商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主拒絕收房案例

1、..1商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主能否拒絕收房？商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主能否拒絕收房？作者：深圳商品房律師周科二手房律師房產(chǎn)糾紛律師當(dāng)很多業(yè)主懷著喜悅的心情去收自己的新房時(shí)通常會(huì)遇到一些常見(jiàn)的問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)商要求先辦理房屋交接手續(xù)再辦理驗(yàn)房手續(xù)，無(wú)論房產(chǎn)有沒(méi)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主都不能拒絕收樓，有質(zhì)量問(wèn)題的，收樓后開(kāi)發(fā)商再進(jìn)行維修。所有這些要求，開(kāi)發(fā)商的目的只有一個(gè)就是，不想承擔(dān)遲延交樓的違約責(zé)任。那商品房有質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主能否拒絕收房？這個(gè)問(wèn)題要分情況來(lái)看，目前

2、深圳中級(jí)法院明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付房產(chǎn)時(shí)未提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要權(quán)利拒絕收樓，同時(shí)也明確未通過(guò)工程質(zhì)量、消防、電梯、規(guī)劃等驗(yàn)收的，業(yè)主也有權(quán)拒絕收樓。上述規(guī)定都基本上是涉及房屋整體安全的內(nèi)容，至于個(gè)別業(yè)主出現(xiàn)廁所漏水、墻體不平、管道堵塞等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主是否有權(quán)拒絕收樓，沒(méi)有明確的規(guī)定。這些情況只能適用合同法的規(guī)定來(lái)解決，《中華人民共和國(guó)合同法合同法》第一百四十八條規(guī)定，因標(biāo)的物質(zhì)量不符

3、合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。這里的致使買受人“不能實(shí)現(xiàn)合同目的的”是指，賣方交付的標(biāo)的物存在重大、顯著瑕疵，使買受人無(wú)法正常使用的情形。至于哪些質(zhì)量問(wèn)題符合上述標(biāo)準(zhǔn)只有法官知道了，依據(jù)這一條拒絕收樓，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，想依據(jù)合同法的規(guī)定來(lái)拒絕收樓，需要慎重考慮。實(shí)踐中，有法院認(rèn)為墻面手觸摸掉混凝土，塑鋼窗、窗及門框混凝土有空隙、排水出口地漏、廚房排水管太高，廁所漏水等情況為重大、顯著瑕疵，

4、買受人無(wú)法正常使用，可以拒絕收樓；也有法院認(rèn)為墻體空鼓、裂縫、起砂、防水、門窗誤差等不屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，而是一般質(zhì)量瑕疵，可以修復(fù)，不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)合同目的，業(yè)主以此為由拒絕接受房屋不符合合同法的規(guī)定。大多數(shù)業(yè)主拒絕收樓的目的是希望開(kāi)發(fā)商能早點(diǎn)修復(fù)存在的質(zhì)量問(wèn)題，并非是為了要求開(kāi)發(fā)商支付遲延交樓的違約金，像這類業(yè)主可以先收樓，但是一定要注明房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題。如果房屋質(zhì)量確實(shí)比較多且比較嚴(yán)重，業(yè)主也不急于裝修入住的，可以拒絕收

5、樓，并及時(shí)通過(guò)訴訟要求開(kāi)發(fā)商交付符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋并承擔(dān)遲延交樓的違約責(zé)任因哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有理由拒絕收房因哪些質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主有理由拒絕收房侯先生買了某開(kāi)發(fā)商的房子，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨(頂樓)，還有開(kāi)裂。侯先生拒絕領(lǐng)房，開(kāi)發(fā)商3日內(nèi)緊急修復(fù)完畢，請(qǐng)侯先生再次驗(yàn)房，侯先生認(rèn)為該質(zhì)量問(wèn)題已構(gòu)成退房條件，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任.法律分析：法律分析：一、哪些質(zhì)量問(wèn)題買受人可拒絕領(lǐng)房，出賣人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？法律上并沒(méi)有作明確

