土地財政與中國房地產(chǎn)業(yè)困境——基于分稅制改革后地方政府行為研究.pdf

1、2008年以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，商品房成交量急劇萎縮，但房價依然維持高位，中國房地產(chǎn)業(yè)處于量縮價高的困境。目前，中國的房地產(chǎn)市場處于多方博弈的狀態(tài)：房地產(chǎn)商堅持房價不下調(diào)，而一些地方政府各種或明或暗的“托市”、“救市”的政策，讓房地產(chǎn)商在資金鏈緊繃的情況下有信心堅持不降價賣房；對于大部分購房者而言，過高的房價超過了他們的消費能力，他們在急切地等待房價下調(diào)到他們能夠承受的價位；對于地方政府而言，房地產(chǎn)市場低迷，意味著稅收減少，財政

2、吃緊，房價下降的同時，也意味著地價會跟隨下降，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商在一定程度上已經(jīng)成為共同的利益攸關方；中央政府最近幾年不斷出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，但效果甚微，這其中地方政府的“不配合”就是很大一部分原因。 1994年中國財稅體系實施分稅制改革后，地方政府的財權與事權不對稱日益凸顯，其在既定約束激勵機制條件下，迫于財政壓力、轄區(qū)間競爭和政績顯示的壓力，追求GDP增長來達到增加財政收入以完成事權。而現(xiàn)行關于土地的一系列法律

3、法規(guī)和政策為地方政府以土地生財大開方便之門，形成所謂的“土地財政”；并且其利用壟斷的土地資源和掌握的其它資源參與房地產(chǎn)開發(fā)獲取雙重利益。 本文首先描述了中國房地產(chǎn)市場的運行情況，分稅制改革的背景、具體內(nèi)容及對地方政府行為產(chǎn)生的影響；其次，本文詳細闡述了土地財政的運行機制，通過對上海房地產(chǎn)市場的實證研究，得出土地財政對房地產(chǎn)市場造成的影響：然后，本文對土地財政的緣由及地方政府相關行為進行了詳盡分析，得出分稅制改革后地方政府的財權與