會(huì)計(jì)制度，組織會(huì)計(jì)核算，審核財(cái)務(wù)報(bào)告；7．稅收籌劃；8．組織財(cái)務(wù)

37、分析和績(jī)效管理工作。,,戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 形成方案的能力。,,財(cái)務(wù)監(jiān)控型：具有財(cái)務(wù)、審計(jì)背景，邏輯思維，控制、 判斷及協(xié)調(diào)能力,,日常理財(cái)型：具有會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)背景，分析及綜合性思維，組織及協(xié)調(diào)能力,,會(huì)計(jì)核算型：具有會(huì)計(jì)背景，分析性思維，操作能力,2.企業(yè)投資項(xiàng)目運(yùn)作,決策機(jī)制,財(cái)務(wù)決策組織董事會(huì)、ＣＥＯ-決策 經(jīng)理層－執(zhí)行 ＣＦＯ－參與／監(jiān)督／實(shí)施

38、 財(cái)務(wù)決策權(quán)限集權(quán)與分權(quán)的確定，適度集權(quán)。 專家論證獨(dú)立董事、外聘專家顧問(wèn) 財(cái)務(wù)決策監(jiān)督監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán),方案預(yù)報(bào)及初審,方案論證,方案評(píng)估,方案審批,方案實(shí)施,方案實(shí)施監(jiān)控,,,,,,,,,項(xiàng)目評(píng)價(jià),,,,,,,,,,,,長(zhǎng)期資產(chǎn),永久性流動(dòng)資產(chǎn),波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn),短期融資,長(zhǎng)期融資,,穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),編制單位： 2003 年度

39、 金額單位：萬(wàn)元,現(xiàn) 金 流 量 表,增長(zhǎng)期間無(wú)增長(zhǎng)導(dǎo)致破產(chǎn)分析,風(fēng)險(xiǎn)控制,3.企業(yè)融資能力的提升,融資需求,融資能力,融資決策,上市融資,企業(yè)上市融資條件,企業(yè)上市前重組方式,企業(yè)上市財(cái)務(wù)問(wèn)題,所謂殼，即上市交易的資格，也是在公開(kāi)的證券市場(chǎng)具有可持續(xù)融資的功能。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績(jī)差的上市公司，由于虧損，達(dá)不到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最

40、低不能低于６％。 借殼上市，就是購(gòu)買上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的，為企業(yè)不斷輸血，為企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)（市值和附加值）發(fā)展創(chuàng)造動(dòng)力和條件。 借殼上市的方式有兩種： 一種是場(chǎng)內(nèi)交易，即在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)收購(gòu)。這種方式通常成本太高，因?yàn)槭召?gòu)的消息一旦傳開(kāi)，二級(jí)市

41、場(chǎng)的股價(jià)必然應(yīng)聲而漲。,企業(yè)借殼上市,第二種場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓，也是中國(guó)證券市場(chǎng)的主流收購(gòu)方式，這與中國(guó)證券市場(chǎng)的先天性不足有關(guān)。因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)早年的上市公司絕大部分是國(guó)企改制和控股的，無(wú)法流通的國(guó)有股和法人股占６０％以上，這也為２００１年和今年的國(guó)有股減持之爭(zhēng)和股市的動(dòng)蕩埋下了巨大的隱患。國(guó)有股流通一直是懸在中國(guó)股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。    借殼上市一般都選擇協(xié)議轉(zhuǎn)讓，特別是國(guó)有股的協(xié)議轉(zhuǎn)讓

42、，一是收購(gòu)價(jià)格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率；二是國(guó)家和地方政府鼓勵(lì)國(guó)有股逐漸退出；三是有暗箱操作的可能和空間。,傍大款,戰(zhàn)略性股東的引入,兼并方：香港華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資、貨倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值84億港幣。并購(gòu)動(dòng)機(jī)：大陸房地產(chǎn)獲利機(jī)會(huì)被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營(yíng)；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊(cè)資本78125萬(wàn)元。并購(gòu)動(dòng)機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張

