【廣告策劃-ppt】2011年toyota市場(chǎng)活動(dòng)計(jì)劃

1、2011年市場(chǎng)部計(jì)劃1市場(chǎng)部概述2011年計(jì)劃目的：將市場(chǎng)部工作，與其他各個(gè)部門(mén)工作相結(jié)合，為各部門(mén)提供所需的市場(chǎng)部支持！將市場(chǎng)部活動(dòng)利潤(rùn)，設(shè)定為部門(mén)最關(guān)鍵考核標(biāo)準(zhǔn)！將全年市場(chǎng)費(fèi)用、廣宣資源、統(tǒng)一安排，優(yōu)化利用！市場(chǎng)部執(zhí)行流程：市場(chǎng)部從各個(gè)部門(mén)搜集需求信息，將需求和整體市場(chǎng)安排通過(guò)會(huì)議與同事溝通。形成可行性方案后，再與相關(guān)部門(mén)開(kāi)會(huì)溝通、修正，最終提前一周開(kāi)始執(zhí)行。市場(chǎng)部工作內(nèi)容：策劃方案提出討論制作物料、廣告公司協(xié)調(diào)、相關(guān)媒體協(xié)調(diào)，活動(dòng)

2、中協(xié)助、結(jié)束后的票務(wù)工作網(wǎng)絡(luò)信息監(jiān)控更新、文案撰寫(xiě)、表格制定、活動(dòng)中協(xié)助禮品、結(jié)束中、后財(cái)務(wù)工作FTMS活動(dòng)的執(zhí)行2一、汽車(chē)展示參加由盤(pán)錦媒體舉辦的區(qū)域性車(chē)展，增加曝光率，提高盤(pán)錦利星豐田的知名度，加強(qiáng)對(duì)利星豐田汽車(chē)的認(rèn)識(shí)，增加和促進(jìn)銷(xiāo)售量。如:盤(pán)錦日?qǐng)?bào)車(chē)展等。2011年工作中的重點(diǎn)2010活動(dòng)計(jì)劃分類(lèi)告知式營(yíng)銷(xiāo)3二、店頭促銷(xiāo)通過(guò)活動(dòng)吸引眼球，提高知名度；提高進(jìn)店量，增加展廳人氣；增加成交率，提升銷(xiāo)量；加強(qiáng)與客戶(hù)溝通，提升企業(yè)形象；利用

3、其它行業(yè)優(yōu)勢(shì)，拓展銷(xiāo)售渠道。4三、試乘試駕通過(guò)試駕活動(dòng)（結(jié)合新車(chē)上市），提升進(jìn)店量，讓客戶(hù)體驗(yàn)車(chē)輛的動(dòng)態(tài)特性，加深對(duì)盤(pán)錦利星豐田車(chē)的認(rèn)同，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心，提升盤(pán)錦利星豐田店銷(xiāo)量。5四、車(chē)主活動(dòng)幫助客戶(hù)熟悉產(chǎn)品，增加對(duì)盤(pán)錦利星豐田的好感和信任度；加強(qiáng)與已購(gòu)車(chē)客戶(hù)的交流，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)盤(pán)錦利星豐田的忠誠(chéng)度，協(xié)助服務(wù)部與客服部維系客戶(hù)群體；具有針對(duì)性的開(kāi)展公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)，提升形象，促進(jìn)銷(xiāo)售。6通過(guò)瞬間媒體（電臺(tái)）與長(zhǎng)效媒體（報(bào)紙）以戶(hù)外廣告LED

4、大屏幕的傳播，可增加廣告?zhèn)鞑サ膹V宣度，廣告覆蓋面大，潛在消費(fèi)者接觸廣告的面與次數(shù)增多，隨之對(duì)盤(pán)錦利星豐田的注意度，記憶度，了解度就越高。7遼河晚報(bào)理由:盤(pán)錦地區(qū)發(fā)行量最大的報(bào)紙效果:不定期的促銷(xiāo)宣傳，增加來(lái)電及來(lái)店量盤(pán)山人民廣播盤(pán)錦生活?yuàn)蕵?lè)廣播理由:盤(pán)錦地區(qū)收聽(tīng)率最高的波段效果:定期的促銷(xiāo)宣傳，增加來(lái)電及來(lái)店量天潤(rùn)傳媒（LED）理由：LED顯示屏所立之處為盤(pán)錦最繁華、車(chē)流量最大的地方效果：品牌形象及店面宣傳、針對(duì)有車(chē)想換車(chē)人群8渲染氛圍

