房地產經濟學課程設計--房地產項目前期策劃

1、<p><b>　　《房地產經濟學》</b></p><p><b>　　課 程 設 計</b></p><p>　　設計題目：武漢市房地產項目前期策劃</p><p><b>　　2016年 1月 </b></p><p><b>　　課程設計說明書<

2、;/b></p><p><b>　　1．設計題目</b></p><p>　　某房地產項目前期策劃</p><p><b>　　2．設計目的</b></p><p>　　課程設計是驗證課堂理論、鞏固和深化課堂所學知識的重要環(huán)節(jié)。本課程設計的目的是使學生綜合運用房地產經濟學的相關理論和模型，對

3、某個房地產開發(fā)項目的可行性從理論上進行論證。使學生具備進行房地產項目可行性分析的基本能力。</p><p><b>　　3．任務</b></p><p>　　3.1 任務要求：充分利用所學知識獨立完成項目的前期策劃，內容全面合理。每個同學根據(jù)相關設計資料及相關數(shù)據(jù)做適量調整，做到一人一題。</p><p>　　3.2設計資料及相應數(shù)據(jù)</

4、p><p>　　本課程設計是考慮在某大中城市中的某一個房地產開發(fā)項目（項目相關數(shù)據(jù)由學生自己確定，并予以說明出處）的可行性分析。根據(jù)假定的資料數(shù)據(jù)設計若干種開發(fā)方案，綜合運用“房地產經濟學”所學的各種知識和方法，對各種方案進行理論上的可行性論證。</p><p><b>　　4．時間安排</b></p><p>　　本次課程設計安排在2014-20

5、15年第二學期第17周進行。</p><p><b>　　5．設計內容</b></p><p>　　本課程設計是考慮在某大中城市中的某一個房地產開發(fā)項目（項目由學生自己確定）的可行性分析。根據(jù)假定的資料數(shù)據(jù)設計若干種開發(fā)方案，綜合運用“房地產經濟學”所學的各種知識和方法，對各種方案進行理論上的可行性論證。</p><p>　　5.1至少設計2種

6、開發(fā)方案進行比選；</p><p>　　5.2各種方案應包括以下內容：</p><p>　　地方房地產市場概況；</p><p><b>　　某區(qū)域房地產概況；</b></p><p>　　某區(qū)域潛在市場分析；</p><p>　　某房地產項目目標客戶群分析；</p><p&g

7、t;<b>　　投資估算；</b></p><p>　　某房地產項目建議（規(guī)劃建議、戶型及面積設計建議、價格建議）。</p><p>　　5.3在市場分析過程中要運用相關模型來闡述。</p><p>　　課程設計最終成果以報告或論文形式呈現(xiàn)，報告（論文）原則上不少于3000字。課程設計報告（論文）應包括任務書、摘要（約200字左右）和關鍵詞（一

8、般為3～5個）、目錄、正文、參考文獻、附表（若有必要）等內容（裝訂順序與此相同）。</p><p><b>　　6．設計工作要求</b></p><p>　　※課程設計作息時間同上課期間。</p><p>　　※課程設計要求獨立完成，不得抄襲。一經發(fā)現(xiàn)取消成績。</p><p>　　※所交課程設計統(tǒng)一為A4頁面大小裝訂上

9、交，封面參照首頁。課程設計裝訂成冊，并要求有封面和目錄；并附有課程設計任務書。</p><p><b>　　7．成績評定標準</b></p><p>　　不遲于18周星期一下午5點提交全部課程設計成果，遲交不予評定成績。教師若認為有必要，可以對部分同學進行口頭答辯后再給予成績。</p><p><b>　　8．主要參考資料</b

10、></p><p>　　[1]錢瑛瑛主編，《房地產經濟學》，同濟大學出版社，2008年</p><p>　　[2]林曾杰等編，《房地產經濟學》，中國建筑工業(yè)出版社，2004年</p><p>　　[3]黃有亮等編，《工程經濟學》，東南大學出版社，2002年</p><p>　　[4]李南主編，《工程經濟學》，北京：科學出版社，2000年

11、</p><p>　　【摘要】房地產業(yè)是我國國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。近年來，全國的房地產一方面得之于天時,在總體上對經濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經濟結構，成為經濟社會的一大隱患。武漢現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時期，其部分地區(qū)的房地產市場正在崛起。本篇文章以硚口區(qū)和黃陂區(qū)兩大新興房地產市場區(qū)域入手，用兩個不同項目的前期策劃進行對比，由此對這兩個區(qū)域進行了全面的剖析。

12、</p><p>　　【關鍵詞】武漢 房地產項目 前期策劃</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1、房地產市場調查與分析6</p><p>　　1.1我國房地產開發(fā)市場宏觀環(huán)境調查分析6</p><p>　　1.1.1土地政策6</p><

13、p>　　1.1.2金融政策6</p><p>　　1.1.3政策環(huán)境與經濟形勢6</p><p>　　1.2武漢市房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調查分析7</p><p>　　1.2.1武漢市房地產發(fā)展的基本影響因素7</p><p>　　1.2.2武漢市2014年房地產市場運行情況分析9</p><p>　

14、　1.2.3武漢市房地產未來走勢分析15</p><p>　　2、 方案設計15</p><p>　　2.1方案一 賽達國際項目15</p><p>　　1、古田片區(qū)市場分析16</p><p>　　1.1 片區(qū)簡介16</p><p>　　1.2 片區(qū)經濟發(fā)展17</p><p>

15、　　1.3 區(qū)域配套設施17</p><p>　　1.4 區(qū)域交通網(wǎng)絡18</p><p><b>　　小 結18</b></p><p>　　2、競爭項目調查與分析19</p><p>　　3、目標客戶群分析20</p><p>　　4、SWOT分析20</p><

16、;p><b>　　5、投資估算22</b></p><p><b>　　6、項目建議24</b></p><p>　　6.1 規(guī)劃建議24</p><p>　　6.2 戶型及面積設計建議24</p><p>　　6.3 項目價格建議24</p><p>　　2

