試析家庭財務中的住房資產投資

1、陰財會月刊全國優(yōu)秀經(jīng)濟期刊援中旬在新古典經(jīng)濟學分析框架下，研究家庭財務中的資產選擇行為，應該構造家庭財務資產投資行為適用的效用函數(shù)和確定其面臨的約束條件。由于構造一個統(tǒng)一的家庭效用函數(shù)存在非常多的困難，因此目前已有的研究多集中在探討家庭財務中配置資產行為的特點上。住房在家庭資產中處于非常特別的位置。一是住房在家庭總資產中占的比重大。2002年國家統(tǒng)計局對各省城鎮(zhèn)居民進行調查發(fā)現(xiàn)，戶均住房資產占家庭資產比重達47.9%。二是住房具有滿足消

2、費的功能。這就使得對家庭資產組合的研究處于兩難境地：不將住房納入資產組合分析則忽略了最重要的家庭資產之一；將住房納入資產組合分析則面臨其兼具投資品和消費品特性的難題。本文將住房作為風險資產納入到家庭資產組合配置中進行以下分析：在此背景下住房這一資產的特殊性質對家庭資產選擇行為的影響；家庭財務在涉及住房資產選擇時的一些行為心理偏差；對制定監(jiān)管政策，改善房產投資和家庭投資決策具有的現(xiàn)實意義。一、家庭財務中住房資產的雙重特性及影響假如把住房看

3、做是風險資產，將其納入家庭的資產組合中進行分析，常見的處理辦法是將住房類比于一份長期債券。此時，作為資產的住房帶來的收入相當于租金，資本利得來源于預期租金和貼現(xiàn)率的變動。這樣處理產生的問題是，當住房為所有者家庭居住時，住房所有者放棄的租金的效用大小問題，即租金效用和居?。磳ψ》康南M）效用是否一樣。顯然，既然所有者選擇自己居住，住房所有者放棄的租金的效用是小于居住該住房為其帶來的效用的。那么此時將住房類比于債券就會低估其使用價值，據(jù)之

4、則會錯誤判斷家庭財務中的資產選擇行為。國外的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明年輕家庭擁有住房產權的比重低于年長家庭，而一些實證研究發(fā)現(xiàn)年輕家庭總是先投資于住房，以后再投資于其他金融資產。在我國，從一些新聞報道中可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)情況下，同一套住房租住的效用是小于購買后居住的效用的，比如租住者無法享受到一些“業(yè)主”的權利，甚至購買了住房還可以滿足部分成就感等心理需要，極少有有房者去租住房屋而將自己所擁有的住房出租的現(xiàn)象。這種情況表明，對尚未擁有住房產權的家庭而言

5、，由于住房在滿足家庭多種需求上具有特殊意義，其家庭資產組合選擇行為會傾向于優(yōu)先選擇住房，因而會偏離將住房類比于長期債券處理的標準金融模型。可見，將住房作為風險資產納入家庭資產組合進行分析不太可行，只有在家庭選擇“投資性住房”（即購買目的非自家居?。r，將其類比于長期債券才是相對較好的處理辦法。二、家庭財務中住房投資心理偏差心理學實驗證明，人們在進行風險決策時，其信念的形成常常存在過度自信、樂觀主義、代表性啟發(fā)、錨定和易得性偏誤等問題，使

6、其對風險的認知產生偏差。有些經(jīng)濟學家則認為這些心理偏差可以通過以下三個途徑得到消除：淤重復學習，可以避免再次出現(xiàn)同一偏差；于成為或聘請某一領域專家，比如投資銀行的交易員很少出現(xiàn)認知偏差；盂提供更多激勵，在激勵心理作用下偏差就會消失。在以證券為代表的金融市場，關于人們決策時是否存在系統(tǒng)性偏差的爭論還未完全解決，但是總的趨勢是行為財務理論的影響將越來越大。住房資產不同于一般證券的特性使得前面所提及的反對行為財務理論的理由難以成立。首先，對大