5、9102011年17月前期活動(dòng)內(nèi)容1月2月單店活動(dòng)3月4月5月6月元旦新年大派送周周抽大獎(jiǎng)RAV4春節(jié)春節(jié)春囍來(lái)利星豐田喜上喜皇冠婦女節(jié)三八婦女節(jié)做最魅力的知性女人中小型轎車(chē)大型車(chē)展低碳減排節(jié)能環(huán)保全車(chē)系五一汽車(chē)嘉年華多重驚喜等著您！根據(jù)配車(chē)而定快樂(lè)童心六一樂(lè)翻天車(chē)主自駕游愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂協(xié)力會(huì)活動(dòng)（2010年協(xié)力會(huì)具體活動(dòng)，另行通知）112011年712月前期活動(dòng)內(nèi)容7月8月9月10月11月12月單品促銷(xiāo)（重點(diǎn)車(chē)型或針對(duì)配車(chē)而定）國(guó)家公務(wù)

6、員購(gòu)車(chē)大優(yōu)惠，貸款0利率銳志大型車(chē)展全車(chē)系十一真情購(gòu)車(chē)大抽獎(jiǎng)（豐田重點(diǎn)車(chē)型）車(chē)主自駕游利星豐田約“惠”感恩節(jié)，四重大禮送不停！1.年底促銷(xiāo)“豐田威馳十一月震撼出清”愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂協(xié)力會(huì)活動(dòng)（2010年協(xié)力會(huì)具體活動(dòng)，另行通知）單店活動(dòng)12各節(jié)點(diǎn)具體市場(chǎng)活動(dòng)13全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)新年購(gòu)車(chē)節(jié)——“新年大派送，周周抽大獎(jiǎng)活動(dòng)形式：針對(duì)車(chē)主和來(lái)賓的活動(dòng)，加強(qiáng)與客戶(hù)之間的溝通，提升服務(wù)的品質(zhì)，向來(lái)賓展示了利星豐田的品牌與風(fēng)采，增加服務(wù)的美譽(yù)度

7、與口碑也是在2010的尾聲達(dá)成銷(xiāo)售的高峰?；顒?dòng)時(shí)間：2011.1.1—1.30活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳促銷(xiāo)車(chē)型：RAV4目標(biāo)客戶(hù)：A卡客戶(hù)，意向人群及車(chē)主宣傳方式：店頭宣傳媒體宣傳媒體宣傳：FM97.1：3000.00FM93.9:600.00遼河晚報(bào)：3500一期（剩余廣告費(fèi)）物料費(fèi)用：彩虹門(mén)、室內(nèi)條幅、海報(bào)宣傳、獎(jiǎng)品及展廳布置共計(jì)1000元整費(fèi)用預(yù)計(jì)：4600.00一月份：店頭促銷(xiāo)：新年購(gòu)車(chē)節(jié)“新年大派送，周周抽大獎(jiǎng)”二、愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂

8、（服務(wù)部）14全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)二月份：春節(jié)促銷(xiāo)春節(jié)春喜來(lái)利星豐田喜上喜春節(jié)春喜，來(lái)利星豐田喜上喜活動(dòng)時(shí)間：2011.2.152011.2.30活動(dòng)形式：“皇冠”汽車(chē)尊貴的地位早已在車(chē)迷心中扎根。注入了全新設(shè)計(jì)理念的新皇冠更是不負(fù)眾望，再次聚焦車(chē)迷們的眼球，新年之際為了回饋廣大愛(ài)好皇冠的車(chē)主們，特為來(lái)店購(gòu)皇冠的新老車(chē)主們享受店內(nèi)活動(dòng)，享三重好禮：購(gòu)車(chē)送1000元油卡、送500元保養(yǎng)券、贈(zèng)送冬日必備溫暖坐墊套裝組；活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田

9、展廳促銷(xiāo)車(chē)型：利星豐田皇冠目標(biāo)客戶(hù)：通過(guò)媒體宣傳到店客戶(hù)及A卡、老客戶(hù)等特定人群；宣傳方式：媒體宣傳店頭宣傳展廳布置：豐田展廳紅燈高掛，金橘招福?；顒?dòng)內(nèi)容：客戶(hù)訂車(chē)購(gòu)車(chē)，購(gòu)車(chē)享三重好禮；媒體宣傳：FM97.13000（重復(fù)）遼河晚報(bào)1期（剩余廣告費(fèi)）短信通知：200.00（3000條）物料費(fèi)：1000.00費(fèi)用預(yù)算：4200.00二、RAV4愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂（服務(wù)部）15全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)三月份：三八婦女節(jié)做最魅力的知性女人（與瀾典名