43、，融資受到制約。兼并方案： 華遠(yuǎn)出讓控股權(quán)給華創(chuàng)最大的股東堅(jiān)實(shí)公司（堅(jiān)實(shí)52%、華遠(yuǎn)16.8%、其他股東31.2%）； 簽訂中外合資公司合同； 每股凈資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)價(jià)為1.613元； 并購(gòu)后凈資產(chǎn)增到129000萬(wàn)元。,,,產(chǎn)業(yè)整合,產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展規(guī)律,,產(chǎn)業(yè)集中度,發(fā)展時(shí)間,市場(chǎng)完全分散，集中度低。,規(guī)模越來(lái)越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。,成功企業(yè)擴(kuò)展核心業(yè)務(wù)，出售或關(guān)閉附屬部門，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。,少數(shù)幾個(gè)企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)

44、集中度高達(dá)９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。大公司與巨頭建立聯(lián)盟。,并購(gòu)策略,萬(wàn)盟預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組時(shí)機(jī)成熟 從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身所處的發(fā)展階段和外部環(huán)境看，并購(gòu)重組時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡(jiǎn)單粗放向集約規(guī)模，從散亂無(wú)序到有序?qū)I(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段。而從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律看，人均GDP1000美元到3000美元，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐加快，由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向

45、大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)整合重組的趨勢(shì)是企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化。 從政策上，2003年國(guó)務(wù)院發(fā)布的18號(hào)文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。明確提出："支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)"。這些都為房地產(chǎn)業(yè)的快速整合提供了機(jī)會(huì)和動(dòng)力。,房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)不高，普遍存在“散

46、、小、差”的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市有4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，大約3000個(gè)居民就擁有一家房地產(chǎn)公司，在規(guī)劃市區(qū)大約每280畝地就有一家房地產(chǎn)公司；我國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)三萬(wàn)多家，平均凈資產(chǎn)不足一千萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)企業(yè)中具有一級(jí)資質(zhì)的只占1.44%，二級(jí)資質(zhì)的占12.9%。我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，能夠占有市場(chǎng)總額5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律相差

47、甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 從去年開(kāi)始，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的治理力度。從121文件到建行的通知，到國(guó)務(wù)院的18號(hào)令，一直到北京市政府的4號(hào)令，政府在政策上加快了對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。特別是銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款嚴(yán)格限制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作。不少中小開(kāi)發(fā)商無(wú)法貸到款，資金壓力很大，只能通過(guò)手中的項(xiàng)目向外尋求合作、收購(gòu)，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的,收購(gòu)、并購(gòu)提供了絕好的機(jī)會(huì)。相反的

48、，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成問(wèn)題，資金充裕，為它們并購(gòu)合適的對(duì)象，擴(kuò)張自己的實(shí)力提供了決好的機(jī)會(huì)。 外資的介入將起到加速整合的作用。2004年的春天，外資地產(chǎn)巨頭開(kāi)始向內(nèi)地中小地產(chǎn)商伸出“并購(gòu)巨手”。港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開(kāi)有關(guān)收購(gòu)的初步洽談。此前，在“上海之春”房產(chǎn)交易會(huì)上，也有外資地產(chǎn)商表達(dá)了對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)公司收購(gòu)、合作等意愿。未來(lái)1-2年內(nèi)，并購(gòu)方式將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的重要渠道。外資的介入將進(jìn)一步加

49、快房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)整合的步伐。 首創(chuàng)集團(tuán)老總劉曉光斷言： 房地產(chǎn)的大并購(gòu)時(shí)代來(lái)了。大并購(gòu)的結(jié)果，則必然是大公司的出現(xiàn)。在我國(guó)，能夠占有市場(chǎng)總額5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。按照順馳老總孫宏斌的測(cè)算，這個(gè)份額意味著每年需實(shí)現(xiàn)500億元銷售額。從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)看，明年還很難有企業(yè)做得到，但明里暗里朝這個(gè)目標(biāo)努力的企業(yè)有幾家。,價(jià)值增值,,自由現(xiàn)金流,貼現(xiàn)率,債務(wù),增長(zhǎng)期,,,資金成本,經(jīng)營(yíng),投資,融資,銷售增長(zhǎng)利潤(rùn)

