城鄉(xiāng)規(guī)劃管理與法規(guī)分析ppt課件

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃實施管理與法規(guī),1,主要內(nèi)容,1,一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系 二、規(guī)劃實施管理重要條款,2,一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系,2,中國的法律結(jié)構體系 城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)框架,3,憲 法,法 律,行 政 法 規(guī),地方性法規(guī),規(guī) 章,規(guī)范性文件,全國人大,國 務 院,部門規(guī)章,地方規(guī)章,,,,,,,,,,,,3,,省級、較大市人大,中國的法律結(jié)構體系,4,第一等級：憲法 憲法是我國的根本大法，或者

2、叫母法，它規(guī)定國家的社會制度、國家制度的原則和國家政權的組織以及公民的基本權利義務等內(nèi)容。具有最高的法律效力，所有法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件都不得同憲法相抵觸。,4,5,第二等級：法律 法律是指由國家最高權力機關，在我國是全國人民代表大會和它的常委會制定、頒布的規(guī)范性文件的總稱。 法律都由全國人大或其常委會頒布，法律效力和地位僅次于憲法。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政許可法》、《土地管理法》、《文物保護法》等。,5,6,第

3、三等級：行政法規(guī) 行政法規(guī)是特指國務院根據(jù)全國人民代表大會常務委員會以及法律的授權，制定并頒布的具有法律約束力的規(guī)范性文件。 行政法規(guī)以國務院令的形式，由總理批準頒布執(zhí)行，其地位和效力僅次于憲法和法律。如《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》。,6,7,第四等級：地方性法規(guī)、自治法規(guī) 地方性法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市的國家權力機關及其常設機關為執(zhí)行和實施法律和行政規(guī)范，根據(jù)本行政區(qū)的具體情況和實際需要，在法定權限內(nèi)制定

4、的規(guī)范性文件。如《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》。 自治法規(guī)是指民族自治地方的國家權力機關行使法定自治權所制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。包括：自治條例和單行條例。,7,8,第四等級：地方性法規(guī) 較大市（經(jīng)國務院批準）的人大及其常委會根據(jù)本市的具體情況和實際需要，可以制定地方性法規(guī)，報省、自治區(qū)的人大常委會批準后實施。在江蘇，南京、蘇州、無錫、徐州等四個城市具有地方立法權。如《蘇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》。,8,9,第五等級：行政規(guī)章 行

5、政規(guī)章是指國務院各主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市或經(jīng)國務院批準的較大的市以及經(jīng)濟特區(qū)所在地市人民政府依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)制定的規(guī)范性文件的總稱。,9,10,第五等級：行政規(guī)章 規(guī)章以部門令或政府令的形式頒布，包含兩類： 部門規(guī)章：國務院各部門以令的形式發(fā)布的，如建設部《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市綠線管理辦法》； 地方規(guī)章：有權發(fā)布規(guī)章的省、市以政府令的形式發(fā)布的，《江蘇省

6、建筑節(jié)能管理辦法》、《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》。,10,11,第六等級：規(guī)范性文件 規(guī)范性文件：各級政府及其組成部門制定發(fā)布的具有普遍約束力的，調(diào)整行政機關與公民法人或者其他組織之間關系的規(guī)范性文件。如《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》。 規(guī)范性文件種類繁多，在社會領域里也比較常用。,11,12,以上六個等級中，下一級必須服從上一級，其內(nèi)容不得與上一級相沖突，同級之間的法律效力不論其制定機關的不同，其法律效力相同。

7、 此外，技術標準是指重復性的技術事項在一定范圍內(nèi)的統(tǒng)一規(guī)定，是一個單獨的規(guī)范體系，不屬于法律法規(guī)體系的內(nèi)容。強制性技術標準應當遵守。,12,13,城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)框架,立法過程： 《城市規(guī)劃條例》 國務院1984年1月5日頒布 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 1989年12月26日頒布，1990年4月1日起施行 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 2007年10月28日頒布，2008年1月1日

8、起施行,13,14,城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系1、法律（全國人大、主席令） 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、行政法規(guī)（國務院） 《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》（待修訂） 《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》,14,15,3、地方性法規(guī)（省級和有立法權城市的人大） 《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》 《江蘇省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》 《江蘇省歷史文化名城名鎮(zhèn)保護條例》 省會城市、經(jīng)濟特區(qū)所在市、國務院批準的較大的市,15,16,4、部門規(guī)章：建設

