長沙市住宅市場泡沫及預(yù)警研究.pdf

1、改革開放以來，我國政府在解決住房投資不足，改善居民居住條件方面做了有益的探索。特別是1998年住房分配貨幣化的實施，城鎮(zhèn)居民基本告別了住房嚴(yán)重短缺時代，進(jìn)入到了增加住房面積與改善居住質(zhì)量并重的新階段。活躍的住宅市場在改善居民居住條件的同時，也拉動了房價的上漲，增加了居民的購房壓力。人們開始質(zhì)疑市場發(fā)展的健康程度，并引發(fā)了是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭論。 本文以長沙市為例，旨在通過住宅市場泡沫含量的監(jiān)測與評價，建立預(yù)警系統(tǒng)，從而判斷未來

2、市場泡沫含量的變化及走勢，防止房地產(chǎn)泡沫對整個國民經(jīng)濟(jì)及城市居民正常生活的影響，促進(jìn)住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。本文首先從供給、需求、價格三個角度簡要地分析了長沙市住宅市場近5年來的發(fā)展?fàn)顩r，并結(jié)合非均衡理論探討了1992年至2005年期間市場演變的軌跡，發(fā)現(xiàn)長沙市住宅市場經(jīng)歷了供不應(yīng)求、供過于求、供需基本平衡三個發(fā)展階段。然后，以泡沫理論為基礎(chǔ)，利用經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)原理對泡沫形成機(jī)理進(jìn)行深入分析，指出投機(jī)性需求是泡沫形成的根本原因，并采用定量分析

3、的方法測算出長沙市住宅市場投機(jī)度及歷年泡沫積累量，結(jié)果表明長沙市住宅市場存在一定的投機(jī)性需求，泡沫積累量呈波動變化的特征，近年來泡沫累積量雖有所下降但調(diào)整速度較為緩慢。為了反映出不同階段房價對整個住宅市場的影響程度，本文采用時差相關(guān)分析方法對住宅市場預(yù)警體系的總體構(gòu)架及設(shè)計要點提出了設(shè)想，并借助BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的非線性擬合優(yōu)勢建立了較為合理的預(yù)警模型，預(yù)警結(jié)果表明，2007年長沙市住宅市場處于“中警”狀態(tài)，住房價格相對于經(jīng)濟(jì)基本面的協(xié)調(diào)度出