房地產項目開發(fā)全周期計劃

1、房地產項目開發(fā)全周期計劃房地產項目開發(fā)全周期計劃主要工作內容主要工作內容工作部門工作部門主項工作工作階段階段大類小類說明分項主辦部門主辦部門主辦主辦崗位崗位協(xié)辦部協(xié)辦部門完成時完成時間地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況前期部工程部規(guī)劃設計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件前期部工程部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況工程部銷售部土地信息收集了解

2、未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐銷售部前期部了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整銷售部前期部了解項目開發(fā)成本了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況成本部工程部土地價值初判了解當地的房地產市場狀況產品形式、開發(fā)周期的安排銷售部工程部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）前期部工程部市場深度調研市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析，進行區(qū)域市

3、場調研。銷售部前期部項目最終定位根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位等，提出策略性建議。銷售部工程部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方案設計和成本測算。開發(fā)周期及付款計劃各部各部門會同研會同研討：根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。成本控制部銷售部工程部成本控制部銷售部工程部項目方案確定總經理各部門土地獲取階段土地價值深判可行性研究報告現(xiàn)金流測算財務

4、部各部門主項階段階段大類小類說明分項主辦部主辦部門主辦崗主辦崗位協(xié)辦部協(xié)辦部門間土地出讓合同交費證明繳納土地費用建設用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權來源證明文件土地獲取階段辦理土地證土地權人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明行政部：提供企業(yè)相關證明資料。房地產市場調查項目所在地房地產市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等競爭性樓盤調查項目周邊競爭性樓盤詳細調查對項目區(qū)域內及周邊進行市場分析、客戶需求分

5、析、產品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等銷售部前期部區(qū)域市場調研項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調研（商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發(fā)展方向等針對重點商家，進行專向訪談，同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證。銷售部前期部公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數量公建部分業(yè)態(tài)選擇與數量確定前期部物業(yè)

6、市場定位客戶定位產品定位價格定位依據控規(guī)指標，提出產品類型建議，完成項目定位工作設計設計部：配合完成公建類配套定位總經理各部門經濟測算逐步細化成本測算及利潤率分析，進行現(xiàn)金流測算財務總監(jiān)各部門開發(fā)計劃：根據宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃；結合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產品開發(fā)順序建議；按營銷計劃和工程情況排定工期。成本控制部銷售部工程部項目考核指標初定：組織討論，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經