9、部部門規(guī)章（部令）《城市規(guī)劃編制辦法》《城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法》《縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制要點》《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》《歷史文化名城保護規(guī)劃編制要求》《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》《近期建設規(guī)劃工作暫行辦法》《城市規(guī)劃強制性內(nèi)容暫行規(guī)定》《城市總體規(guī)劃審查工作規(guī)則》,16,17,4、部門規(guī)章：建設部部門規(guī)章（部令）《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》《城市國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》《開

10、發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理辦法》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》《城市抗震防災規(guī)劃管理規(guī)定》《城市綠線管理辦法》《城市紫線管理辦法》《城市藍線管理辦法》《城市黃線管理辦法》,17,18,4、部門規(guī)章：建設部部門規(guī)章（部令）《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》《外商投資城市規(guī)劃服務企業(yè)管理規(guī)定》《注冊城市規(guī)劃師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》5、地方規(guī)章（省長、較大的市市長令）《江蘇省戶外廣告管理辦法》市政府

11、發(fā)布的規(guī)章,18,19,相關法律法規(guī)1、法律《土地管理法》《環(huán)境保護法》《礦產(chǎn)資源法》《森林法》《水法》《環(huán)境影響評價法》《文物保護法》《建筑法》,19,20,1、法律《公路法》《城市房地產(chǎn)管理法》《人民防空法》《防災減災法》《消防法》《軍事設施保護法》《保守國家秘密法》《物權法》《循環(huán)經(jīng)濟法》,20,21,1、法律《立法法》《行政許可法》《行政復議法》《行政訴訟法》《行政處罰法》《國家賠

12、償法》《公務員法》,21,22,2、行政法規(guī)《土地管理實施辦法》《基本農(nóng)田保護條例》《建設項目環(huán)境保護管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《風景名勝區(qū)條例》《文物保護法實施條例》《城市綠化條例》《自然保護區(qū)條例》,22,23,3、地方性法規(guī)《江蘇省基本農(nóng)田保護條例》《江蘇省文物保護條例》《江蘇省土地管理條例》,23,24,3、部門規(guī)章《城市房屋權屬登記管理辦法》《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理辦法》《文物保護法實施細則》

13、,24,25,城鄉(xiāng)規(guī)劃技術標準體系1、基礎標準《城市規(guī)劃術語標準》《城市規(guī)劃制圖標準》《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》《城市用地分類代碼》,25,26,2、通用標準《歷史文化名城保護規(guī)劃規(guī)范》《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》,26,27,3、專用標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》《城市公共設施規(guī)劃規(guī)范》《城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃規(guī)范》《城市綠地設計規(guī)范》《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》《

14、城市老年人設施規(guī)劃規(guī)范》《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》《城市電力規(guī)劃規(guī)范》《城市防洪規(guī)劃規(guī)范》《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》《村鎮(zhèn)公共建筑用地規(guī)劃規(guī)范》,27,28,二、規(guī)劃實施管理重要條款,28,規(guī)劃實施管理基本知識 規(guī)劃實施管理重要條款,29,規(guī)劃實施管理基本知識,29,城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作 規(guī)劃編制 規(guī)劃實施 規(guī)劃監(jiān)察,30,30,規(guī)劃實施管理工作 核發(fā)選址意見

15、書 辦理建設用地規(guī)劃許可證 辦理建設工程規(guī)劃許可證 辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證 出具規(guī)劃條件 審查規(guī)劃設計方案 規(guī)劃核實 臨時用地和建設規(guī)劃管理 辦理規(guī)劃變更 查處違法建設 出具規(guī)劃意見,31,31,規(guī)劃實施管理的基本依據(jù) 城鄉(xiāng)規(guī)劃 法律法規(guī) 技術規(guī)范 方針政策 建設計劃,32,規(guī)劃實施管理重要條款,32,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第九條 任何單位和個人都應當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。 1