50、邊際所得稅率,營(yíng)運(yùn)資本投資固定資本投資對(duì)外投資,股利股票價(jià)格收益,,,,,,,,,,,,乘,減,,兼并和收購(gòu)中的定價(jià),并購(gòu)價(jià)值,實(shí)例：假定目標(biāo)企業(yè)乙目前的年銷售額50億，以后第一、二年的銷售額增長(zhǎng)率為10％，第三、四、五年的銷售額增長(zhǎng)率為12％，預(yù)測(cè)期限為五年，其銷售利潤(rùn)率為8％，所得稅率30％，銷售額每增長(zhǎng)1元所需追加的固定資本投資扣除折舊后為0.12元，銷售額每增長(zhǎng)至元所需追加的流動(dòng)資本投資為0.08元。預(yù)測(cè)期后的每年稅后

51、利潤(rùn)與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動(dòng)資本投資之和與每年折舊之差均為1.76億元，即企業(yè)乙在預(yù)測(cè)期后的現(xiàn)金凈流量為一個(gè)常量，g=0。企業(yè)乙目前的負(fù)債為9.5億元。,第一步：確定各年的現(xiàn)金凈流量 Ft=St-1（1＋g1）×Pt×（1－Tt）－（St－S1－1）×（ft－Wt）　　式中：St為第t年銷售額；P為第t年的銷售利潤(rùn)率；Tt為第t年的所得稅率；ft為第t年的銷售額每增長(zhǎng)

52、1元所需追加固定資本投資（全部固定資本投資扣除拆舊）；Wt為第t年的銷售額每增長(zhǎng)1元所需追加流動(dòng)資本投資?！　∮?jì)算預(yù)測(cè)期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量：　　F1＝50×（1＋0.1）×0.08×（1－0.3）－（55－50）×（0.12＋0.08）=2.08（億元）　　F2=55×（1＋0.1）×0.08×（1－0.3）－5.5×（0.12＋0.08）＝2288（億

53、元）　　F3=60.5×（1＋0.12）×0.08×（1－0.3）－7.26×（0.12＋0.08）＝2. 343（億元）　　F4=67.76×（1＋0.12）×O.08×（1－0.3）－8.13l×（0.12＋0.08）＝2.624（億元）　　F5＝75.891×（l＋0.12）×O.08×（1－0.3）－9.

54、107×（0.12＋0.08）=2.939（億元）　　預(yù)測(cè)期后每年稅后利潤(rùn)=75.891×（1＋0.12）×0.08×（1-0.3）=4.76（億元）　　預(yù)測(cè)期后每年現(xiàn)金凈流量=4.76－1.76=3（億元）,第二步：估計(jì)收購(gòu)企業(yè)乙可接受的報(bào)酬率，即資本成本。　　 假定國(guó)庫(kù)券的報(bào)酬率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）為8％，市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償率為5％。　?。?）企業(yè)甲的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β為1.1，則其用資本

55、資產(chǎn)定價(jià)模型估計(jì)的權(quán)益資本成本（Ke）為：RF＋β·（Rm－RF）=8％＋1.1×5％=13.5％?！　∑髽I(yè)甲稅前債務(wù)利率為9％，所得稅率為40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本Kb為：K·（1－T）=9％×(1－0.4）＝5.4％?！　∑髽I(yè)甲的全部資本中，股東權(quán)益資本占57％，債務(wù)資本占43％，則企業(yè)甲的加權(quán)平均資本成本（K甲)為：13.5％×57％+5.4％×43％＝10

56、％。 （2）企業(yè)乙的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β為1.25，則其用資本資產(chǎn)定價(jià)模型估計(jì)的權(quán)益資本成本（Ke）為：8％＋1.25×5％=14.25%?！　∑髽I(yè)乙稅前債務(wù)利率為10％，所得稅率40%，所以企業(yè)乙的稅后債務(wù)資本成本（Kb）為：10％×（1－0.4）=6％。　　企業(yè)己的全部資本中，股東權(quán)益資本占36％，債務(wù)資本占64％，企業(yè)乙的加權(quán)平均資本成本（K乙）為：14.25％×36％＋6％×64％