17、.2 方案二 漢口湖畔項目25</p><p>　　1、黃陂區(qū)市場分析26</p><p>　　1.1 區(qū)域簡介26</p><p>　　1.2 區(qū)域土地資源狀況26</p><p>　　1.3 區(qū)域經濟發(fā)展狀況26</p><p>　　1.4 區(qū)域交通狀況27</p><p>&

18、lt;b>　　小 結27</b></p><p>　　2、競爭項目調查分析28</p><p>　　3、目標客戶群分析29</p><p>　　4、 SWOT分析29</p><p><b>　　5、投資估算30</b></p><p><b>　　6、項目建

19、議30</b></p><p>　　6.1 項目定位建議30</p><p>　　6.2 戶型、面積定位30</p><p>　　6.3 項目價格建議30</p><p><b>　　3、總結31</b></p><p>　　4、主要參考資料31</p>&l

20、t;p>　　1、房地產市場調查與分析</p><p>　　1.1我國房地產開發(fā)市場宏觀環(huán)境調查分析</p><p><b>　　1.1.1土地政策</b></p><p>　　我國依法實行國有土地有償使用制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，并且明確指出對耕地實行特殊保護，因此開發(fā)商只能在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內進行

21、開發(fā)，并對開發(fā)的土地只擁有使用權沒有所有權，并且需對開發(fā)的土地交納租金。國家土地政策規(guī)定的土地價格的高低直接影響到房地產的開發(fā)成本。政府實行高地價政策即放開對地價的管制，甚至采取某些措施引導地價上漲；政府實行低地價政策是政府采取各種手段抑制地價上漲，從而導致地價水平的下跌或停滯，這些都會給房地產產業(yè)帶來波動性的影響。</p><p><b>　　1.1.2金融政策</b></p>

22、<p>　　一般來說，房地產開發(fā)資金需求量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的。通常需要采用外界資金，如：向銀行貸款或預售。這時金融政策的作用就突顯出來。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲，而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房產，這對房地產開發(fā)是很不利的。另外，政府實行的貨幣政策，對于直接影響開發(fā)商和購買者所持有的資本，影響項

23、目的開發(fā)和出售。同時，銀行關于房地產方面的業(yè)務也會對房地產的需求發(fā)生影響。</p><p>　　1.1.3政策環(huán)境與經濟形勢</p><p>　　房地產開發(fā)與由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我國尤其需要關注。經濟繁榮時，由于各產業(yè)擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，房地產產品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象

24、，此時，開發(fā)商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反應并進行調整是相當遲鈍的，短時期內很難變化或找到其他替代者，從而使開發(fā)商陷入困境，房地產市場出現(xiàn)混亂。</p><p>　　1.2武漢市房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調查分析</p><p>　　1.2.1武漢市房地產發(fā)展的基本影響因素</p><p>　　1.2.1.1自然條件</p><p>　

25、　武漢市位于湖北省東部，長江與漢江交匯處，市區(qū)被長江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽三個區(qū)域，形成“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”空間布局。</p><p>　　全市土地面積8467.1平方公里，其中水域面積為2143.6平方公里，水域占土地總面積的1/4，地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖擊平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬于平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。</p><p>　　1.2.1.2 行政

26、區(qū)劃</p><p>　　武漢市下轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山七個區(qū)域；漢南。東西湖兩個郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)，共十三個區(qū)縣級單位。</p><p>　　1.2.1.3人口分布</p><p>　　同第五次全國人口普查相比，全市常住人口中，0-14歲的人口為976947人，占總人口的9.98%；15-64歲的人口為8013317人，占總人

27、口的81.89%；65歲及以上的人口為795128人，占總人口的8.13%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了8.43個百分點，65歲及以上人口的比重上升了1.14個百分點，則武漢市已跨入老年社會。但以15-64歲人口的比重上升了7.29個百分點，構成了對新增商品房需求的主力人群。</p><p>　　且受教育程度，相較于第五次人口普查，每10萬人中具有大學文化程度的由12290人上升

28、為25191人；具有高中文化程度的由20707人上升為21782人；具有初中文化程度的由32892人上升為32977人；具有小學文化程度的由23314下降為13254人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為224328人，文盲率由第五次全國人口普查時的5.05%下降為2.29%，下降了2.76個百分點。</p><p>　　由此可以看出，近幾十年來，武漢市的教育水平發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高

29、，日漸與之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻合，同時，還在保持此勢頭增長，也可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市發(fā)展速度的增加，最終導致居民收入的增加，即對住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認識的提高，一方面對教育的重視程度會增加，購房時會有相應的考慮，另一方面，會增加其購房指導思想理性方面的因素，相應要求開發(fā)商開發(fā)項目尤其是中高檔項目時應考慮到其消費者的成熟度。</p>&l

30、t;p>　　最后，來看一下具體的人口分布表</p><p>　　全市常住人口地區(qū)分布如下：</p><p>　　由表可以看出，武漢市內各區(qū)縣人口分布不均勻。之前成立的七個區(qū)域為武漢市經濟密集，社會活動頻繁的地區(qū)。</p><p>　　1.2.1.4基本城市要素——基礎設施網(wǎng)絡</p><p><b>　　公路交通</b&

31、gt;</p><p>　　目前已建成或在建的四條環(huán)線，與環(huán)線交插的十條放射線道路構成了公路交通的主要部分，其中過江部分分別由長江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃中的過江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國道高速公路則承擔著對外連接任務。</p><p><b>　　鐵路交通</b></p><p>　　京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長

32、江一橋上交匯的四條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。且現(xiàn)在已建成的輕軌一號線和地鐵二號線更是舒緩了武漢的交通的狀況。</p><p><b>　　空運交通</b></p><p>　　武漢天河機場是華中地區(qū)重要的航空港。</p><p><b>　　水路交通</b></p><p>　

33、　長江、漢江河道航運承擔了武漢市的主要水路運輸任務，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。</p><p><b>　　分析小結：</b></p><p>　　基于上述武漢市城市硬件方面的情況，武漢市因地制宜的制定了相關的規(guī)劃與政策，都將對城市各方面的發(fā)展也包括房地產市場的格局及發(fā)展帶來一定的影響。</p><p>　　同時，武

34、漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，它位于中國經濟地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。在中國東部、中部、西部三大經濟帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。已有的成績勢必引起多方的關注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場的同時，也形成了激烈競爭的局面。</p><p>　　1.2.2武漢市2014年房地產市場運行情況分析</p><p>　

35、　1.2.2.1房地產開發(fā)投資情況</p><p>　　2014年，房地產開發(fā)完成投資為2103.17億元，同比增長25.2％；房屋施工面積為5961.06萬平方米，同比增長17.6％；房屋竣工面積為1064.06萬平方米，同比增長15.7％；全市商品房實際銷售面積為1341.91萬平方米,同比減6.11％，成交套數(shù)130963套，同比減少7.16％。其中，商品住房銷售面；積為1085.34萬平方米，同比減少6.