16、、經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃是規(guī)劃實施管理的規(guī)劃依據(jù)。 案例：無法定規(guī)劃，規(guī)劃未批準、規(guī)劃未經(jīng)依法批準、違反規(guī)劃。 2、施行規(guī)劃許可的對象是任何單位或個人所進行的建設用地和各項建設活動。 案例：交通、水利、管線、構筑、局部改造、院內(nèi)建設,33,33,第四條 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。 在城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中，除了縱向體系外，還必須遵守橫向體系，即相關法律

17、、行政法規(guī)、部門規(guī)章的制約。 案例：規(guī)劃許可的前置條件：土地使用證明，文物部門意見、風景園林部門意見、環(huán)境影響評價報告的批復等。,34,34,第三十條 在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的建設用地范圍以外，不得設立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。 設立各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)，應當符合城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地范圍和布局。 案例： 1、設立各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)，規(guī)劃主管部門不依據(jù)總體規(guī)劃提供審核意見。

18、 2、城市新區(qū)用地突破總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地范圍。,35,35,第三十三條 城市地下空間的開發(fā)和利用，應當……，履行規(guī)劃審批手續(xù)。 開發(fā)利用城市、鎮(zhèn)地下空間，應當依法辦理“一書兩證”等規(guī)劃審批手續(xù)。 案例：部分地下工程，特別是市政基礎設施類項目，不辦理規(guī)劃審批手續(xù)。,36,36,第三十五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、水庫、

19、水源地、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。 城鄉(xiāng)規(guī)劃實施管理應注重保護和合理利用各種資源，注重保障和落實城鄉(xiāng)關鍵基礎設施的布局。防止其他建設活動侵占上述用地。 案例：改變用途、規(guī)模、位置，不符合保護要求進行建設。,37,37,第三十六條 需要批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關

20、部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 1、不受規(guī)劃區(qū)范圍局限，是區(qū)域規(guī)劃、市縣域規(guī)劃實施管理的手段。 2、國辦發(fā)（2007）64號《國務院辦公廳關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》，所有建設項目在審批、核準前和備案后，都必須向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請選址審批手續(xù)。,38,38,第三十七條 需要在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城

21、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 第三十八條 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。,39,39,核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的條件：

22、 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)； 國有建設用地； 批準、核準、備案后； 依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。案例：1、對集體土地核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；2、將項目建議書的批復、開展前期工作的通知書（函、說明）等作為核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的依據(jù)。,40,40,第三十八條 以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的

23、組成部分。 規(guī)劃條件必須依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。 案例： 1、不依據(jù)控制性詳細規(guī)劃； 2、控制性詳細規(guī)劃未依法經(jīng)批準。,41,41,第四十條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。 申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件。

24、 1、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以確定鎮(zhèn)人民政府辦理建設工程規(guī)劃許可證。 2、使用土地的有關證明文件，包括國有土地使用證、用地批準書和集體土地使用證明文件。,42,42,第四十三條 建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并

25、公示。 如不符合控制性詳細規(guī)劃確需變更的，應先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。 案例： 1、未先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃； 2、未通報土地部門； 3、未公示。,43,43,《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》 第二十六條 市轄區(qū)、風景名勝區(qū)以及各類工業(yè)、服務業(yè)園區(qū)，由所在地城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法統(tǒng)一實施規(guī)劃管理。 規(guī)劃實施管理權不得分割、下放。 案例： 1、市轄區(qū)、開發(fā)區(qū)等自行實施規(guī)劃管

26、理； 2、編號章、分局章。,44,44,第二十九條 城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、湖泊、水庫、水源地、生態(tài)岸線、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠、軌道交通、公交場站、燃氣設施、供熱設施、給水排水設施、永久性測量標志、氣象探測設施、地震觀測設施和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，未經(jīng)規(guī)劃審批機關

27、批準，不得改變用途；擅自改變用途進行建設的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予辦理規(guī)劃審批手續(xù)。 較《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》新增的內(nèi)容,45,45,第三十一條 根據(jù)國家規(guī)定需要申請選址意見書的建設項目……。 在成片規(guī)劃建設用地范圍外獨立選址的建設項目以及可能對城鄉(xiāng)規(guī)劃產(chǎn)生重大影響的區(qū)域性基礎設施項目，還應當提供建設項目選址論證材料。 1、辦理選址意見書的適用范圍 國務院辦公廳文件（國辦發(fā)[2007]64號） 2、選址

