關(guān)于我國房地產(chǎn)稅收問題的若干思考

1、一、引 一、引 言在完善地方稅體系和提高直接稅比重的雙重背景下，對居民住房開征房地產(chǎn)稅的改革提上了日程。從 2003 年《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，到 2010 年《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”，再到 2013 年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出的“

2、完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重……加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，兼具地方稅和直接稅特點(diǎn)的房地產(chǎn)稅備受關(guān)注。近年來，我國房價(jià)迅速上漲，房地產(chǎn)稅改革也被賦予穩(wěn)定房價(jià)的期待。2011 年 1 月，上海、重慶兩市試點(diǎn)對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。2013 年黨的十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法，2018 年房地產(chǎn)稅立法已寫入五年立法規(guī)劃。由此可見，決策層對房地產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)仍寄予厚望，而理論界則對房地產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)的效果爭議不斷。彭加亮 等（

3、2015）對上海市房價(jià)走勢進(jìn)行分析，認(rèn)為雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制作用較小，但其抑制作用將逐年增強(qiáng)。而王家庭 等（2014）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控僅依賴房地產(chǎn)稅政策將存在較大的局限性，需結(jié)合其他手段綜合調(diào)控。白文周 等（2016）則認(rèn)為房地產(chǎn)稅對高價(jià)房有一定的抑制作用，但作為不動產(chǎn)稅，其稅收功能是否應(yīng)該包括控制房價(jià)仍需進(jìn)一步思考。本文聚焦于我國個人住房的房地產(chǎn)稅改革（下文提到的房地產(chǎn)稅均特指針對城鎮(zhèn)個人住房征收的房地產(chǎn)稅），從目前尚存

4、爭議的話題入手，以房地產(chǎn)稅的稅收收入歸屬、房地產(chǎn)相關(guān)稅收與房價(jià)的關(guān)系、房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計(jì)等問題為導(dǎo)向，嘗試為我國的房地產(chǎn)稅改革提供一些辯證思考。二、房地產(chǎn)稅收入歸屬：國際經(jīng)驗(yàn)與我國的選擇 二、房地產(chǎn)稅收入歸屬：國際經(jīng)驗(yàn)與我國的選擇從世界各國房地產(chǎn)稅的理論研究與具體實(shí)踐看，房地產(chǎn)稅構(gòu)成了地方政府的主要財(cái)政收入來源。地方政府提供的公共服務(wù)（如優(yōu)質(zhì)的教育、便利的交通）與房產(chǎn)價(jià)值有聯(lián)系，故而許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅適合作為地方政府的收入來源。

5、例如，Richard Almy（2001）梳理歐洲的房產(chǎn)稅體系，發(fā)現(xiàn)歐洲國家的房產(chǎn)稅大多歸于地方政府。Enid Slack et al.（2014）也指出，由于稅基的不可轉(zhuǎn)移性，房產(chǎn)稅多由地方政府征收，以用于提供教育、交通等公共服務(wù)。房地產(chǎn)稅作為地方稅種已達(dá)成共識，然而我國的地方政府包括省、市、縣、鄉(xiāng)四個層級，房地產(chǎn)稅收入具體應(yīng)歸屬于哪一級政府，還需進(jìn)一步明確。值得注意的是，由于各國的政府治理體系不盡相同，英文語境下的“地方政房地產(chǎn)稅是

6、否可以作為解決高房價(jià)的一劑良方，國內(nèi)外研究者一直爭論不休。王敏 等（2013）認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅可以在短期內(nèi)降低房價(jià)，但有可能提高未來長期的房價(jià)。Tommaso Oliviero et al.（2016）通過分析 34 個 OECD 成員國在 1970～2014 年間房產(chǎn)稅與房價(jià)上漲的關(guān)系，認(rèn)為并沒有證據(jù)證明房產(chǎn)稅對房價(jià)的波動有穩(wěn)定作用，房地產(chǎn)市場的繁榮與蕭條同房產(chǎn)稅無關(guān)。Byron F.Lutz（2008）和 Doerner W.M.

7、（2012）等都探討了房價(jià)和房產(chǎn)稅的關(guān)系，一致認(rèn)為，在以房產(chǎn)價(jià)值為稅基征收房產(chǎn)稅的國家，房產(chǎn)稅收入會隨著房價(jià)的上漲而提升，而對于征收房產(chǎn)稅是否會抑制房價(jià)，則并無定論。從國際經(jīng)驗(yàn)看，美國、英國、加拿大等國征收房地產(chǎn)稅主要是為基層政府籌集財(cái)政收入，而日本與韓國等東亞國家曾經(jīng)將房地產(chǎn)稅作為調(diào)控房價(jià)的手段。日本對個人擁有的房產(chǎn)征收固定資產(chǎn)稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為 1.4%，市政府可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定自行確定具體稅率。但由于日本二十世紀(jì)九十年代的房地產(chǎn)泡沫破滅

8、，房地產(chǎn)稅與房價(jià)的作用關(guān)系已然較難判斷。1997 年的金融危機(jī)使得韓國的房價(jià)下跌了 45%。為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，韓國政府出臺了許多住房市場化措施，雖然激發(fā)了房地產(chǎn)市場的活力，但卻助長了投機(jī)行為，導(dǎo)致了房價(jià)的快速增長。為了抑制高房價(jià)，韓國于 2005 年引入綜合房產(chǎn)稅，借此打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制房價(jià)。然而從近二十年來韓國房價(jià)的變化可知，2005 年開征綜合房產(chǎn)稅后，房價(jià)并沒有出現(xiàn)下跌，僅僅是增幅略有減緩，以綜合房產(chǎn)稅來穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)。

9、從我國實(shí)踐看，上海市和重慶市于 2011 年 1 月開始試點(diǎn)征收個人住房房產(chǎn)稅。上海市對本市居民的第一套房產(chǎn)免稅，第二套及以上的房產(chǎn)以市場交易價(jià)格的 70%計(jì)算，適用 0.6%的稅率。重慶市于 2011 年發(fā)布房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法，又于 2017 年進(jìn)行修訂，暫以房產(chǎn)交易價(jià)為計(jì)稅價(jià)值，分別適用 0.5%和1.2%的稅率。而從國家統(tǒng)計(jì)局公布的兩市 2009～2018 年住宅商品房每平方米的房價(jià)走勢看，2011 年個人住房房產(chǎn)稅征收后，重

10、慶市住宅商品房的房價(jià)不降反升，2014 年房價(jià)有小幅下降，2016 年又開始穩(wěn)步上升；而上海市房價(jià)在 2011年略微下降后又開始逐步上漲。由上海市和重慶市的試點(diǎn)可見，個人住房房產(chǎn)稅對房價(jià)并沒有明顯且長期的抑制作用?？傮w而言，在正常情況下，個人住房房產(chǎn)稅改革對房價(jià)的影響有限，難以作為調(diào)控房價(jià)的手段。從這個意義上講，只要住房剛需和購房抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)的保值需求這一基本面不發(fā)生根本性變化，開征個人住房房產(chǎn)稅就難以解決我國中心城市的高房價(jià)問題。（二