36、39％，占商品房總銷售面積的 80.88％，成交套數(shù)為108192套，同比減少4.32％；全市商品房銷售均價為6878.23元/平方米，同比上4.83％；其中，商品住房銷售均價為6414.72元/平方米，同比上漲3.72％。</p><p>　　1.2.2.2房屋開發(fā)建設情況</p><p>　　2014年1-9月武漢市房屋施工面積為6773萬㎡，同比上漲23%，增幅回落2個百分點；武漢市

37、房屋竣工面 積為434萬㎡，是連續(xù)13年來的最低值，同比上漲8.1%，不2014年供銷兩旺的樓市相比，房屋的竣工速度較為緩慢，武漢作為中部地區(qū)的主要城市之一，2014年1-9月武漢市房屋新開工面積為1752萬㎡，同比下滑7%；新開工量在2010年-2013年的高企后， 出現(xiàn)下滑態(tài)勢，伴隨著庫存量的快速去化，未來一年內市場供應量將受影響而縮減 這幾年來經濟發(fā)展較好，從大的方面來講地區(qū)生產總值連續(xù)突破3000、4000、5000億元，201

38、0年達到5515.76億元，較上年增加945億元，增長14.7% ，在15個副省級城市中排名保持第五，據(jù)統(tǒng)計，2010年，全市主要經濟數(shù)據(jù)全線“飄紅”：規(guī)模以上工業(yè)總產值6424.59億元，增長28.4%；全社會固定資產投資3753.17億元，增長25.1%；社會消費品零售總額2523.2億元，增長19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增長13.2%；農民人均純收入8294.8元，增長15.8%，預計今年年GDP可達到6

39、259.51億元。</p><p>　　武漢市這幾年的GDP一直在保持著快速增長的態(tài)勢，但其中有很大的一部分是占在房地產這一塊，這幾年，政府每年都買了不少的地，可是，武漢的地是有限的，所以武漢市不可能一直大量依靠地土這一塊來發(fā)展經濟的，現(xiàn)在，政府對地土的依賴性還是很強，并且會在一定的時間內還會相當依賴地土來發(fā)展經濟的，所以，在以后的幾年里，武漢的經濟還會以快速發(fā)展的態(tài)勢向前發(fā)展，但是好景不會太長，而且最終政府不會

40、過份的依賴地土來發(fā)展經濟而轉向工業(yè)甚至是其它服務業(yè)。</p><p>　　武漢市雖然經濟發(fā)展較快，可是在全國重多大城市中，武漢的人均收入是偏低的，眾所周知，武漢人均工資在全國的重多城市中排名很低的，所以，武漢經濟雖是在較快的發(fā)展著，可是人均收入增長并不太快！</p><p>　　1.2.2.3 土地有形市場成交情況</p><p>　　2014年，全市土地市場（含中

41、心城區(qū)、新城區(qū)及開發(fā)區(qū)）累計成交土地583宗，面積3373.76公頃（合50606畝），同比增長5.1%；規(guī)劃建筑面積7850.87萬平方米，同比增長35.9%；成交金額964.59億元，同比增長56.6%。</p><p>　　全市土地市場累計成交房地產開發(fā)用地245宗，土地面積1492.06公頃（合22381畝），同比增長43.8%；規(guī)劃建筑面積4799.21萬平方米，同比增長72.5%；成交金額899.39

42、億元，同比增長64.4%。</p><p>　　1.2.2.4 房屋銷售情況?</p><p>　　武漢74個城中村改造目前已經過卉，地出讓節(jié)奏亦隨之放緩，未來兩年舊城改造將成為主流 </p><p><b>　　?</b></p><p>　　1.武漢市74個“城中村”改造項 目，2年內完成整村地征收，3年內完成整村還

43、建房建設。 </p><p>　　? 計劃拆遷房屋總面積4868萬平 方米，觃劃還建房建設總面積2145萬平方米。 </p><p>　　? 已拆遷房屋面積3534萬平方米， 占總量的73%，還建房開巟面 積1487萬平方米，占總量的 69%，完巟面積684萬平方米。 其中，36個城中村已完成整村拆除。 </p><p>　　?2.2014年武漢全市處于供大于

44、求態(tài)勢，成交態(tài)勢企穩(wěn)向好，存銷 比回落，未來仌有價栺上漲空間。</p><p>　　2014年全市供應量2157萬方，同比增幅24%；成交1798萬方，較去年</p><p>　　同期增長13%，供求比1.2，全市呈現(xiàn)供大亍求局面； </p><p>　　? 2014年全市存量1637萬方，同比增幅28%，去化周期約8個月；市場處</p><p

45、><b>　　于庫存時代 </b></p><p>　　? 2014年全市成交均價約7726元/㎡，同比增長9%；未來仍有價栺上漲</p><p>　　空間，平均復合增長率在6%左右</p><p>　　1.2.2.5 房屋交易價格情況</p><p>　　2014年全市供應量2157萬方，同比增幅24%；成交17

46、98萬方，較去年同期增長13%，供求比1.2，全市 呈現(xiàn)供大于求局面；而中心城區(qū)供求比1.23，近三年成交量穩(wěn)定增長，占全市份額64%左右</p><p>　　2014年全市成交均價約7726元/㎡，同比增長9%；中心城區(qū)均價9030元/㎡，同比增幅8%；未來仍有價值上漲空間，平均復合增長率在6%左右，未來成交均價將持續(xù)走高，且非中心城區(qū)價栺增幅更大 </p><p>　　1.2.2.6

