華潤成本目標體系作業(yè)指引958158751

1、1,構(gòu)建建安目標成本管理體系,工程管理部2009年3月27日,2,1、華潤置地建安成本目標體系簡述,鑒于華潤置地已在19個城市擁有住宅及商業(yè)地產(chǎn)項目，為盡量涵蓋不同城市不同檔次項目的建安成本情況，本目標體系細分如下：物業(yè)類型：住宅類物業(yè)分7類（11個小類），綜合體類分5類城市級別分為3類：I級、II級、III級項目檔次分5類：A檔、B檔、C檔、D檔、E檔城市系數(shù)分7個指數(shù)區(qū),3,2、物業(yè)類型分類,2.1住宅物業(yè)住宅類物業(yè)細分

2、為7大類11小類，詳細的分類設置原則見表1。多層：4F-7F（含7F）住宅物業(yè)；小高層：8F-18F（含18F）住宅物業(yè)；高層：19F-100m（不含100m）住宅物業(yè)；超高層：100m及以上住宅物業(yè)；別墅：獨棟/連排/疊拼/雙拼；商業(yè)：功能為商業(yè)的建筑，包括一層底商、裙樓商業(yè)、獨立商業(yè)；地下室（獨立地下室、小高層下1F地下室、高層下1F地下室、主樓下2F地下室、主樓下3F地下室）。,4,2、物業(yè)類型分類,表1—住宅物業(yè)類

3、型分類標準,5,2.2綜合體類物業(yè)綜合體類物業(yè)細分為5大類，詳細的分類設置原則見表2。超高層：100m及以上住宅物業(yè)；購物中心：萬象城類；酒店：四、五星級酒店；寫字樓；地下室：地下負一層設置為商場，負二層、負三層為停車場。,6,表2—綜合體類物業(yè)類型分類標準,7,3、城市分級,以各個城市07年、08年官方網(wǎng)站上公布的全年平均售價為分類原則，以后每年按當?shù)氐娜昶骄蹆r對城市分級標準進行適當調(diào)整。詳見表3。 I類城市：平均售

4、價在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、寧波等5個城市； II類城市：平均售價在5500元/m2以上的城市，有成都、蘇州、天津、廈門； 無錫、福州、大連等7個城市；III類城市：平均售價在5500元/m2以下的城市，有合肥、長沙、重慶、沈陽、綿陽、南寧；武漢等7個城市。售價統(tǒng)計表。,8,表3—華潤置地19個城市分級標準,9,4、項目檔次分級,項目檔次按售價分類原則分為五檔：A檔：最高檔，按08年各城市全年平均

5、售價的2倍以上； B檔：超高檔，按08年各城市全年平均售價的1.6-2倍； C檔：高檔，按08年各城市全年平均售價的1.3-1.6倍；D檔：中檔，按08年各城市全年平均售價的1.0-1.3倍；E檔：低檔，按08年各城市全年平均售價的0.8-1.0倍；具體各檔的售價標準詳見表4。,10,表4.1—華潤置地不同城市項目檔次分類標準表4.2—華潤置地I類城市各項目檔次定位表,11,5、 地震烈度與場地類別,12,6、建安成本

6、目標模型中的技術(shù)指標含量,所有技術(shù)指標含量均是以建筑面積為基數(shù)的，建筑面積按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）中的相關(guān)規(guī)定計算。鋼筋含量和砼含量參照設計管理部《結(jié)構(gòu)設計導則 （V2.0）》，選取七度區(qū)II類場地的含鋼量標準中限。含鋼量中的鋼筋數(shù)量包含所有與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)的主筋、箍筋、拉筋、構(gòu)造筋等。含鋼量中的地下結(jié)構(gòu)包含地下室頂板、地下室底板及承臺、地下室墻柱與地下室外墻板，不包括樁基。上部結(jié)構(gòu)不含地下室

