論房地產(chǎn)項目目標成本管理

1、1論房地產(chǎn)項目目標成本管理論房地產(chǎn)項目目標成本管理通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預算和工程建設全過程控制，即前期設計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。1、確定項目成本目標在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現(xiàn)。房產(chǎn)既然是商品，它

2、就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經(jīng)濟效益。在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大

3、；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設項目最佳經(jīng)濟效益。目前房地產(chǎn)項目設計實行工程造價和設計方案相結(jié)合的設計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應在此基礎上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。2、項目目標

4、成本的控制項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。2.1合理安排工程周期項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移

5、交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。3負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓

6、力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業(yè)資金成本降低到最小。例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多，資金緊缺的情況，對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購買土地資金，在取得“四證”后，再根據(jù)建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向

7、信托融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金，取得了很好的效果。通過信托融資，可以有效規(guī)避“四證”不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使其具有再融資能力；這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負債率高的問題。3、合理利用稅收政策的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業(yè)財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應合理的避稅措施。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金主要為：營業(yè)稅及附加、所得

8、稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進征收。房產(chǎn)項目如果合理進行稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優(yōu)惠政策，則有不少籌劃空間。由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％之內(nèi)扣除，普通住宅增值額未超

9、過20％的情況下可以免征土地增值稅。因此，如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當?shù)囟悇帐欠裨试S），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產(chǎn)銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項費用開支盡量達到開發(fā)成本10％的上限等。4、結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析