47、房地產金融情況</p><p>　　2012年，全市房地產各項貸款余額2423.64億元，同比增長14.75%，全年新增281.10億元，較上年多增89.70億元。其中：住房開發(fā)貸款余額522.12億元，同比增長27.85%，較年初新增65.88億元;個人住房貸款余額1235.14億元，同比增長11.91%，較年初新增131.48億元;保障性住房開發(fā)貸款余額209.45億元，同比增長161.22%，較年初新增68

48、.39億元。</p><p>　　2012年，全市個人住房公積金貸款余額372.89 億元，同比增長 48.55 %。全年新增個人住房公積金貸款 155.99 億元，其中用于支持購買商品住房貸款139.11 億元，經濟適用住房貸款1.97 億元，存量住房貸款14.65 億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設貸款 0.6 億元。</p><p>　　1.2.2.7 2012年武漢市商

49、品房市場運行特征</p><p>　　1.2.2.7.1 武漢市國民經濟發(fā)展狀況</p><p>　　? 新形勢下預期的市場集中度加強局面已然呈現(xiàn)——2014年武漢主要城區(qū)商品房銷售釐額1316億，同比上升10%，而前 十強銷售釐額為430億，同比上升13%，十強的門檻由25億提升到了28億，丏市場占有率由31%上漲到33%。 ?</p><p>　　深耕武漢多年的

50、十強房企如萬科、福星2014年業(yè)績維穩(wěn)，恒大、萬達無緣十強，保利以75.51億元的銷售釐額奪叏首席 ，聯(lián)投置業(yè)也表現(xiàn)搶眼，主要在于其區(qū)域深耕。 </p><p>　　? 2014年武漢市單項目成交釐額前十門檻約14億元，同比小幅下滑，十強項目基本全部為全國性房企戒本實力房企開収 樓盤，各類型項目均有尚佳的表現(xiàn)。 ? 華僑城和復地東湖國際一直為強烈推薦樓盤，品質叐到客戶認可，其憑借地段、產品優(yōu)勢及高性價比叏得全年成

51、交釐額 排名前二的位置，碧桂園生態(tài)城14年屢次表現(xiàn)優(yōu)異，項目未來價值已被客戶認可。 </p><p>　　1.2.2.7.3 市場結構逐步優(yōu)化</p><p>　　1、中小戶型商品住房為市場銷售主體。2014年，武漢市120平方米以下商品住房為市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的80.69%，較去年增加了3個百分點。其中90平方米以下占比最大，占比為42.19%;90-120平方米占比達38

52、.5%;120-140平方米占比為12.4%;140平方米以上占比為6.91%。</p><p>　　2、7000-10000元/平方米商品住房銷量占比加大。從各價格段銷售情況看，在全市商品住房銷售中，7000-10000元/平方米銷售套數(shù)占總銷量的31.83%，占比較去年增加4.84%;7000元/平方米以下商品住房銷量套數(shù)占總銷量的61.91%，占比較去年下滑2.1%;10000元/平方米以上銷售套數(shù)占總銷量

53、的6.26%，占比較去年下滑2.74%。這說明在市場銷售回暖的大背景下，在低價“剛需”得到快速釋放的情況下，商品住宅的銷售主導品種有向較高價位的商品住宅遷徙的趨勢。</p><p>　　1.2.3 武漢市房地產未來走勢分析</p><p>　　1.2.3.1 房地產宏觀政策整體趨穩(wěn)。一是政策層面。2015年，武漢市將繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行現(xiàn)行各項調控政策，堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，

54、保障土地供應，落實保障性住房建設任務，繼續(xù)嚴格實施各項調控措施，堅決抑制投資投機性購房需求，切實穩(wěn)定市場預期。二是宏觀經濟層面。2014年，宏觀經濟將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，按照穩(wěn)中求進的工作總基調，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，房地產市場仍將保持良好的發(fā)展氛圍。</p><p>　　1.2.3.2 供求關系將繼續(xù)保持在合理水平。從供求關系來看， 2013年武漢市商品住房供銷比達1.46：1，201

55、4年供銷比為1.11:1，市場整體仍呈現(xiàn)供大于求的局面。2015年，全國房地產宏觀調控政策總基調不變，市場預期逐步趨穩(wěn)，加之新開工面積和土地供應等指標保持回升，武漢市房地產市場供求關系仍將保持在合理范圍。從商品住房實際可售規(guī)模來看，按照目前月均銷量11000套測算，武漢市可售房源消化時間大約需要8-9個月，商品住房庫存量較為合理。</p><p>　　1.2.3.3 住房價格趨于平穩(wěn)。2014年，武漢市將繼續(xù)保持

56、現(xiàn)行各項政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,努力增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，同時也確保保障性住房的有效供給，都將對穩(wěn)定住房價格起到積極作用。另外，由于2013年武漢市土地成交面積較去年增幅明顯，同比增長43.8%，且住房新開工面積較2012年明顯好轉，市場供應整體形勢好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城區(qū)市場供應將有所改善?？偟膩砜矗谡{控政策總體偏緊的情況下，市場預期不會出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)企業(yè)在樓盤定價上也會更趨理性，住房價格將保

57、持平穩(wěn)。</p><p>　　由此可以推出兩個方案。</p><p><b>　　方案設計</b></p><p>　　2.1方案一 賽達國際項目 </p><p>　　本項目位于武漢市硚口區(qū)古田二路，地處古田片區(qū)商業(yè)中心，福源商業(yè)街、中百倉儲等近在咫尺。賽達國際項目占地約6萬方，總建筑面積約13萬方。</p&

58、gt;<p><b>　　地理位置如下：</b></p><p><b>　　項目基本信息：</b></p><p>　　1、古田片區(qū)市場分析</p><p><b>　　1.1 片區(qū)簡介</b></p><p>　　古田片區(qū)隸屬于硚口區(qū)，以解放大道為主干，古田路