28、論證 特別提醒，適用范圍和作用,46,46,第三十二條 國務院及其有關部門批準或者核準的建設項目、省級以上風景名勝區(qū)內(nèi)以及跨城市、縣且由省投資主管部門批準或者核準的建設項目，其選址意見書由省城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)； 選址意見書的分級管理： 1、國家級項目 2、省級以上風景區(qū)內(nèi)省級項目 3、跨城市、縣 案例： 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門越權核發(fā),47,47,第三十三條 規(guī)劃

29、條件應當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質(zhì)，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發(fā)利用等規(guī)劃要求，以及有關規(guī)劃引導要素，并附規(guī)劃用地紅線圖。 確定規(guī)劃條件應當同時明確其有效期。規(guī)劃條件的有效期不得小于一年。 住宅項目的規(guī)劃條件……，還應當明確同步建設的基礎設施、公共服務設施的建設時序……。 1、規(guī)劃條件的規(guī)范性、完整性；

30、 2、有效期的含義，約束土地出讓時間； 3、同步配套的內(nèi)容和時序要求。,48,48,第三十四條 以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目， ……辦理建設用地規(guī)劃許可證： 城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門……，初步審查總平面圖……。 建設用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，應當包括建設用地的位置、范圍、性質(zhì)、面積、建設規(guī)模和建筑面積等，并附規(guī)劃用地圖。 1、審查非審定總平面圖，審查的內(nèi)容和目的； 2、許可證內(nèi)容的

31、完整性、規(guī)范性。 案例： 1、不關注節(jié)約用地； 2、完整性問題，內(nèi)容缺失； 3、規(guī)范性問題，如用地性質(zhì)不當（風景區(qū)用地、郊野綠地、文物古跡用地等）、供拆遷。,49,49,第三十六條 改建、擴建已經(jīng)建成并投入使用的建設項目，涉及改變原規(guī)劃確定的用地性質(zhì)或者提高容積率的，建設單位或者個人應當持項目批準、核準、備案文件和相關材料，向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請建設用地規(guī)劃許可證。涉及相關國有土地使用權劃撥

32、或者出讓事項的，按照土地管理規(guī)定辦理有關手續(xù)。 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對改建、擴建項目在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證前，應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。 1、“原規(guī)劃確定”的含義； 2、聽取利害關系人的意見。,50,50,第三十七條 臨時用地規(guī)劃許可的有效期一般不得超過兩年。確需延長的，應當在期限屆滿之日的三十日前， ……申請辦理臨時用地規(guī)劃許可的延期手續(xù)，延長的期限不得超過一年。 第

33、四十七條 臨時建設的使用期，一般不得超過兩年。確需延長的，應當在期限屆滿之日的三十日前， ……申請辦理臨時用地規(guī)劃許可的延期手續(xù)，延長的期限不得超過一年。 延期一年以后確實可以允許繼續(xù)使用的，個人理解可以重新辦理臨時規(guī)劃許可。,51,51,第三十八條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，……申請辦理建設工程規(guī)劃許可證； 前款所稱的其他工程建設，包括廣場、停車場、重點綠化工程，城

34、市雕塑、大中型戶外廣告固定設施，大中型或者受保護的建筑物外立面裝修，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他工程建設項目。 建設工程規(guī)劃許可證的適用范圍。 案例： 對于一些小規(guī)模的建設行為，容易被忽視，城市、縣沒有制定相關的操作辦法，有行政不作為的隱患。,52,52,第三十九條 申請辦理建設工程規(guī)劃許可證應當提交下列材料： （一）建設項目批準、核準、備案文件； （二）使用土地的有關證明文件； （四）符

35、合國家設計規(guī)范的建設工程施工圖設計文件； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 1、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的前置條件； 2、“符合國家設計規(guī)范……”的含義。 案例： 1、無項目批文、土地使用證明文件； 2、其他前置，如消防、文物、通訊、交通、安全、地質(zhì)、地震、風景園林、相鄰單位意見等。,53,53,第四十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當就下列建設工程的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案，以公示、聽證