10、尊合作）三八婦女節(jié)做最魅力的知性女人活動(dòng)時(shí)間：20103.1——3.7活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)對(duì)象：盤(pán)錦瀾典名尊VIP會(huì)員及豐田女車(chē)主（必須為女性本人和男性會(huì)員的愛(ài)人），18周歲以上女性；活動(dòng)目的：本次盤(pán)錦利星豐田與籣典名尊聯(lián)合搭建的互動(dòng)平臺(tái)，雙方互相支持，將本次活動(dòng)順利的完成，以雙方共贏為目的，以再次奠定利星豐田在盤(pán)錦的品牌形象和地位；活動(dòng)形式：品牌宣傳；宣傳方式：短信、電話、網(wǎng)絡(luò)、媒體宣傳：FM97.1:2000.00FM93.9

11、單品宣傳：600.00物料制作2000.00（雙方各執(zhí)50%）短信費(fèi)用：200.00其他費(fèi)用：1200.00禮品：庫(kù)存費(fèi)用預(yù)算：5000.00二、卡羅拉、威馳、花冠、愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂16全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)四月份：大型車(chē)展四月份：大型車(chē)展（遼河晚報(bào)）活動(dòng)時(shí)間：4.94.11活動(dòng)人群：通過(guò)媒體宣傳及流動(dòng)量人口和店內(nèi)提前通知的A卡客戶(hù)活動(dòng)地點(diǎn)：遼河文化廣場(chǎng)促銷(xiāo)車(chē)型：全系活動(dòng)目的：一年一度的春季車(chē)展，對(duì)自己的新車(chē)做發(fā)布展示，結(jié)合春季車(chē)展的時(shí)間

12、段及人氣，一方面滿足人們對(duì)豐田品牌車(chē)的了解，一方面借助顧客對(duì)汽車(chē)的關(guān)注度帶動(dòng)整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的人氣氛圍，最終是為了達(dá)成春季車(chē)展的銷(xiāo)售量以增加創(chuàng)收份額。物料準(zhǔn)備：確認(rèn)展車(chē)、宣傳資料、場(chǎng)地裝飾材料、電子設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工具、禮品、服裝、飲水、食品等物料準(zhǔn)備數(shù)量、質(zhì)量要求，并明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)及負(fù)責(zé)人；應(yīng)急預(yù)案：充分考慮天氣、場(chǎng)地、現(xiàn)場(chǎng)、人員、物料等方面，可能出現(xiàn)的不利因素，制定應(yīng)急措施；其他：依據(jù)具體活動(dòng)不同需做的針對(duì)性準(zhǔn)備；對(duì)活動(dòng)流程的各環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，查

13、遺補(bǔ)缺，形成最終活動(dòng)完成；報(bào)紙宣傳（主辦方宣傳）費(fèi)用預(yù)計(jì)13000.00（場(chǎng)地費(fèi)物料費(fèi)補(bǔ)助費(fèi)）備注：制定關(guān)于車(chē)展的銷(xiāo)售政策及售后服務(wù)二、RAV4愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂17全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)五月份：五一促銷(xiāo)利星豐田五一汽車(chē)嘉年華五重驚喜等著您！活動(dòng)名稱(chēng)：利星豐田五一汽車(chē)嘉年華多重驚喜等著您！活動(dòng)時(shí)間：2011.5.1—2010.5.30活動(dòng)人群：所有意向客戶(hù)活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳促銷(xiāo)車(chē)型：全系車(chē)型活動(dòng)目的：通過(guò)五一黃金周階段，展開(kāi)促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)

14、，讓眾多消費(fèi)者在期待五一的活動(dòng)的時(shí)刻，得到所期望的優(yōu)惠價(jià)格或優(yōu)惠政策，最終達(dá)成交車(chē)成功，以進(jìn)一步銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提高；銷(xiāo)售政策：針對(duì)每一款車(chē)型做出的優(yōu)惠政策；媒體宣傳：FM97.13000.00FM93.9:600.00DM宣傳：1300.00物料制作：彩虹門(mén)店頭LED地貼促銷(xiāo)車(chē)頂牌共計(jì)：500.00費(fèi)用預(yù)算：5400.00二、卡羅拉、威馳、花冠愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂18全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)六月份：兒童節(jié)“快樂(lè)童心六一樂(lè)翻天”（車(chē)主活動(dòng)）“快樂(lè)童心