59、，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等為支干，面積16.81平方公里，其地理位子位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部。</p><p>　　古田地區(qū)位于硚口區(qū)的西部，屬漢口典型的工業(yè)區(qū)。早期區(qū)域樓市以經濟適用房為主，房價水平長期居于硚口的谷底。長期低檔房對市場的傾銷使得低檔房市場趨于飽和。作為硚口西部舊城改造的重點，隨著區(qū)域內軌道2號線的建成，漢西建材市場的進一步擴張，周邊環(huán)境和配套設施的逐

60、步改善，新型活力的產業(yè)新區(qū)開始逐步形成。</p><p>　　不過從古田一路到古田五路，綿綿數(shù)公里，仍是一片舊房子，羅家墩、陳家墩等小區(qū)在內，經濟較落后的長豐鄉(xiāng)也在區(qū)域內，不少重工業(yè)工廠云集與此，區(qū)域生活環(huán)境還待改善。</p><p>　　1.2 片區(qū)經濟發(fā)展</p><p>　　古田片區(qū)現(xiàn)在處于舊城改造的新時期，具有很大的升值空間。</p><

61、p>　　1.2.1 古田地處漢正街都市工業(yè)園旁，居住環(huán)境宜居度低，環(huán)境印象不高，區(qū)域分扣以長豐村原居民和工業(yè)園工作人員為主。</p><p>　　1.2.2 周邊居民區(qū)大致分為三個層次：較早期商品房、單位福利房、近兩年升級產品。</p><p>　　1.2.3 大多數(shù)居住社區(qū)定位中低端，缺乏高品質居住社區(qū)。</p><p>　　1.3 區(qū)域配套設施</p

62、><p>　　教育： 古田小學、武漢四中、十一中、十七中、四十三中、軍事經濟學院、警官干部學院、市公安管理干部學院</p><p>　　醫(yī)療: 武漢市第十醫(yī)院、中聯(lián)大藥房、康欣大藥房</p><p>　　購物： 麥德龍、中百倉儲、易初蓮花、新世紀連鎖超市</p><p>　　娛樂： 酒吧、網(wǎng)吧、游泳池、臺球室、咖啡屋(主要集中在生活村)</

63、p><p>　　金融： 工商銀行、市商業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行、中國郵政</p><p>　　餐飲： 麥當勞、艷陽天、紅玫瑰火鍋城、江胖子火鍋城等</p><p>　　休閑： 東風公園、江灘三期</p><p>　　交通： 12條以上的公交車線路、3條巴士線路、輕軌1號線</p><p>　　可見區(qū)域內的基本設施已經成形

64、，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區(qū)域內居民整體文化水平不高有一定關系。隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量優(yōu)秀客戶，相信以后在這些方面應能得到明顯改善。</p><p>　　1.4 區(qū)域交通網(wǎng)絡</p><p>　　古田片交通便利，20多輛公交車輛聯(lián)通片區(qū)和武漢三鎮(zhèn)，更有輕軌已經通車，與市中心的聯(lián)系快捷，乘車到漢口商業(yè)中心武漢廣場僅需20分鐘，到江漢路商業(yè)步行街亦只需半小時左右。&l

65、t;/p><p>　　一線：解放大道快車道</p><p>　　解放大道作為武漢最長最寬的一條快車道，從橋口西邊的工農路一直延伸到江岸的張公堤，沿線30多條公交線路，路網(wǎng)交通發(fā)達。</p><p>　　一線：輕軌聯(lián)通古田和漢口中心區(qū)</p><p>　　軌道交通一號線已建成，分別向東、西兩頭延伸。西段從宗關站開始到東吳大道終點，沿線設漢西一路、古

66、田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一號線車輛段，線路長11.26公里;東段從黃浦路向東延伸，沿解放大道至堤角站終點。</p><p>　　二線：南泥灣大道聯(lián)通古田和CBD</p><p>　　早在2004年，王家墩中央商務區(qū)(CBD)對外交通主“動脈”———南泥灣大道開始動工，到現(xiàn)在，南泥灣大道已通車。南泥灣大道東起漢西路，西接解放大道額頭灣，與古田四路、古田三路、古田二路、古田一

67、路相貫通。走向大體上位于解放大道、長豐大道之間。</p><p><b>　　小 結</b></p><p>　　古田地區(qū)是硚口居住集中區(qū)域，住宅開發(fā)的扎堆，市政規(guī)劃利好刺激，未來發(fā)展?jié)摿薮?。按照硚口區(qū)域政府規(guī)劃，古田板塊將成為硚口樓市主體，使古田擁有更廣闊的發(fā)展空間。由于企業(yè)的改制、拆遷后，老廠地塊非常適合房地產開發(fā)，其他老城區(qū)卻由于周邊復雜環(huán)境的影響，開發(fā)或多或

68、少面臨噪音、采光、建筑密度等困擾。在古田片區(qū)，由于多位大型工廠，土地占地面積大，使項目用地面積超過百畝，為開發(fā)大規(guī)模項目提供了有力空間，也使得古田片區(qū)的開發(fā)形成了扎堆，片區(qū)環(huán)境將得到改善，更加有利于居住。</p><p>　　政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，輕

69、軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。</p><p>　　2、競爭項目調查與分析</p><p>　　由以上比較可以看出，要想項目在眾多樓盤中異軍突起，應注意以下幾點：</p><p><b>　　以多種戶型作為賣點</b></p><p>　　以超大型停車場作

70、為賣點</p><p>　　設置合理物業(yè)管理費價格</p><p><b>　　3、目標客戶群分析</b></p><p>　　購買該區(qū)域樓盤主要是以生活和工作在古田片區(qū)周邊的中高層消費人群和來武漢三鎮(zhèn)的其他消費人群。由于硚口區(qū)屬于武漢較晚開發(fā)的區(qū)域，目前的經濟水平相對于漢口武昌較落后，收入水平同比一般，該消費人群普遍非常注意價格的因素。但是，