7、頂板。,13,6.1地下室模型中的技術(shù)含量,14,,15,7、目標模型體系中的主要經(jīng)濟指標,與項目定位有關(guān)的分項部位：外窗、外墻裝飾、入戶門、大堂精裝修、電梯廳公共區(qū)精裝修、園林景觀、室內(nèi)精裝修等在不同級別的城市不同項目檔次下有不同的產(chǎn)品配置標準參考表和限額設計指標，詳見以下各表。表7.1 主要材料單價,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,8、城市系數(shù),將各城

8、市的主要人工、材料價格代入測算模型，比較范圍包括除大堂及電梯廳精裝修、戶內(nèi)精裝修、室外園林景觀以外的所有主體結(jié)構(gòu)、砌筑抹灰粗裝修、外墻保溫及飾面、入戶門、常規(guī)機電等建安成本，以測算模型為標準值100，產(chǎn)品組合按“地下室：高層=20%：80%”，比較形成各城市區(qū)域造價指數(shù)，共分為7個指數(shù)區(qū)域：（成都在5.12地震后的非正常性上漲正逐漸趨向于正常平穩(wěn)，與重慶接近）（1）北京天津為一個指數(shù)區(qū)域，為98.21；（2）上海、杭州、無錫、寧波、

9、蘇州為一個指數(shù)區(qū)域，為98.26；（3）武漢、長沙為一個指數(shù)區(qū)域，為96.98；（4）合肥、福州、廈門、南寧為一個指數(shù)區(qū)域，為97.72；（5）成都、重慶101.54 （6）深圳為102.37；（7）沈陽大連為一個指數(shù)區(qū)域，為101.74。,27,9、成本科目,總部對全成本的成本科目統(tǒng)一到四級科目，城市公司可以對五級、六級科目進行擴展，一級科目為土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、稅金、轉(zhuǎn)入成本和轉(zhuǎn)出成本。其中土地成本、

10、房地產(chǎn)開發(fā)費用、稅金科目口徑在財務會議科目的基礎(chǔ)上做了簡化，統(tǒng)一在二級或三級科目上。對每一個科目下應該包含的成本內(nèi)容做了統(tǒng)一說明，為日后積累成本數(shù)據(jù)統(tǒng)一了口徑。新成本科目對舊成本科目做了精簡，新成本科目共有6個一級科目，11個二級科目，41個三級科目，59個四級科目，共有117條成本科目。新舊成本科目對比。,28,10、建安成本體系核算內(nèi)容,建安成本目標體系按新成本科目核算范圍為建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費 。建筑安裝

11、工程費：包括前期工程、土石方及基礎(chǔ)處理工程、土建工程、外裝飾工程、門類工程、精裝修工程、機電工程、消防工程、弱電工程、燃氣工程、電梯工程、標識工程、其他工程費，口徑同成本科目核算內(nèi)容?；A(chǔ)設施費：紅線內(nèi)室外綜合管網(wǎng)工程、環(huán)境景觀工程費、紅線外市政工程費、市政集資費、大市政拆遷費、基礎(chǔ)其他費；口徑同成本科目核算內(nèi)容。公共配套設施費：應計入可銷售物業(yè)開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費用，指為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設

12、費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施。指獨立修建的，獨立發(fā)揮功能的公共配套設施，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出?？趶酵杀究颇亢怂銉?nèi)容。,29,30,11、華潤置地建安成本目標值,11.1 地下室主要建安目標成本值 ① 獨立地下一層地下室平均建安成本為3007元/m2；② 小高層下地下一層地下室平均建安成本為2859元/m2；③ 高層下地下一層地下室平均建安

13、成本為2992元/m2；④ 高層下地下二層地下室平均建安成本為3318元/m2；⑤ 超高層下地下三層地下室平均建安成本為3653元/m2。,31,11.2 I類城市不同物業(yè)類型單體建安目標成本值,32,11.3 II類城市不同物業(yè)類型單體建安目標成本值,33,11.4 III類城市不同物業(yè)類型單體建安目標成本值,34,I類城市各物業(yè)類型建安成本目標值與標桿企業(yè)對比值,35,12、建安成本目標體系使用指引,12.1理論模型