7、多數(shù)家庭來講，他們并沒有通過多次進行住房交易來學習的機會，從而避免再次出現(xiàn)同一偏差。即使有些居民可能一生中會多次購買住房，但是其面臨的環(huán)境和對象多數(shù)都發(fā)生了較大變化，以前的經(jīng)驗能起到的作用非常有限。其次，進行住房交易的絕大部分家庭的成員都不會是房產專家，高昂的成本也使聘請專家代為交易不可行。最后，即使在證券市場，也沒有證據(jù)表明重復的激勵可以消除這些心理偏差，更不用說具有特殊性的住房資產交易?；谧》渴袌龅奶匦?，筆者認為，普通家庭在涉足住

8、房資產投資決策時，從以下兩個方面入手能夠有效消除心理偏差。1.注意力異常與易得性偏誤。傳統(tǒng)理論假定市場參與者能夠獲得對目標函數(shù)最大化所需要的所有信息。行為心理學廖海波淵宜賓學院四川宜賓644007冤【摘要】本文通過分析住房資產投資的特點和家庭財務中住房投資面臨的風險，針對我國房產投資現(xiàn)狀，提出政府應對這類投資進行積極有效的干預，欲進行投資的普通居民更應多了解房產市場，為將面臨的風險做好準備的建議，以期為家庭財務中住房資產投資健康發(fā)展提供

9、參考?！娟P鍵詞】家庭財務住房資產行為財務風險認知偏差陰窯90窯全國中文核心期刊財會月刊陰援中旬研究已經(jīng)證明，人們一般只會注意到能引起他們興趣的信息。因而，對于參與者的決策來說，也只有其注意到的信息才能發(fā)揮作用。影響注意力的是事物的突出程度、表述的生動程度或者表述是否有豐富多彩的細節(jié)。因此，判斷就會受到易得性的影響，即受到事件或者相關聯(lián)想進入?yún)⑴c者腦海的難易程度的影響。某件事情讓人比較容易聯(lián)想到，行為者可能誤以為這個事件經(jīng)常發(fā)生；相反，如

10、果某類事件不太容易讓人聯(lián)想到，在人們的記憶中相關信息不豐富不明確，行為者就會在不自覺的情況下低估該類事件發(fā)生的概率。一個社會、一個時代所風行的、被人們熟知的事物自然是最易獲得的，所以，行為人在決策時受社會環(huán)境影響的程度是不可忽視的。在我國，住房的供需受到以下三個方面的影響：淤住房為基本生活必需品；于人多地少，住房供給存在很大的缺口，大量的需求和潛在的需求沒能得到滿足；盂住房制度改革和社會經(jīng)濟體制改革導致大量的人缺乏安全感。這三個方面的原

11、因加上住房價格長期處于上升狀態(tài)導致全社會高度關注住房問題，住房價格上漲成為熱點新聞，大量的長期的突出報道和生動描述引起人們普遍的關注，人們對房價總是不斷上漲這一現(xiàn)象印象深刻。相反，日本和我國香港、海南等地在20世紀的房地產泡沫破滅的事實報道相對少得多，也難以引起人們的興趣，因此普通人容易低估房價下跌的概率甚至忽略了房價下跌的風險。2.錨定現(xiàn)象。錨定現(xiàn)象，即人們在對不確定事件進行判斷時通常會根據(jù)一個先前可能是主觀的數(shù)據(jù)，進行一些調整后再作

12、出，實驗證明這些調整經(jīng)常是不充分的。當商品的內在價值本身很模糊，人們在進行價值判斷時，更容易受到錨定現(xiàn)象的影響，即在缺乏準確信息的情況下，以往的價格和趨勢就更容易成為確定當前和未來價格的參照。住房價格波動周期遠較一般金融資產長，常見的房地產泡沫情況是該地區(qū)住房價格長時間上漲，然后出現(xiàn)暴跌。如20世紀90年代日本和香港房地產泡沫都經(jīng)歷了長達七八年的繁榮后集中在一年內破滅。又如，在2008年之前，越南地價、房價持續(xù)上漲，持續(xù)時間長達十年，而