15、六一樂(lè)翻天”活動(dòng)時(shí)間：2011年6月1日活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)人群：廣大中小型轎車(chē)車(chē)主朋友以及其家人、小孩、某幼兒園合作；活動(dòng)目的：為廣大車(chē)主朋友以及其家人、小孩帶來(lái)一個(gè)難忘的童年時(shí)光，利星豐田4S店為百名車(chē)主朋友送上節(jié)日的關(guān)懷。并通過(guò)此次活動(dòng)促銷(xiāo)成交；進(jìn)一步鞏固利星豐田的品牌形象；活動(dòng)形式：通過(guò)各種宣傳方式：電話通知短信通知店頭宣傳媒體宣傳：FM97.1:1000.00短信費(fèi)用：300.00物料制作：背景板、條幅、X展架及各種道具

16、的制作及租賃費(fèi)2000費(fèi)用預(yù)算：3300.00二、霸道、蘭德愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂三、車(chē)主自駕游（CR）費(fèi)用預(yù)算：7000.00共計(jì)：1030019全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)七月份：?jiǎn)纹反黉N(xiāo)一、活動(dòng)時(shí)間：2010.6.20—2010.7.20活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)目的：根據(jù)當(dāng)時(shí)的配車(chē)情況，對(duì)卡羅拉進(jìn)行的宣傳，讓更多的客戶(hù)了解卡羅拉，讓想購(gòu)買(mǎi)卡羅拉的客戶(hù)，督促來(lái)店，達(dá)成最后的成交；活動(dòng)人群：意向客戶(hù)銷(xiāo)售政策:針對(duì)卡羅拉的惠民政策及更多的優(yōu)惠政策宣

17、傳方式：LED宣傳：5600月FM93.9:600.00物料費(fèi)用：300.00共計(jì)：6500.00二、RAV4愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂20全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)八月份：國(guó)家公務(wù)員購(gòu)車(chē)大優(yōu)惠，貸款0利率一、活動(dòng)時(shí)間：2010.7.20—2010.8.20活動(dòng)地點(diǎn)：利星豐田展廳活動(dòng)目的：圍繞八一建軍節(jié)節(jié)日的設(shè)立一個(gè)主題，為國(guó)家公務(wù)員展開(kāi)的一系列購(gòu)車(chē)優(yōu)惠大行動(dòng)，通過(guò)公務(wù)員的購(gòu)買(mǎi)，帶動(dòng)周邊的消費(fèi)群體；活動(dòng)人群：特定客戶(hù)銷(xiāo)售政策:針對(duì)國(guó)家公務(wù)員展開(kāi)的銷(xiāo)售政

18、策；宣傳方式：FM97.13000.00DM：1200.00物料費(fèi)用：300.00共計(jì)：4500.00二、RAV4愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂21全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)九月份：大型車(chē)展一、活動(dòng)時(shí)間：2010.7.1—2010.7.31活動(dòng)時(shí)間：9.219.24活動(dòng)人群：通過(guò)媒體宣傳及流動(dòng)量人口和店內(nèi)提前通知的A卡客戶(hù)活動(dòng)地點(diǎn)：遼河文化廣場(chǎng)促銷(xiāo)車(chē)型：全系活動(dòng)目的：每年的二次秋季車(chē)展，對(duì)自己的新車(chē)做發(fā)布展示，集合秋季車(chē)展的人氣，一方面奠定進(jìn)一步人們對(duì)豐田

19、品牌車(chē)的了解，一方面借助顧客的關(guān)注帶動(dòng)整個(gè)車(chē)展現(xiàn)場(chǎng)的人氣，透過(guò)車(chē)展的優(yōu)惠政策，滿足消費(fèi)者的心理需求，最終達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意識(shí)；媒體宣傳：遼河晚報(bào)（主辦方承擔(dān)）物料準(zhǔn)備：確認(rèn)展車(chē)、宣傳資料、場(chǎng)地裝飾材料、電子設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工具、禮品、服裝、飲水、食品等物料準(zhǔn)備數(shù)量、質(zhì)量要求，并明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)及負(fù)責(zé)人；其他：依據(jù)具體活動(dòng)不同需做的針對(duì)性準(zhǔn)備；費(fèi)用預(yù)計(jì)10000.00（場(chǎng)地費(fèi)物料費(fèi)補(bǔ)助費(fèi)）二、RAV4愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂22全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)十月份：十一

20、真情購(gòu)車(chē)大抽獎(jiǎng)（豐田重點(diǎn)車(chē)型）一、十一真情購(gòu)車(chē)大抽獎(jiǎng)（豐田重點(diǎn)車(chē)型）活動(dòng)形式及目的：利星豐田為提高展廳氣氛回饋從9月28日至10月20時(shí)間豐田車(chē)主對(duì)公司的大力支持，特舉行了十月真情大抽獎(jiǎng)活動(dòng)，參與對(duì)象主要為此階段購(gòu)買(mǎi)或預(yù)訂利星豐田卡羅拉的車(chē)主及準(zhǔn)車(chē)主；為提升賣(mài)場(chǎng)氛圍、活動(dòng)氛圍，輔助提升活動(dòng)效果，提升業(yè)績(jī)，所進(jìn)行以下物料準(zhǔn)備；展廳氛圍：9.2810.20十一真情購(gòu)車(chē)抽大獎(jiǎng)條幅、LED更改、彩虹門(mén)、抽獎(jiǎng)箱、獎(jiǎng)品、用電設(shè)施及糕點(diǎn)準(zhǔn)備；獎(jiǎng)品設(shè)置