14、條件土地為熟地，只需進行簡單的場地平整；地震設防：七度區(qū)II類場地；土質(zhì)情況：按土質(zhì)良好不需要換填考慮；土方挖深：一層地下室5m；二層地下室11m；三層地下室16m?；又ёo及降水：按需要進行基坑支護和降排水考慮?；A(chǔ)：樁基礎(chǔ)，預制管樁，進深30m左右；容積率：別墅按0.7考慮，非別墅按3.0考慮；公共配套設施考慮：按總建筑面積120元/m2綜合考慮；外墻保溫：按南方城市外寺墻保溫做法考慮。 大堂面積：多層按7層50

15、m2考慮，小高層按15層80m2考慮，高層按30層90m2考慮，超高層按49層120m2考慮。本模型按毛坯房考慮，不含室內(nèi)精裝修費用。,36,12.2建安成本目標體系的使用范圍土地拓展階段的拿地決策估算成本時的參考；上市公司審核各城市項目建安成本目標的參考；上市公司對各城市公司建安成本內(nèi)審時的參考；在擴大初設前的前期規(guī)劃設計、方案階段做成本估算時的參考；各城市公司在做項目目標成本時建安成本目標值的參考。,37,12.3 建安

16、成本目標體系使用時注意事項本建安成本目標體系的建立是基于其理論模型條件的，且在編制時預留了一部分材料上漲的空間，模型中考慮了華潤的高品質(zhì)定位，故在與項目定位有關(guān)的子項上限額設計指標值高于標桿企業(yè)標準，在具體使用時應注意項目實際情況與理論模型條件的對比分析。,38,12.3 建安成本目標體系使用時注意事項本建安成本目標體系是基于其理論模型條件的，且在編制時預留了一部分材料上漲的空間，在項目檔次限額設計指標值確定時高于標桿企業(yè)標準，在具

17、體使用時應注意項目實際情況與理論模型條件的對比分析，進行具體成本科目的單方造價調(diào)整。12.3.1土地為毛地時，需考慮毛地變?yōu)槭斓貢r需增加的額外費用。如福州洪灣項目：（1）該項目土地為毛地，地上有20萬m3地上廢棄物需清運，影響建安成本10元/m2；（2）項目靠近江邊，有40萬m3淤泥需換填，影響建安成本50元/m2；,39,12.3.2鋼筋含量和砼含量根據(jù)地震烈度調(diào)整：模型為七度區(qū)II類場地，在項目實際情況不同于此烈度時，要對鋼筋含量

18、和砼含量進行適當調(diào)整，可參考設計管理部下發(fā)的《結(jié)構(gòu)設計導則 （V2.0）》，調(diào)整原則一般為：12.3.2.1鋼筋含量調(diào)整六度區(qū)與七度區(qū)相同場地類別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差5kg/m2，地下結(jié)構(gòu)相差10kg/m2；七度區(qū)與八度區(qū)相同場地類別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差10kg/m2，地下結(jié)構(gòu)相差10kg/m2；,40,六度區(qū)場地類別變化時每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響5kg/m2，地下鋼筋含量不受影響；七、八度區(qū)場地類別變化時每梯度

19、影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響10kg/m2，地下鋼筋含量不受影響。12.3.2.2砼含量砼含量不受場地類別的影響，在地震烈度每梯度變化時影響到0.025m3/m2。,41,12.3.3目標體系中按土質(zhì)良好不需要換填考慮，需根據(jù)項目實際情況做相應調(diào)整，如福州洪灣項目靠近江邊項目靠近江邊，有40萬m3淤泥需換填，影響建安成本50元/m2； 12.3.4地下室層高和土方挖深調(diào)整：模型中一層地下室按層高4.5m，挖深5m考慮；二層地下

