蚌埠xx新城廣場項目投資方案

1、蚌埠xx新城廣場投資方案,,蚌埠社會經濟主要指標數據來自２００９年蚌埠市國民經濟和社會發(fā)展統計公報,ＧＤＰ５３２.０９億元，較上年增長１２.２％。三次產業(yè)之比為：１９.６：４４.４：３５.９。人均ＧＤＰ１４８０３元。全市社會消費品零售總額２２６.９８億元，幣上年增長１８.５％。其中，市區(qū)１４０.５４億元，增長１６.９％；縣４１.７４億元，增２１.９％，縣以下４４.６９億元，增２０.６％。戶籍總戶數１０３.３８萬，其中市轄區(qū)２９

2、.５６萬。全市總人口３６０.６４萬，年增２.３７萬。市轄區(qū)人口９２.５１萬，其中非農６５.８３萬。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１３４８３元，增６.１％，人均消費支出９７６２元，增７.３％。百戶城鎮(zhèn)居民擁有私車１.３部。,蚌埠標志性建筑一覽,,德人大廈99米,蚌埠高鐵,,錦江大酒店★★★★★,,淮河文化廣場,,,寶龍廣場,,龍湖鳥巢體育館,蚌埠城市總體功能規(guī)劃圖,SITE,項目位置（宏觀）,SITE,,,,面積：230畝位置：高鐵站前

3、。學府路南，學苑路北，蚌醫(yī)路西，財大路東。用地性質：商業(yè)要求：蚌埠市標志性建筑及配套建筑和設施。,項目位置（微觀）,龍子湖副城市商業(yè)中心,,安徽財大,蚌埠醫(yī)學院,SITE,,,已建住宅區(qū),安徽財大新校區(qū)是本科教育，即幾乎所有本科生都在新校區(qū)。估計新校區(qū)有學生1.5萬人，教師1000-1500人。蚌埠醫(yī)學院新校區(qū)專注本科和?？平逃烙媽W生1萬，教師1千人。蚌埠高鐵預計2012年開通時，年發(fā)送旅客729萬人

4、，預計2030年可達1192萬人。規(guī)劃住宅區(qū)預計人口15萬-20萬人。,項目周邊功能區(qū)及人口結構與數量分析,,,,蚌埠高鐵站,規(guī)劃住宅區(qū),,龍湖體育館,,ROD ( Railway Oriented Development ) 理論,我國高鐵建設的城市化ＲＯＤ模式是以高鐵樞紐及與之發(fā)生關聯的城市交通樞紐帶動城市邊緣地區(qū)的高密度開發(fā)模式。強調在區(qū)域層面上組織緊湊的、有公交系統支撐的城鎮(zhèn)發(fā)展模式，在樞紐站點周圍適于步行的范圍內布置混

5、合性質的用地，并提供多種價格、密度的居住類型和多元的商業(yè)模式，可以引導城市的集約化發(fā)展，節(jié)約土地和能源。,,,,R<0.5KM,0.5KM<R<1.5KM,R>1.5KM,,,,核心區(qū),擴展區(qū),邊緣區(qū),高鐵站,客運樞紐本身以及其周邊的換乘設施，并伴隨有一些必要的零售商業(yè)、餐飲、咨詢等，主要為乘客服務。,,,辦公、酒店、金融、會展、信息咨詢、商業(yè)等功能，直接服務于城市間的商務交流與合作。,偏向于城市生活，在商業(yè)

6、、娛樂之外，可搭配一些居住與無污染工業(yè)，以保證城市地區(qū)的人氣。,蚌埠高鐵地區(qū)分類人口數量預測,蚌埠高鐵地區(qū)商業(yè)面積需求預測,以適度超前為原則，五星級酒店設置為3萬平米、快捷酒店4萬平米，包括圖書城、IT數碼城、電影院線、主題百貨、餐飲娛樂等在內的商業(yè)面積8萬平米，另為商旅服務公司配置1萬平米的商務辦公場所。注：商業(yè)面積按“1平米營業(yè)面積/常住人口”計算，高鐵旅客按“1日均旅客數=1常住人口”計算；不同級別酒店的比例隨經濟發(fā)展而發(fā)展。,

7、高鐵商旅設施,區(qū)域商業(yè)中心,高端生活社區(qū),皖北窗口新城都心,,,,,區(qū)域商業(yè)中心,高鐵商旅中心,新城魅力都心,主題百貨：服務新區(qū)市民精彩生活大型超級市場：圖書城、數碼城：數萬師生的最愛餐飲、娛樂：,五星級酒店：經濟型商務酒店：高級寫字樓,超現代的公共建筑風格：展示蚌埠新面貌高端生活社區(qū),,,,,,,,,,,,,,,,,五星級酒店商務辦公,快捷商務酒店,餐飲娛樂街區(qū),餐飲娛樂街區(qū),主題百貨、大型超級市場圖書城、ＩＴ

8、城、院線,高端生活社區(qū),高端生活社區(qū),學府路,學苑路,蚌醫(yī)路,財大路,SHOPPINGMALL,百貨、院線、圖書、ＩＴ、超級市場,高端生活社區(qū),餐飲娛樂街區(qū),經濟型商務酒店,建筑風格和諧統一,蚌埠高鐵站,龍湖體育館,SHOPPINGMALL,五星級酒店,項目主要參數,固定資產投資估算表,說明：不含土地費用、持有型物業(yè)內裝飾費用,可售物業(yè)銷售收入估算,1、年固定費用（不含土地費用和物業(yè)內裝飾費用）折舊費：持有型物業(yè)建安成本6.29億元

9、，年折舊費用1573萬元。財務費用：貸款比例固定資產投資70%、年利率7%，年財務費用3082萬元。兩項費用合計4655萬元。2、項目收益分析由于本項目所處區(qū)域目前城市化發(fā)展水平較低，交通等配套設施尚不完善，開發(fā)度較低，人口容量近期內還不足以支撐16萬平米的商業(yè)設施。據估計本項目持有型商業(yè)物業(yè)建成后，培育期至少持續(xù)4年，發(fā)展期持續(xù)3年，7年以后進入項目盈利期，整個投資回收期將超過15年。前7年虧損合計3.2億元。3