畢業(yè)論文 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃研究

1、<p>　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃研究摘要進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是目前人民群眾十分關(guān)注的消費(fèi)投資熱點(diǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)講，它具有投資額度大、投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。論文首先從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的特征與現(xiàn)狀出發(fā)，論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及風(fēng)險(xiǎn)管理概述及其基本特征，論述了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素，就各個(gè)階段中各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了必要的分析

2、。并對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的不確定性因素進(jìn)行評(píng)估。提出了在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中主要的的風(fēng)險(xiǎn)防范方法。繼而以金鑫花園項(xiàng)目為案例進(jìn)行研究，在對(duì)項(xiàng)目研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合金鑫花園項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境及自身的特點(diǎn)，利用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方法，進(jìn)行市場(chǎng)分析，論述風(fēng)險(xiǎn)管理。論文最后，針對(duì)房地產(chǎn)投資不同階段所存在的主要風(fēng)險(xiǎn)提出不同的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，結(jié)合金鑫花園房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)以及加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理以增強(qiáng)房地產(chǎn)

3、投資風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)；金鑫花園ABSTRACTAfter entering </p><p>　　圖1-1 GDP總值與房地產(chǎn)投資完成額總值趨勢(shì)圖</p><p>　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)）</p><p>　　圖1-2 GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)趨勢(shì)</p><p>　　

4、（數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)）</p><p>　　而且，作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決了中國(guó)在城市化過(guò)程中的諸多問(wèn)題，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。房地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，許多各類(lèi)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一些地區(qū)面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾向。一些城市GDP增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，隨即

5、影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展績(jī)效。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期比較，房地產(chǎn)周期振幅大，波動(dòng)劇烈，大起大落，甚至急起急落。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，其它國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了積極的影響，有一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)是值得我們關(guān)注和借鑒的。對(duì)于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國(guó)，而全世界很多國(guó)家也同樣存在這樣的問(wèn)題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點(diǎn)不同罷了。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度等宏觀經(jīng)濟(jì)層面的研究，揭示出房地產(chǎn)投資

6、存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。第1章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及風(fēng)險(xiǎn)管理概述1.1 房地產(chǎn)的定義及特征從自然物的角度來(lái)定義，房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物，或指不動(dòng)產(chǎn)。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)</p><p>　　表3-1 現(xiàn)金流量表</p><p>　?。?）凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出（4）指標(biāo)計(jì)算①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計(jì)，如現(xiàn)金流量表（表3-1）中所示，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

7、為962.76萬(wàn)元。②內(nèi)部收益率，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則其內(nèi)部收益率一定大于基準(zhǔn)收益率，故取13%的折現(xiàn)率進(jìn)行試算。當(dāng)折現(xiàn)率為13%時(shí)，計(jì)算所得的凈現(xiàn)值為-454.21，故內(nèi)部收益率在12%與13%之間，其計(jì)算過(guò)程如下：內(nèi)部收益率=12%+[962.76/（962.76+454.21）]%=12.68%③動(dòng)態(tài)投資回收期。根據(jù)表中折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計(jì)可以看出，在第29年末，折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計(jì)為-64.22萬(wàn)元，第30年末為56.72

8、萬(wàn)元，所以動(dòng)態(tài)投資回收期為：29+64.22/（64.22+56.72）=29.53（年）（5）結(jié)論：以為該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值952.76萬(wàn)元＞0，內(nèi)部收益率12.68%＜12%。第二，購(gòu)房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于購(gòu)買(mǎi)者財(cái)務(wù)狀況與開(kāi)發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)投資的收回，從而造成拖欠風(fēng)險(xiǎn)。3.9 金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于金融活動(dòng)和金融政策的變化而引起的房地產(chǎn)投資損失的可能性。房地</p>

9、<p>　　表5-1 項(xiàng)目投資敏感性分析</p><p>　　敏感性分析表明：當(dāng)開(kāi)發(fā)投資成本增加10％時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少超過(guò)一半，稅前利潤(rùn)從1224萬(wàn)元下降為731萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)從861萬(wàn)元下降為368萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)投資成本減少10％時(shí)，項(xiàng)目贏利能力大大提高，稅前利潤(rùn)由1224萬(wàn)元提高到1718萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)由731萬(wàn)元提高到1354萬(wàn)元。5.3 金鑫花園項(xiàng)目投資盈虧平衡分析①銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=總成本

10、/平均銷(xiāo)售單價(jià)(1-稅率) =49,315,601/2700（1-0.059）=19410㎡（占幾乎銷(xiāo)售量85.13%）②銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=總成本/銷(xiāo)售量（1-稅率）=49,315,601/22800（1-0.059）=2298元/㎡（占平均銷(xiāo)售價(jià)格85.13%）盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到19410平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到2298元／平方米時(shí)，安全余度為14.87％。項(xiàng)目投資安全系數(shù)較好。5.4 金鑫花園項(xiàng)目概率分析為

11、了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資的風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看圖5-2。</p><p><b>　　圖5-2 概率分析</b></p><p>　　經(jīng)計(jì)算，數(shù)學(xué)期望值＝11,610,552(元)累計(jì)概率＝1計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為5131萬(wàn)元，處于合理盈利水平，而累計(jì)概率達(dá)到100％，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)很小。結(jié)論本文通過(guò)以上的分析研

12、究，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理提出相應(yīng)的防范和控制措施。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。其次，獲得與各種風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等方面進(jìn)行分析。最后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性就更加大。要在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地，就必須要加強(qiáng)房地