20、室按層高5m，土方挖深11m考慮；三層地下室按層高5m，土方挖深16m考慮。當層高變化時，其結(jié)構(gòu)工程單方成本每增減10cm，影響造價1.2%-1.5%。,42,12.3.5基坑支護及降水：模型中按需要進行基坑支護和降排水考慮，若項目實際情況不需要時，請核減此部分費用160-200元/m2；12.3.6基礎(chǔ)工程：模型按預制管樁進深30m左右考慮，要根據(jù)項目實際基礎(chǔ)處理型式進行修改調(diào)整；12.3.7外墻保溫型式：按南方城市外墻保溫做法考

21、慮，北方城市如北京、天津可在模型基礎(chǔ)上增加30-40元/m2，東北城市如沈陽、大連可在模型基礎(chǔ)上增加60-70元/m2。,43,12.3.8大堂面積：多層按7層50m2考慮，小高層按15層80m2考慮，高層按30層90m2考慮，超高層按49層120m2考慮?？砂错椖繉嶋H大堂面積與大堂限額設計指標進行調(diào)整。12.3.9容積率：模型中別墅按0.7考慮，非別墅按3.0考慮；可按項目實際容積度與園林景觀限額設計指標進行調(diào)整。模型中基礎(chǔ)設施費一

22、項，除園林景觀外其余按120元/m2綜合考慮，可按項目實際情況進行適度調(diào)整。 12.3.10公共配套設施考慮：模型中按配套面積占總建筑面積的5%考慮，綜合成本按120元/m2考慮；若有特殊情況時，可進行調(diào)整。如武漢中央公園和福州洪灣項目都有替政府代建紅線外公園的義務。,44,12.3.11采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎(chǔ)上增加50-70元/m2的采暖工程費用。12.3.12結(jié)構(gòu)含量：鋼筋含量、砼含量、模板含

23、量、窗積比、墻積比等技術(shù)指標可以按模型中的技術(shù)含量指標要求設計院限額設計；12.3.13與項目定位有關(guān)的子項限額設計指標：如外立面門窗單價、外墻裝飾單價、大堂精裝修單方造價、電梯廳公共裝修單方造價、室內(nèi)精裝修單方造價、入戶門單價、園林景觀單方造價可以做為限額設計的上限要求。,45,12.3.11采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎(chǔ)上增加50-70元/m2的采暖工程費用。12.3.12結(jié)構(gòu)含量：鋼筋含量、砼含量、

24、模板含量、窗積比、墻積比等技術(shù)指標可以按模型中的技術(shù)含量指標要求設計院限額設計；12.3.13與項目定位有關(guān)的子項限額設計指標：如外立面門窗單價、外墻裝飾單價、大堂精裝修單方造價、電梯廳公共裝修單方造價、室內(nèi)精裝修單方造價、入戶門單價、園林景觀單方造價可以做為限額設計的上限要求。,46,13、建安目標成本體系應用案例,13.1項目概況建安成本目標體系是按不同的單體物業(yè)類型建立的，除根據(jù)第12章節(jié)項目的具體實際情況調(diào)整不同單體建安成本

25、的細目以外，還需項目概況的產(chǎn)品組合比例根據(jù)整個項目的產(chǎn)品組合比例確定建安成本總造價。需在做建安成本目標時詳細填寫項目概況表。,47,13.2產(chǎn)品標準表每個不同物業(yè)類型的單體建安成本與其產(chǎn)品屬性有密切的聯(lián)系，需對每一種單體盡量詳盡地填寫《產(chǎn)品標準表》。據(jù)此參考建安成本目標體系編寫各物業(yè)單體的建安成本。,48,13.3分單體編制建安成本目標值不同物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)技術(shù)含量相差較大，需分別編制建安成本明細表。,49,13.4項目建安成本控制值

26、的編制按項目概況表中的產(chǎn)品組合確定整個項目的建安成本控制值。,50,14、建安成本目標的控制和實現(xiàn),1、目標的內(nèi)涵：不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標2、目標的作用：目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù)3、目標的范圍：成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本，建安成本只是目標的一部分。,51,4、制定的時間：目標制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素；