36、會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見： 1）與居住建筑相鄰，可能影響居民合法權益的； 2）位于文物保護單位建設控制地帶、歷史文化街區(qū)和風景名勝區(qū)內(nèi)的。 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，涉及修改修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的，應當重新聽取利害關系人的意見。,54,54,可能對居住環(huán)境造成重大影響的建設項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)選址意見書前，應當以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。 公示的時間

37、不少于十日。 需公示的項目、階段，公示的方式、對象、時間要求。 案例： 1、小學用地調(diào)整。 2、公示的有效性,組織、階段、時間、地點、內(nèi)容。,55,55,,規(guī)劃許可的法律關系,選址意見書——項目審批核準 規(guī)劃條件——土地出讓合同 建設用地規(guī)劃許可證——建設用地批準文件 ——拆遷許可證 建設工程規(guī)劃許可證——預（銷)售許可證 ——施工許可

38、證 ——房屋產(chǎn)權登記 鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證——用地審批、開工建設規(guī)劃核實——竣工驗收,56,56,第四十五條 對房地產(chǎn)開發(fā)項目，除因公共利益需要外，申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率、改變使用性質(zhì)、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。 對房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃條件變更的限制，除容積率和使用性質(zhì)外，還包括綠地率、公共服務設施、基礎設施等。 案例：

39、 1、社區(qū)活動用房； 2、開敞水面。,57,57,第四十八條 規(guī)劃條件確定應當同步配套建設的基礎設施、公共服務設施，建設單位應當一并向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實。 規(guī)劃核實的內(nèi)容和深度要求應引起足夠的重視。,58,58,第四十九條 建設單位或者個人在取得選址意見書一年內(nèi)未辦理建設項目批準或者核準文件，在取得建設用地規(guī)劃許可證一年內(nèi)未辦理用地批準文件，在取得建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證一年內(nèi)未辦理施工許可證，

40、且未申請延期或者申請延期未獲批準的，相應的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證失效，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當予以注銷。 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門主動撤銷，需要研究的是注銷的方式。許可證備注、媒體通告、告知建設單位，單個、批量。,59,59,第四十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環(huán)境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意，

41、報經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，到房屋產(chǎn)權登記機關辦理相關變更手續(xù)；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續(xù)。 關注住改商造成的后果和影響，嚴格限制擅自住改商。 省補充規(guī)定即將出臺，市、縣應當制定具體的操作規(guī)定。,60,60,《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 2.3.4 城市各類建筑的建筑密度、容積率不應超過表2.3.4的規(guī)定。 容積率指標面臨的外部約束： 《江蘇省建設用地標準》，最近建設部、國土部聯(lián)合

42、發(fā)文，建設廳、國土廳聯(lián)合發(fā)文。 案例：1.0，0.7。,61,61,2.3.6 在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關規(guī)定和本規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的，可按表2.3.6的規(guī)定增加建筑面積，但增加的建筑面積總計不得超過該建筑基地的規(guī)定建筑面積的百分之二十。 容積率獎勵： 1、原則，現(xiàn)階段不宜鼓勵； 2、前提，優(yōu)化規(guī)劃和條件約定； 3、程序，建設部、監(jiān)察部專項治理工作

43、要求。 案例：利用退讓空間謀求容積率獎勵。,62,62,3.1.2 住宅建筑的日照一般應通過與其正面相鄰建筑的間距控制予以保證。不能通過正面日照滿足其日照標準的，對住宅建筑日照間距的控制不應影響周邊相鄰地塊特別是未開發(fā)地塊的合法權益（主要包括建筑高度、容積率、建筑物退讓）。 建設地塊開發(fā)權益的公平性。 確定規(guī)劃條件時應全面考慮、模擬分析。 案例：建設廳大樓,63,63,3.4.1.2 工業(yè)、商業(yè)、金

44、融、倉儲、交通樞紐、市政公用設施等單位，綠地率不小于20%。對環(huán)境有大氣、噪音污染的廠礦單位，綠地率不小于30%。 工業(yè)用地的綠地率： 1、規(guī)劃原理； 2、土地節(jié)約、集約使用的要求； 3、《江蘇省建設用地標準》； 4、新版的技術規(guī)定正在修訂，將會有調(diào)整。 案例：綠地率<15%。,64,64,6.1.1 為保護城市微波通道和飛行航線等的暢通，應對相應空域劃定保護范圍，采取保護措施，