71、2007年時，由于武漢市政府以硚口、江漢、江岸旗下的宗關、后湖、常青、二七板塊為主導，將此定位為“市級城市副中心”，因此，硚口的發(fā)展開始以新興區(qū)域為支點，從原先的單一核心商圈向多元化、多層次的商業(yè)格局發(fā)展，一派欣欣向榮，而從此開始，古田片區(qū)也開始得到了長足的發(fā)展。發(fā)展至今，古田片區(qū)的消費人群也開始有所變化。主要特征如下：</p><p>　　主力購房人群將是以以前舊房子的居民（即區(qū)內人群）為主。</p>

72、;<p>　　購買以自住為目的的客戶為主，投資客戶不多。</p><p>　　消費人群的主要關注點還是以生活交通方便及周圍的配套設施為主。</p><p>　　消費者接受的價格不宜過高。</p><p><b>　　4、SWOT分析</b></p><p>　　優(yōu)勢（Strength）</p>

73、<p>　　交通便利，近交通干道</p><p>　　古田片區(qū)的快速崛起，跟輕軌1號線有著密不可分的關系。輕軌1號線連接吳家山和堤角，橫跨整個漢口區(qū)，縮短了古田片區(qū)與市中心的距離。賽達國際距離輕軌1號線僅200米的距離，乘坐輕軌相當方便。2012年度，地鐵2號線開通后，與輕軌1號線在循禮門站設置了換乘點，可前往武昌各大商圈，暢通無阻。賽達國際在軌道交通上占據(jù)極大的優(yōu)勢。</p><

74、p>　　從公交方面來看，項目位于解放大道辛家地與解放大道古田二路雙站之間，由于這兩站間距較短，線路相同，無論業(yè)主前往哪一個車站都沒有較大差別。經過項目的共有14條公交線路，線路豐富，通往武漢三鎮(zhèn)都非常方便。項目緊鄰的解放大道，駕車前往中心區(qū)比較方便，通過古田二路也可以直接上三環(huán)。不過在解放大道上，古田四路及宗關是兩大十字路口，在上下班高峰期極易發(fā)生擁堵，吳家山方向由于高架橋維修，車輛擁擠，近乎全天擁堵，相比起來，公共交通比自駕更為

75、方便。</p><p>　　周邊配套豐富，社區(qū)商業(yè)成主力</p><p>　　小區(qū)大門的旁邊就是辛家地小學的側門，韓家墩小學、武漢四中位于漢西一路，距離項目僅4站路，武漢重點中學二中，乘坐輕軌也可以直達。醫(yī)療配套上，武漢普愛醫(yī)院屬于三甲醫(yī)院，位于古田三路，步行15分即可到達。乘坐輕軌1號線15分鐘左右可以直達江漢路商圈和武廣商圈，換乘地鐵2號線前往武昌中南商圈、街道口商圈及光谷，均可在半小

76、時之內到達。</p><p>　　古田二路與古田三路之間的商業(yè)配套，主要是由周邊小區(qū)的商業(yè)體發(fā)展而成，項目斜對面就是中百倉儲，步行約5分鐘，非常方便，而緊鄰中百倉儲的是融僑錦城的商業(yè)街，由于融僑錦城入住較早，商業(yè)街已經發(fā)展成型，大部分的門店均已入住開業(yè)，包攬有服裝、飲食、美容、培訓等，成為周邊居民逛街的首選。漢口春天的商業(yè)部分則主要入駐的是金融、通訊等商家。</p><p>　　劣勢（We

77、akness）</p><p>　　待改建工程較多，環(huán)境不太好</p><p>　　由于古田二路曾是“舊城區(qū)”，匯集了不少工業(yè)工廠，環(huán)境是一大弊端。項目緊鄰的小區(qū)，不少都是低矮破舊的老房，項目旁邊的辛家地小學的大門兩側，均是工業(yè)小店，滿地的油漬和垃圾。項目周邊還有不少低矮的紅瓦頂私房，其中靠近古田二路輕軌站還有幾棟已經廢棄破敗的二層小樓，非常影響美觀。據(jù)了解，這幾處破舊老房存在已久，但是一

78、直沒有拆遷，由于距離項目較近，未來拆遷可能會對賽達國際的業(yè)主造成灰塵和噪音。</p><p>　　周圍樓盤居住戶型選擇較多，難以在戶型上取勝</p><p>　　機會（Opportunity）</p><p>　　停車位較多，消費人群較多,且交通方便</p><p>　　威脅（Threat）</p><p><b

79、>　　附近競爭項目多</b></p><p><b>　　價格競爭激烈</b></p><p>　　整體市場供給量較大，客戶對房價上漲抗性日增</p><p>　　經分析可知，本項目的在地理位置、市場需求上有很大的優(yōu)勢。</p><p><b>　　5、投資估算</b></p

80、><p>　　根據(jù)武漢市房地產開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地費用、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套工程費、開發(fā)管理費、預備費、建設期利息等投資。</p><p>　　土地成本：土地出讓地價款加上相應的拆遷補償費、城市基礎設施建設費</p><p>　　建安工程費:按項目所在地區(qū)單位建筑造價×建筑面積</p><

81、;p>　　按住宅規(guī)劃，項目的建筑面積為132139.53m2,本項目單位建筑造價取1100元/平方米。</p><p>　　前期工程費：一般按建安費用2.1%計取</p><p>　　基礎設施配套費：供水、電、氣、暖及排污、綠化、小區(qū)道路等</p><p>　　公建配套費：幼兒園、會所、室外道路、室外綠化，約占建安費用的5%</p><p&

82、gt;　　不可預見費用：以上五項費用之和的2%，即：（1+2+3+4+5）×2%</p><p>　　管理費用：（1+2+3+4+5+6）×2%</p><p>　　銷售費用：銷售收入×1.5%</p><p>　　總投資成本：1+2+3+4+5+6+7+8</p><p>　　其他的不一一列舉，具體費用估算如下

83、表所示：</p><p><b>　　6、項目建議</b></p><p><b>　　6.1 規(guī)劃建議</b></p><p>　　6.1.1 項目定位建議</p><p>　　由以上各種數(shù)據(jù)分析可以看出，該項目應定位在中高檔商品住宅。由于古田片區(qū)現(xiàn)在正在進行舊城改造，土地整體性較好，可以成片開發(fā)