27、 定位、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；規(guī)劃方案確定后或擴初時，形成正式目標成本；施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）。,52,5、制定的方法： 成本由產(chǎn)品的定位與檔次決定，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目可研報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準； 前期工作盡可能做細

28、，促進策劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； 結(jié)合運營部門的項目總體經(jīng)營計劃，確定目標成本符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批，正式發(fā)布。,53,6、制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；

29、盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析 盡可能作為績效考核指標。,54,7、成本目標的分解-- 分解是為了落實要滿足動態(tài)控制的需要： 按工程與材料分判計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提需要項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標。要滿足成本分析的需要：按照標準成本科目分解，一般只在末級科目上可以增加。按內(nèi)部職責劃分： 成本費用總額和控制關(guān)鍵指標分解到各相

30、關(guān)責任部門，列入KPI。分解到設計限額： 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設計限額。,55,15、項目各階段成本管理要點,1、項目可研/立項/定位階段成本管理關(guān)鍵：對社會資源的把握——成本調(diào)研，上市公司的建安成本目標體系只是做參考，各城市公司在籌劃新項目時要開展對地區(qū)成本調(diào)研、項目成本調(diào)研、專項成本調(diào)研，定期開展成本調(diào)研是做好目標成本的保障；可研/立項/定位階段成本測算的關(guān)注點：與項目定位有關(guān)的子項（外窗、

31、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標準、園林景觀等）產(chǎn)品標準和限額指標的確定；可研/立項/定位階段成本測算與項目經(jīng)營策劃的配套：基礎(chǔ)和公共配套設施包含內(nèi)容的確定和分期建設。,56,2、項目方案階段成本管理􀂃 目標成本的編制與確定——成本測算表􀂃 以目標成本為導向——目標成本的分解與限額設計及動態(tài)管理􀂃 目標成本分解與合約規(guī)劃􀂃 主要材料設備的初步選型定板&

32、#1048707; 專項成本調(diào)研與材料設備專題研究􀂃 目標成本制定與運營、財務、營銷的協(xié)調(diào),57,3、項目設計階段成本管理􀂃略，設計管理部已做專題研究。4、發(fā)包——招標籌劃招標籌劃——采購方案、招標方式、計價方式、分判計劃、成本目標分解；編制前的研究工作——研究圖紙，了解合同范圍和技術(shù)商務要求；如果工程量清單是委托咨詢公司完成的，則要對咨詢公司進行清單編制前的交底，以保證清單和招標文件成為一

33、個整體，避免管理脫節(jié)；文件編制（要點：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責任約定，技術(shù)及材料標準，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定，保修時限及要求，計量計價原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的約定，合同簽訂與進場開工的約定，工程量清單或模擬清單的編制，單價細目表）；,58,設計和工程口及時提供完整的技術(shù)規(guī)范和標準，視工程需要提出關(guān)于施工方法和工藝的要求。各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標圖紙的關(guān)系——（

34、a）圖紙明確完整；（b）圖紙不完備；（c）圖紙需投標人深化設計；（d）不明確工程；5、招標過程管理􀂾 發(fā)標前與投標人的交底工作，以指導其投標和報價。􀂾 總包與指定分包、獨立工程的界面描述和責任分工；􀂾 避免承包商不平衡報價，對分判界面工作范圍與質(zhì)量認識的交底􀂾 積極消除承包商對合同條款的“恐懼癥”。,59,6、合同管理是工程項目管理的核心（不細說，有專題）

35、 工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素的指導下，通過承包合同這個紐帶，來完成合同規(guī)定的義務。合同管理作為工程項目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質(zhì)量標準的綜合體現(xiàn)。合同文件的三大要素：法律與商務方面用合同條件制約，經(jīng)濟方面用工程量清單和計量支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設計文件及圖紙制約。發(fā)包人和承包商不是對立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān)系對承包商的引導和支持，將之納入“游戲規(guī)則”嚴以律己：不要一味的埋怨合作方，自己要恪守合約約