住宅小區(qū)車庫及停車位權(quán)屬法律問題研究.pdf

1、隨著城市土地利用的立體發(fā)展及高層建筑成為城市重要建筑形式，商品房住宅小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位權(quán)屬糾紛日益增加，對于車庫與停車位的研究也越來越多，但他們過多的用經(jīng)濟功能和社會公平來解決權(quán)利歸屬糾紛而忽視了對于物權(quán)法律本身的研究。小區(qū)車庫與停車位形式多種多樣，應(yīng)具體分析各自的權(quán)屬情況。占用地面公共場地的地上停車位不具備獨立性，也沒有獨立之必要，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地使用權(quán)具有相同的流轉(zhuǎn)規(guī)則。非基于法律行為的物權(quán)變動理論中因合法建造而造成的物權(quán)變動，開發(fā)

2、商在依法取得的建設(shè)用地地表或地下合法建設(shè)的車庫等停車場所應(yīng)當(dāng)取得車庫的原始所有權(quán)。而車庫作為獨立物可以作為單獨所有權(quán)的客體并由開發(fā)商與業(yè)主通過約定進行處分。小區(qū)車庫具有一定公用性，但車庫的公用并不必然導(dǎo)致共有，成本計算也不能作為確定權(quán)屬的根本依據(jù)，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中共有權(quán)理論及與其有關(guān)建筑物面積公攤、我國現(xiàn)有房地關(guān)系下土地使用權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)移規(guī)則等也應(yīng)當(dāng)作為考察確定車庫及停車位權(quán)屬的因素。同時由于車庫的公用性功能，開發(fā)商處分車庫應(yīng)當(dāng)受到小

3、區(qū)公眾利益的限制，以更好緩和資源緊張造成的矛盾并發(fā)揮物權(quán)法的社會功能。《物權(quán)法》的出臺在優(yōu)先保障業(yè)主權(quán)益情況下，在一定程度上兼顧了各方利益，對小區(qū)車庫及停車位的權(quán)屬進行了區(qū)分，也允許作為專有部分的車庫或停車位進行合法流通，但該規(guī)定仍有不足之處。通過比較借鑒其他國家和地區(qū)立法，在我國區(qū)分小區(qū)車庫及停車位權(quán)屬，進行分類規(guī)制，明確小區(qū)車庫承載的功能，設(shè)立業(yè)主優(yōu)先權(quán)，并進一步完善不動產(chǎn)登記等配套制度，是最終解決車庫及停車位權(quán)屬糾紛問題的關(guān)鍵。