13、進入2008年6月后，越南大、中城市房地產價格平均下跌已達50%以上。住房價格周期的這一特點也使得普通居民在住房價格上漲階段，由于無法獲得更準確的信息（如不知道住房的準確價值，價格是否已經(jīng)高估），在決策時很容易將漲價趨勢作為一個常量，而低估甚至忽略了住房價格下降的可能性。三、家庭財務中住房投資的特點及影響當住房非所有者自家居住時，其作為資產在一定程度上類似于長期債券，如其租金收入類似于債券利息收入，則也會面臨利率或者實際利率變動帶來的風

14、險。但是，作為投資對象的住房資產仍有區(qū)別于一般證券資產的較強的獨特性，研究居民住房資產交易行為的金融模型不完全與以證券資產為研究對象的標準金融模型相同。高昂的交易成本會使得資產組合的調整以及套利交易受到極大的限制。與證券等金融資產相比，住房市場的交易成本非常高，其原因在于：淤搜尋成本。在住房市場搜索價格信息和尋找交易對象需要耗費大量的時間精力，并需要付出較高的資金成本，如中介費用等。于談判成本。住房市場不像證券市場那樣集中競價交易，訂立

15、契約需要耗費大量的時間、精力和財力。盂監(jiān)督執(zhí)行成本。執(zhí)行住房交易合約需要辦理大量手續(xù)。榆稅收。住房市場的交易稅收比證券市場的交易高得多。此外，住房交易的傭金和手續(xù)費用也比股票交易高。我們知道，標準金融學的基本研究方法是市場無套利假設，即市場在無套利機會時達到均衡。在涉足家庭資產組合選擇行為時，住房資產的高交易成本特性使得在完全市場假設下得到的標準金融學模型的應用受到限制，甚至失效。住房是少數(shù)幾種可以通過銀行貸款購買的家庭資產，而且可以進

16、行抵押融資。一般家庭和個人很難利用財務杠桿投資其他金融資產，但往往利用財務杠桿投資住房資產，所以按揭購買住房得到了普遍應用。這在增加購房家庭效用的同時也增加了家庭的財務風險，投資于一般的金融資產可以通過分散化和利用多種金融工具進行風險對沖來降低風險，但投資于住房資產的風險對居民來說都是難以分散化和對沖的，并且還可能因為居民的非理性行為而被放大。住房投資金額大，投資回收周期長，交易成本高，所以交易頻率很低（多數(shù)居民也許就是一次）。這決定了

17、居民在此項投資上缺少甚至沒有在實踐中學習的機會，也就缺少糾正錯誤的機會，一旦投資失敗，會對家庭經(jīng)濟生活造成巨大影響。四、結語住房具有消費品和投資品的雙重性質，對尚未擁有住房產權的家庭而言，面對各種風險資產，他們會優(yōu)先投資于住房以滿足生活的多種需要，這使得家庭的資產組合選擇行為偏離了標準金融模型。住房作為風險資產，其區(qū)別于一般金融資產的特點使投資者具有“注意力異常與易得性偏誤”和“錨定現(xiàn)象”這兩種認知偏誤。當住房作為投資品時具有交易成本高

18、的特點，使持有者對資產組合的調整和套利交易受到極大的限制。另外，住房是一般家庭和個人可以利用銀行貸款投資的資產，這可能增加不具備專業(yè)知識的家庭的財務風險，且這些家庭在投資于住房時的非理性行為可能進一步放大風險?；诩彝プ》客顿Y的這些特性，政府應該積極進行干預，尤其是要向居民提示其因為心理偏差而忽視的風險；對于房地產企業(yè)而言，則應該注意研究這些特性對房地產市場尤其是市場周期波動的影響?！咀ⅰ勘疚氖芤速e學院科研基金資助項目淵項目編號院201

19、0S12冤資助遙主要參考文獻1.Campbell袁JohnY..HouseholdFinance.TheJournalofFinance袁2002曰82.Campbell袁JohnY.袁JoaoF.Cocco.Householdriskmanagementoptimalmtgagechoice.QuarterlyJournalofEconomics袁2003曰183.JoaoF.Cocco.Ptfoliochoiceintheprese