57、＝9％。,第三步：計(jì)算可以接受的現(xiàn)金收購(gòu)價(jià)?！　　∫云髽I(yè)甲的加權(quán)平均資本成本10％為貼現(xiàn)率，計(jì)算收購(gòu)企業(yè)乙的現(xiàn)金價(jià)格：　　P乙＝2.08×（P／S，10％，1）＋2.288 ×（P／S，10％，2）＋2.343×（P／S，10％，3）＋2.624×（P／S，10％，4）＋2.939×（P／S，10％，5）＋3／10％×（P／S，10％，5）－9.5　　=2.0

58、8×0.9091＋2.288×0.8264＋2.343×0.7513＋2.642×O.6830＋2.939×0.6209＋30×0.6209-9.5　　=18.286（億元）　　以企業(yè)乙的加權(quán)平均資本成本9％為貼現(xiàn)率，計(jì)算收購(gòu)企業(yè)乙的現(xiàn)金價(jià)格：　　P乙=2.08×（P／S，9％，1）＋2.288×（P／S，9％，2）＋2.343×（P／S，9

59、％，3）＋2.624×（P／S，9％，4）＋2.939×（P／S，9％，5）＋3／9％×（P／S，10，5）-9.5　?。?.08×O.9174+2.288×0.8415＋2.343×0.7722＋2.624×0.7084+2.939×0.6499＋33.33×0.6499－9.5=21.593（億元）　　所以，企業(yè)甲用現(xiàn)金收購(gòu)企業(yè)乙的價(jià)格一般

60、可在18－21億元間進(jìn)行協(xié)商。,并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn),在并購(gòu)正式實(shí)施之前，從三個(gè)方面進(jìn)行審慎性調(diào)查： （１）商業(yè)調(diào)查。即對(duì)收購(gòu)對(duì)象的市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)前景的調(diào)查。商業(yè)諜查經(jīng)常涉及到收購(gòu)價(jià)的確定方式，一般由專業(yè)的咨詢公司來(lái)做。 （２）法律事務(wù)調(diào)查。法津事務(wù)調(diào)查涉及到被并購(gòu)對(duì)象一切可能涉及到法律糾紛的方面，如并購(gòu)對(duì)象的組織結(jié)構(gòu)、正在進(jìn)行的訴訟事項(xiàng)、潛在的法律隱患等，該項(xiàng)工作一般由律師事務(wù)所來(lái)進(jìn)行， （３）財(cái)務(wù)方面的調(diào)查即財(cái)務(wù)審慎調(diào)查。財(cái)

61、務(wù)審慎調(diào)查往往不會(huì)涉及到收購(gòu)價(jià)的確定，但是，只要是并購(gòu)方委托的事項(xiàng)，如了解被并購(gòu)方的內(nèi)部控制、或有負(fù)債、或有損失、關(guān)聯(lián)交易、財(cái)務(wù)前景等，都可以成為財(cái)務(wù)審慎調(diào)查的范圍。這些調(diào)查結(jié)果會(huì)對(duì)并購(gòu)的進(jìn)行與否有直接的影響。,兼并和收購(gòu)中的審慎性調(diào)查,,,47%,20%,14%,4%,10%,35%,并購(gòu)對(duì)象,估計(jì)協(xié)同效應(yīng),確定價(jià)格,價(jià)格談判,激勵(lì)員工,文化差異,華潤(rùn)收購(gòu)萬(wàn)科 收購(gòu)情況： 萬(wàn)科公司原第一大股東深圳經(jīng)濟(jì)

62、特區(qū)發(fā)展（集團(tuán)）公司，簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的萬(wàn)科國(guó)有法人股51，155，599股全部轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)，轉(zhuǎn)讓股份占萬(wàn)科總股本的8．11％。此外，華潤(rùn)已持有萬(wàn)科B股17，073，528股，占萬(wàn)科總股本的2．71％。華潤(rùn)北京置地有限公司合計(jì)持有萬(wàn)科10．82％的股份成為其第一大股東。 收購(gòu)意義： 華潤(rùn)董事會(huì)一直希望將中國(guó)地產(chǎn)界兩個(gè)知名的企業(yè)有機(jī)地結(jié)合為一體，以發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，將華遠(yuǎn)取得大量土地儲(chǔ)備和施工管理等方