45、控制建（構）筑物高度。 6.1.2 凡需防止電磁波干擾或設置產(chǎn)生電磁輻射設備的建設項目選址時，建設單位必須提供有關技術資料（防干擾或產(chǎn)生輻射的范圍等）。 6.1.3 申請無線電通訊工程項目選址時，應提供必要的技術資料，繪制微波通道走向及范圍圖，提出具體的空域保護要求及保護期限等。 6.1.5 凡在機場凈空保護范圍內(nèi)，新建或改建建（構）筑物的高度必須符合機場飛行區(qū)技術標準規(guī)定的凈空保護要求。 空域保護要求：航行、微波、

46、電磁波。 案例：實施管理的程序銜接。,65,65,《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》 第二十八條　在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍內(nèi)，不得進行新建、擴建活動。但是，新建、擴建必要的基礎設施和公共服務設施除外?！　⌒陆?、擴建必要的基礎設施和公共服務設施的，……城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證前，應當征求同級文物主管部門的意見。 在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍內(nèi)，拆除歷史建筑以外的建

47、筑物、構筑物或者其他設施的，應當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準。,66,66,第二十九條　審批本條例第二十八條規(guī)定的建設活動，審批機關應當組織專家論證，并將審批事項予以公示，征求公眾意見，告知利害關系人有要求舉行聽證的權利。公示時間不得少于20日?！　±﹃P系人要求聽證的，應當在公示期間提出，審批機關應當在公示期滿后及時舉行聽證?！　?規(guī)劃許可的前置程序要求。,67,67,第三十四條　建設工程選址

48、，應當盡可能避開歷史建筑；因特殊情況不能避開的，應當盡可能實施原址保護?！?，建設單位應當事先確定保護措施，報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準?！　∫蚬怖嫘枰M行建設活動，對歷史建筑無法實施原址保護、必須遷移異地保護或者拆除的，應當由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的保護主管部門會同同級文物主管部門批準。,68,68,第三十五條　對歷史建筑進行外部修繕

49、裝飾、添加設施以及改變歷史建筑的結(jié)構或者使用性質(zhì)的，應當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準，并依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理相關手續(xù)。 歷史建筑的相關管理納入規(guī)劃實施管理。,69,69,《城市紫線管理辦法》 第十四條 在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設項目，必須先由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并公示后核發(fā)選址意見書?！?與《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》的

50、程序要求基本一致。 紫線、綠線、藍線、黃線是城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員監(jiān)督地方規(guī)劃實施管理工作的重要內(nèi)容。,70,70,《城市綠線管理辦法》 第十四條 城市綠線內(nèi)的用地，不得改做他用，不得違反法律、法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行開發(fā)建設?！?案例： 1、改變用地位置、性質(zhì)，減少綠地規(guī)模； 2、公共綠地私有化。,71,71,《城市藍線管理辦法》 第十一條 在城市藍線內(nèi)進行各項建設，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)

51、劃。在城市藍線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。　 河道保護線和控制線。 案例：房地產(chǎn)開發(fā)項目侵入藍線，城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員介入督查。,72,72,《城市黃線管理辦法》 第十一條 在城市黃線內(nèi)進行各項建設，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。在城市藍線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法

52、向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)?！?城市基礎設施用地的控制界限，包括公共交通、供水、排水、供燃氣、供電、通訊、消防、防洪、抗震防災等設施，應當特別關注相關的安全要求。,73,73,《城市抗震防災規(guī)劃管理規(guī)定》 第十八條 重大建設工程和各類生命線工程的選址與建設應當避開不利地段，并采取有效的抗震措施。　 建設項目選址時應關注地震地質(zhì)、工程地質(zhì)、水質(zhì)地質(zhì)等相關條件，關注程

53、序協(xié)調(diào)。,74,74,《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 5.0.2.1（3） 舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。　 適用范圍。 案例：項目內(nèi)外均按1小時控制。,75,75,《土地管理法》 第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅…… ，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設……除外。 第四十四條