21、：一、二、三等獎(jiǎng)及紀(jì)念品；宣傳渠道：短信通知店頭宣傳活動(dòng)對(duì)象：A卡客戶(hù)及C卡客戶(hù)（9.2810.20）銷(xiāo)售政策：根據(jù)當(dāng)時(shí)配車(chē)情況而定費(fèi)用預(yù)算：FM97.12000.00FM93.9:600.00物料費(fèi)用：500.00共計(jì)：3100.00二、皇冠愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂（服務(wù)部）三、車(chē)主自駕游（CR）費(fèi)用預(yù)算：7000共計(jì)：1310023全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)十一月份：利星豐田約“惠”感恩節(jié)，四重大禮送不停！一、利星豐田約“惠”感恩節(jié)，四重大禮送不

22、停！活動(dòng)形式及目的：為感謝新老客戶(hù)對(duì)利星豐田4S店的支持與關(guān)注，在感恩節(jié)來(lái)臨之際，通過(guò)媒體預(yù)熱和促銷(xiāo)亮點(diǎn)引導(dǎo)客戶(hù)來(lái)店，在感恩節(jié)期間通過(guò)四重大禮送不停而提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；四重大禮送不停：　　一重禮：進(jìn)店禮　活動(dòng)期間到店的客戶(hù)，進(jìn)店即送價(jià)值50元精美禮品一份；　　二重禮：試駕禮　活動(dòng)期間客戶(hù)到店試駕，即可獲得試駕好禮；　　三重禮：購(gòu)車(chē)禮　活動(dòng)期間購(gòu)車(chē)即送繽紛大禮包；　　四重禮：紅娘禮　活動(dòng)期間老客戶(hù)介紹新客戶(hù)買(mǎi)車(chē)，新老客戶(hù)均獲得大禮一份；展廳氛

23、圍：彩虹門(mén)、LED、展廳內(nèi)條幅、宣傳畫(huà)宣傳渠道：廣播宣傳店頭宣傳口碑宣傳FM97.1:3000.00短信費(fèi)用：200.00物料：500.00費(fèi)用預(yù)算：3700.00二、卡羅拉、威馳、花冠愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂24全程策劃中各節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)活動(dòng)十二月份：年底促銷(xiāo)“豐田威馳十一月震撼出清”一、年底促銷(xiāo)“豐田威馳十一月震撼出清”活動(dòng)目的及形式：利星豐田4S店為感謝客戶(hù)對(duì)豐田汽車(chē)的支持與關(guān)注，通過(guò)年尾的接近，對(duì)店內(nèi)如有庫(kù)存的車(chē)進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)，而完成年績(jī)特開(kāi)展“小

24、型轎車(chē)震撼出清”活動(dòng)?；顒?dòng)內(nèi)容：根據(jù)當(dāng)年的庫(kù)存車(chē)進(jìn)行展開(kāi)相應(yīng)的優(yōu)惠政策展廳氛圍：店頭LED更改、彩虹門(mén)、店內(nèi)通知，車(chē)頂牌、地貼宣傳渠道：廣播店頭FM97.1:3000.00FM93.9:600.00物料：400.00費(fèi)用預(yù)算：4000.00二、冬季愛(ài)車(chē)養(yǎng)護(hù)課堂25單店全年宣傳費(fèi)用26協(xié)力會(huì)活動(dòng)豐田公司每一季度出一次大日程表所以關(guān)于豐田公司2011年的計(jì)劃尚不明確；認(rèn)真執(zhí)行豐田公司每季度大區(qū)所要求的市場(chǎng)活動(dòng)；并要回我們所對(duì)應(yīng)的廣告支援費(fèi)用

25、，并加以合理的廣告利用；協(xié)力會(huì)全年宣傳費(fèi)用THANKS！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。

26、市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)

27、行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶(hù)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分

28、析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)

29、分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就

30、業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒

31、土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房

32、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格

33、分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶(hù)分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的數(shù)量、客戶(hù)類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生

34、活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資

35、源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開(kāi)發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶(hù)型）客戶(hù)流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，

36、尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，