84、，且消費群體數(shù)量可觀，故可以將項目定位在中高端市場，迎合當?shù)氐陌l(fā)展。</p><p>　　6.1.2 景觀設計規(guī)劃建議</p><p>　　既然項目是以居住地為住，則周邊的生活環(huán)境至關重要。因此可以做到以下幾點：1、保證綠化率，增加中心綠化和節(jié)點綠化</p><p>　　該項目的小區(qū)建設地塊方整，可以先規(guī)劃處中心綠化區(qū)，再增加各分部的節(jié)點綠化，增加區(qū)內景觀的層次性。

85、</p><p>　　將休閑活動設施與景觀相結合</p><p>　　可以在小區(qū)內設置休息區(qū)、親子樂園等。現(xiàn)在大多數(shù)家庭都是以年輕人白天上班，而由其父母，也就是老年人在家照顧孩子，設置一定量的娛樂休閑區(qū)域，將天倫之樂在綠化景觀中自然延伸，相當于是倡導一種新的家庭溝通方式。</p><p>　　6.2 戶型及面積設計建議</p><p>　　由

86、消費者市場調查報告可知，該項目所在區(qū)域的消費群體大多數(shù)是以4口之家居多，則可以三室兩廳戶型為主，并上兩室兩廳及一室兩廳戶型。面積可以集中在70㎡—120㎡。</p><p>　　6.3 項目價格建議</p><p>　　從該項目的SWOT分析可知，該項目的地理位置優(yōu)越，交通設施健全，出行方便，且周邊的配套設施齊全，但是卻存在環(huán)境問題。</p><p>　　此外，根據(jù)

87、億房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心顯示，古田片區(qū)樓盤均價為9254.55元/平方米，目前古田片區(qū)的新盤主要集中在古田四路以漢西一路周邊，而古田二路周邊目前僅有賽達國際一顆獨苗。古田四路在環(huán)境和發(fā)展上相比古田二路要更有優(yōu)勢，緊鄰漢西一路輕軌的南國大武漢soho，目前在售寫字樓，均價8000元/平，預計將在3月份加推51-83平米LOFT房源，漢西一路的中民長青里在售82、86、110平米房源，82平米特價房64萬一套，86、110平米均價8600元/平米。由

88、此，該項目的價格定位不宜過高，定在8500元/平—9000元/平。</p><p>　　2.2 方案二 漢口湖畔項目</p><p><b>　　項目基本信息：</b></p><p><b>　　1、黃陂區(qū)市場分析</b></p><p><b>　　1.1 區(qū)域簡介</b>

89、;</p><p>　　黃陂區(qū)，地處中部地區(qū)最大城市武漢市北部，區(qū)域面積2261平方公里，約占全市的1/4；人口111萬，是武漢面積最大、人口最多的區(qū)。下轄19個街鄉(xiāng)鎮(zhèn)，611個村委會、45個社區(qū)。黃陂區(qū)是湖北省第一臺鄉(xiāng)，第二僑鄉(xiāng)。截至2012年底，黃陂已創(chuàng)建了七個國家4A級景區(qū)，位列全國區(qū)縣第一；榮獲‘全國的鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)’稱號。境內三大知名文化源頭匯集：盤龍城文化，木蘭文化，二程文化。黃陂區(qū)堅持工商業(yè)并舉，大

90、力實施“兩輪驅動“戰(zhàn)略，現(xiàn)代服務業(yè)取得了長足發(fā)展。境內武漢天河國際機場已開通至巴黎、洛杉磯、東京等24條國際及地區(qū)航線。</p><p>　　1.2 區(qū)域土地資源狀況</p><p>　　黃陂區(qū)國土總面積2261平方公里（339.15萬畝），占全省國土總面積的1.22%。其中耕地面積1078平方公里，占總面積的48%；園地16平方公里，占總面積的0.7%；林地354平方公里，占總面積的16

91、%；牧草地68平方公里，占總面積的3%；水面面積358平方公里，占總面積的16%。從土地資源結構看，耕地、林地為主要土地類型，占總面積的64%，其分布與全區(qū)北高南低的地勢相對應。耕地多在區(qū)中部、東北部和南部，林地主要分布在縣西北地區(qū)。 </p><p>　　土地開發(fā)利用的主要特點為：第一、國土資源具有多樣性、多宜性。縣西北低山群體宜林宜牧，中部、南部平原土壤肥沃，發(fā)展種植業(yè)得天獨厚。第二、按照“南部水產蔬

92、菜，中部畜禽糧油，北部林果茶小雜糧”的發(fā)展思路，大力推進農業(yè)產業(yè)化經營。發(fā)揮緊鄰武漢市城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源、人文資源，使土地資源優(yōu)化配置。</p><p>　　1.3 區(qū)域經濟發(fā)展狀況</p><p>　　全區(qū)生產總值由2006年的110.9億元到2011年預計可達309.8億元，年均增長17.1%；全口徑財政收入從9.02億元增加到60億元，年均增長46.1%；其中地方一般預算

93、收入從3.41億元增加到22.69億元，年均增長46.1%；固定資產投資從51.78億元增加到267.2億元，年均增長38.8%;社會消費品零售總額從47.62億元增加到125.8億元，年均增長21.4%；農民人均純收入從4448.74元增加到9166元，年均增長15.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從8062元增加到14616元，年均增長12.6%。金融機構存款余額從68.33億元增加到235億元，年均增長28%。圓滿完成“十一五”規(guī)劃，

94、實現(xiàn)了“十二五”的良好開局。區(qū)域經濟綜合實力連年位居全省區(qū)域經濟前十。2011年，城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)32.36%，比上年提高1.7%。農村恩格爾系數(shù)45.76%，比上年下降1.21%。生活質量較高。</p><p>　　1.4 區(qū)域交通狀況</p><p><b>　　軌道交通</b></p><p>　　武漢軌道交通一號線的北延長線將從堤角北行至