63、面的優(yōu)勢(shì)與萬(wàn)科市場(chǎng)化操作和物業(yè)管理方面的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，不但在北京并且在全國(guó)的各大中心城市創(chuàng)造機(jī)會(huì)和擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)。兩個(gè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的合作在人才、信息、技術(shù)、資源、集團(tuán)采購(gòu)、管理和降低成本上發(fā)揮出１＋１大于２的增值效益。 萬(wàn)科面臨的問(wèn)題：股權(quán)分散、融資能力受限制、土地來(lái)源缺乏，營(yíng)銷和物業(yè)管理被模仿等等。,5.房地產(chǎn)行業(yè)贏利模式調(diào)整,暴利行業(yè),,2003年的中國(guó)十大暴利行業(yè)，榜首地位仍然非房地產(chǎn)業(yè)莫屬。 在2003年10月剛剛發(fā)布

64、的最新版本的福布斯《2003年中國(guó)內(nèi)地富豪榜》上，涉足房地產(chǎn)的竟多達(dá)35名，與其他行業(yè)相比，遙遙領(lǐng)先。 2003年上半年，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均上漲了9.2%。2003年第3季度，作為中國(guó)商品房風(fēng)向標(biāo)的北京商品房，價(jià)格又上漲了13%，許多地方的房?jī)r(jià)居然上揚(yáng)了20%，創(chuàng)歷年之最。 房?jī)r(jià)的瘋狂已到了這樣的程度：房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)不需要理由，好消息壞消息都是房?jī)r(jià)上漲的理由。與此形成強(qiáng)烈對(duì)照的是，股價(jià)的下跌也不需要理由，好消息壞消息都是股價(jià)下跌的理

65、由。 房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，使原本遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了老百姓收入水平的房?jī)r(jià)，更加居高不下。而這并非商品房旺銷的標(biāo)志，實(shí)際上是房地產(chǎn)商為了彌補(bǔ)過(guò)高的空置率所造成的虧空，緩解銀行還貸壓力的無(wú)奈之舉。 中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)鉆進(jìn)了“越虧越漲，越漲越虧”的惡性循環(huán)怪圈，不能解脫。,房地產(chǎn)業(yè)贏利模式,房地產(chǎn)贏利模式：圈錢運(yùn)動(dòng)＋圈地運(yùn)動(dòng)＋概念炒作＋售樓小姐＋物業(yè)獲利,贏利模式分析,盈利模式：企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中逐步形成的特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

66、。 商務(wù)結(jié)構(gòu)是企業(yè)外部環(huán)境所選擇的交易對(duì)象、內(nèi)容、規(guī)模、方式、渠道、環(huán)境、對(duì)手等。 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是滿足商務(wù)結(jié)構(gòu)需求的企業(yè)內(nèi)部從事研發(fā)、采購(gòu)、生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn) 、營(yíng)銷等等方面。 前者是內(nèi)部資源整合的對(duì)象及目的；后者是窮內(nèi)部資源配置情況。,贏利模式形式,房地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析,企業(yè)多元化發(fā)展規(guī)律,,,多元化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),多元化程度,,,,,管理風(fēng)險(xiǎn),業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn),供應(yīng)商,批發(fā)商,零售商,消費(fèi)者,用戶,制造商,同類型企業(yè),,,,

67、,,,,,,,,,,,,,,后向一體化,前向一體化,前向一體化,水平一體化,產(chǎn)業(yè)鏈整合規(guī)律,,,,,,第一層業(yè)務(wù)：拓展和保持的核心業(yè)務(wù),第二層業(yè)務(wù)：建立新興業(yè)務(wù),第三層業(yè)務(wù)：創(chuàng)造有生命力的業(yè)務(wù),案例分析,萬(wàn)科與新黃浦置比較分析,,啟蒙思想家格言：,你知道事物應(yīng)該是什么樣？ 說(shuō)明你是一個(gè)聰明人！ 你知道事物實(shí)際是什么樣？ 說(shuō)明你是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的人！

68、 你知道如何使事物變得更好？ 說(shuō)明你是一個(gè)有才能的人！,北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司,,聯(lián)系我們 共創(chuàng)未來(lái),通訊地址：北京市豐臺(tái)區(qū)右安門商務(wù)會(huì)館903室郵 編： 100044電　　話：（010）63292244傳　　真：（010）63053950手 機(jī)： 13501122469電子郵件： WJJCPA@163.com網(wǎng) 址： http://www