54、建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 建設項目必須使用國有土地。 案例： 1、對集體土地核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證； 2、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證未審核國有土地的證明文件。,76,76,《文物保護法》 第十七條 文物保護單位的保護范圍內(nèi)不得進行其他建設工程…… 因特殊情況需要在文物保護單位的保護范圍內(nèi)進行其他建設工程……，并經(jīng)核定公布該文物保護單位的人民政府批準，在批準前應當

55、征得上一級人民政府文物行政部門同意。 保護范圍內(nèi)建設項目規(guī)劃許可的前置程序要求，關注保護范圍劃定的合理性。 案例： 保護范圍劃得過大，不切實際，忽視了實施管理的可操作性。如歷史文化街區(qū)、古城遺址等。,77,77,《文物保護法》 第十八條 在文物保護單位的建設控制地帶內(nèi)進行建設工程……，經(jīng)相應的文物行政部門同意后，報規(guī)劃部門批準。 建設控制地帶內(nèi)建設項目規(guī)劃許可的前置程序要求，關注建設控制地帶

56、劃定的合理性。,78,78,《建筑法》 第十條 中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。 施工許可證的有效期。 案例：建設項目中止建設多年后繼續(xù)建設，引發(fā)對建設工程規(guī)劃許可證有效期的思考。,79,79,《環(huán)境影響評價法》 第二十五條 建設項目的環(huán)境影響評價評價文件未經(jīng)法律規(guī)定的審批部門審查或者審查后未予批準的，改項目審批部門不得批準其建設，建設單位不得開工建設。 未明確提

57、出與規(guī)劃許可的程序銜接要求。 案例：環(huán)境敏感類設施，例如市政、環(huán)衛(wèi)、交通、工業(yè)等項目，未將環(huán)境影響評價批復作為規(guī)劃許可的前置條件，規(guī)劃統(tǒng)籌配置的職責和作用受到質(zhì)疑，規(guī)劃部門成為矛盾的焦點。,80,80,《物權法》 第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，…… 。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，…… 。建

58、筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 規(guī)劃實施管理過程中必須慎重關注權屬關系的合法性。 案例：局部改、擴建，涉及外墻、屋頂、小區(qū)道路、綠地、中庭、其他公用空間等。,81,81,《循環(huán)經(jīng)濟法》 第二十五條 對符合城市規(guī)劃和工程建設標準，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除。 建筑拆除的限制條件。 案例：對擬用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊，規(guī)劃條件、

59、建設用地許可確定的用地范圍中包含使用年限較短的住宅，甚至是成片小區(qū)，未提出保留的要求，引發(fā)群眾矛盾和社會反響。,82,82,《風景名勝區(qū)條例》 第二十一條 風景名勝區(qū)規(guī)劃未經(jīng)批準的，不得在風景名勝區(qū)內(nèi)進行各類建設活動。 第二十三條 在新規(guī)劃批準前，原規(guī)劃繼續(xù)有效。 第二十七條 禁止違反規(guī)劃，在風景名勝區(qū)內(nèi)設立各類開發(fā)區(qū)和在核心景區(qū)內(nèi)建設賓館、招待所、培訓中心、療養(yǎng)院以及與保護無關的其他建筑物。,83,83,第二十八條 ……建

60、設活動，經(jīng)風景名勝區(qū)管理機構審核后，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 在國家級風景名勝區(qū)內(nèi)修建纜車、索道等重大建設工程，項目的選址方案應當報國務院建設主管部門核準。 案例： 1、規(guī)劃依據(jù)； 2、依據(jù)規(guī)劃； 3、程序與權限。,84,84,《城市綠化條例》 第二十五條 因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng)城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或上級政府批準。 遷移古樹名木的

61、程序要求。 案例：規(guī)劃審批過程中，基礎資料缺乏，保護意識不強，現(xiàn)場踏勘馬虎。,85,85,《民用建筑節(jié)能條例》 第十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法對民用建筑進行規(guī)劃審查，應當就設計方案是否符合民用建筑節(jié)能強制性標準征求同級建設主管部門的意見。 對不符合民用建筑節(jié)能強制性標準的，不得頒發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的前置條件包括建筑節(jié)能審查的同意意見。 《江蘇省建筑節(jié)能管理辦法》的規(guī)定要求