95、黃陂區(qū)的漢口北大道，此工程預計于2013年完工，并將與一號線貫通運營。一號線采用4B編組。 </p><p>　　武漢地鐵機場線 起于2號線終點金銀潭至武漢天河國際機場；共7站，2015年完工。</p><p>　　武漢地鐵十二號線 起點古田，終點武湖街道。從古田長豐大道、經發(fā)展大道，穿過漢口火車站，沿后湖大道到堤角，順著漢施公路到達武湖。為地鐵，尚在規(guī)劃中。</p>

96、<p>　　武漢軌道交通28號線，連接漢口金銀潭與前川新城的軌道線路，南起金銀潭，沿川龍大道至前川，路線全長28公里，采用高架、地面敷設方式，設置車站10座。為有軌電車。2017年前完工。</p><p>　　武漢地鐵21號線 起終點站分別為1號線的新榮站或黃陂漢口北站和新洲陽邏。2017年前完工。</p><p><b>　　城市公交</b></p

97、><p>　　武漢市區(qū)至前川街道：292 295， 武漢市區(qū)至武湖街道293，253，212 232[4]</p><p>　　武漢市區(qū)到盤龍城229路，248路，291路，297路，298路，296路，291路</p><p>　　前川街道：611路 起止點：祝店—雙鳳大橋 612路 起止點：百秀街—理林大道</p><p>　　區(qū)內

98、公交：2路，3路，5路，7路，8路，9路、10路、11路，12路、13路、15路、16路，21路，23路</p><p><b>　　小 結</b></p><p>　　黃陂區(qū)盤龍城相對于武漢其他郊區(qū)發(fā)展起步晚，住宅產品類型特征比較單一，即別墅類型產品占據(jù)大部分。而隨著別墅供給的減少，未來將以多層類普通住宅為主。隨著普通住宅的增多，市政配套需求增大，配套將會有所改善，

99、對多層類物業(yè)市場預期將會有很好的促進。</p><p>　　此外，從區(qū)域內在售樓盤的價格特征來看，景觀資源、產品規(guī)劃等因素都對其產品銷售價格的制定產生了不同程度的影響。擁有天然景觀優(yōu)勢，地理位置優(yōu)勢，則產品定位的價格也會適當偏高。因此，盤龍城在天然景觀方面有得天獨厚的競爭優(yōu)勢。</p><p>　　但是，盤龍城對外交通雖然順暢，但是內部次級干道和支路較少，各區(qū)域之間的聯(lián)系不緊密，雖有規(guī)劃地

100、鐵八號線，但初步計劃卻是2016年建成。因此，目前盤龍城的交通設施相對薄弱。</p><p>　　2、競爭項目調查分析</p><p><b>　　3、目標客戶群分析</b></p><p>　　該項目主要的對象人群集中在來漢工作的白領，本地的居民。因為黃陂區(qū)部分有一定消費能力的消費者流失到漢口等地區(qū)，而該區(qū)現(xiàn)在正處于發(fā)展中，且將在未來發(fā)展成政

101、治中心、文化中心、商業(yè)中心、商務中心、高端居住中心和市民集散中心，這將會極大的刺激消費者的消費情況。此外，黃陂區(qū)有豐富的旅游資源，未來發(fā)展前景良好，會吸引更多外來人員居住。</p><p><b>　　SWOT分析</b></p><p>　　優(yōu)勢（Strength）</p><p>　　交通優(yōu)勢：交通便捷，盤龍大道、巨龍大道形成區(qū)域主干交通網(wǎng)

102、。</p><p>　　環(huán)境優(yōu)勢：省級經濟開發(fā)區(qū)、盤龍古城3500年歷史文化底蘊、F、天下純別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境</p><p>　　配套優(yōu)勢：處于商業(yè)圈，未來發(fā)展?jié)摿薮?lt;/p><p>　　劣勢（Weakness）</p><p>　　項目所處所處區(qū)域市場競爭力較大</p><p>　　機會（Opportunity）&

103、lt;/p><p>　　需求機會：來自漢口等地的年輕白領及投資客戶的大量市場需求</p><p>　　發(fā)展機會：盤龍城和漢口的區(qū)位與經濟上的融合</p><p>　　威脅（Threat）</p><p>　　政策威脅：宏觀市場調控帶來的潛在市場威脅</p><p>　　競爭威脅：周邊同類樓盤過多，競爭力大</p>

104、;<p><b>　　5、投資估算</b></p><p>　　具體過程同方案一，其中，項目的建筑面積為600000㎡,本項目單位建筑造價取1100元/平方米。</p><p><b>　　6、項目建議</b></p><p>　　6.1 項目定位建議</p><p>　　該項目位于盤

105、龍城的新商圈，交通便利，且周圍有純別墅區(qū)F、天下等，不得不說，這占據(jù)了很大的優(yōu)勢，因此，該項目可以定位到高檔商業(yè)住宅樓。</p><p>　　6.2 戶型、面積定位</p><p>　　由于該項目建在商業(yè)圈，消費群體大多是白領或來漢工作的人員，因此，可以以100平米左右的房源為主。</p><p>　　6.3 項目價格建議</p><p>　

106、　盤龍城房地產市場整體價格不算太高，與同地段的樓盤相比，該項目的價格定位均價最好在5000元/平方米左右。</p><p><b>　　3、總結</b></p><p>　　位于硚口區(qū)古田二路的賽達國際項目，擁有特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢，且由于該區(qū)域正在進行舊城改造，發(fā)展前景良好。政府對古田區(qū)域該項目位于的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展

107、看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。</p><p>　　而位于黃陂區(qū)盤龍城的漢口湖畔項目，則是在環(huán)境方面有較好的優(yōu)越性。盤龍城是省級古跡，且黃陂區(qū)正在大力發(fā)展旅游業(yè)，項目周邊的環(huán)境更是屈指可數(shù)。此外，該項目處于商業(yè)圈中，其未來的發(fā)展不可限量。<

108、;/p><p>　　綜合以上分析，我更傾向于漢口湖畔項目，該項目相較于賽達國際項目而言，更適應其所在區(qū)域房地產市場的發(fā)展。</p><p><b>　　4、主要參考資料</b></p><p>　　[1]錢瑛瑛主編，《房地產經濟學》，同濟大學出版社，2008年</p><p>　　[2]林曾杰等編，《房地產經濟學》，中國建筑