6、的列舉性規(guī)定，一般來(lái)講，要從合同約定和法律規(guī)定兩個(gè)方面來(lái)考量，看是否符合合同約定的條件和法律規(guī)定的情形。1、約定條件：買受人能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定..3書》，所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》（即“兩表”和“兩書”）。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全的，買受人有權(quán)拒

7、絕交接，并由出賣人承擔(dān)由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任。該條款全面、完整的表達(dá)了房屋交付所需具備的法定條件，二、精裝修房屋交付的特點(diǎn)精裝修房屋與毛坯房交付的主要區(qū)別在于：毛坯房交房的裝修標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，如《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》等，但是精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)只是推薦標(biāo)準(zhǔn)，如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等，并沒(méi)有強(qiáng)制性，而且開(kāi)發(fā)商在制定精裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)也具有極大的不確定性，往往只是在合同中框定品牌范圍，甚至直接以“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”等相當(dāng)模糊的形容

8、詞來(lái)替代具體品牌，導(dǎo)致買賣雙方在房屋交付時(shí)易產(chǎn)生糾紛。三、買受人領(lǐng)受房屋的義務(wù)通常情況下，購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為“收房”是一種單純的權(quán)利，并不是義務(wù)，實(shí)際上這種理解失之片面，且會(huì)導(dǎo)致買賣雙方很多不必要的糾紛。買受人的領(lǐng)受義務(wù)的法律含義在于：1、根據(jù)前述合同范本的約定及《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只要按照合同約定提交了交付證明文件給購(gòu)房者，購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)領(lǐng)受房屋，否則就構(gòu)成違約。即使事實(shí)上房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，購(gòu)房者也應(yīng)先履行其領(lǐng)受義務(wù)。如果

9、房屋確實(shí)事實(shí)上存在質(zhì)量問(wèn)題，行政法規(guī)賦予購(gòu)房者的法律救濟(jì)手段是在“交付使用后”（也就是領(lǐng)受房屋后）通過(guò)質(zhì)量檢測(cè)、訴訟等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，而不是在當(dāng)時(shí)就拒絕收房。如果拒絕收房，則構(gòu)成購(gòu)房者的違約事件，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2、從保護(hù)交易安全的角度來(lái)看，當(dāng)開(kāi)發(fā)商履行交付合格房屋的主要義務(wù)及時(shí)、恰當(dāng)，而僅未能及時(shí)、恰當(dāng)履行按期按質(zhì)交付裝飾、設(shè)備以及市政基礎(chǔ)設(shè)施的附隨義務(wù)時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人并不應(yīng)因此而享有拒絕領(lǐng)受標(biāo)的物的權(quán)利，否則就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)

10、商的交易預(yù)期和交易利益受到不恰當(dāng)?shù)膿p害。3、如果購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由拒絕領(lǐng)受房屋，則自雙方約定的交付時(shí)間到期之時(shí)起，房屋的風(fēng)險(xiǎn)即轉(zhuǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。房屋交付的最大法律意義就在于房屋風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《合同法》第一百四十二條和第一百四十三條的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，如果購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商出具了齊全的交付房屋的證明文件的情況下拒絕收受房屋，則即使這時(shí)候事實(shí)上并未進(jìn)行房屋交接，購(gòu)房者仍應(yīng)當(dāng)自雙方

11、約定的交付期限之后自行承擔(dān)該房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是十分不利的，因?yàn)榇藭r(shí)房屋并不在購(gòu)房者的實(shí)際控制之下，購(gòu)房者卻要為此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。綜上，房屋存在質(zhì)量瑕疵并不構(gòu)成買受人延期收房的充分理由，特別是開(kāi)發(fā)商與買受人的合同約定中有關(guān)于延期收房的違約責(zé)任條款的，買受人更應(yīng)慎重。【商品房逾期】因房屋質(zhì)量瑕疵造成的逾期收房【商品房逾期】因房屋質(zhì)量瑕疵造成的逾期收房因買受人對(duì)房屋質(zhì)量異議導(dǎo)致拒絕收房的情況在逾期收房中最為常見(jiàn)。商品房質(zhì)量