封閉陽臺面積計算方法

1、封閉陽臺面積計算方法無頂蓋陽臺不算面積南京市房產局人士表示，目前正在執(zhí)行的《房產測量規(guī)范》很多規(guī)定已經落伍，比如“陽臺按照封閉和不封閉分別計算全面積和一半面積，陽臺是否封閉是根據規(guī)劃核準圖設計為準”。但在實際操作中，由于陽臺的設計狀況在平面圖和立面圖上反映不一致，容易造成測繪人員測算失誤。而另一方面，有的開發(fā)商為了獲得不當利益，竟然提供假規(guī)劃核準圖，將不封閉陽臺改為封閉陽臺。這次新《規(guī)則》做了調整，規(guī)定封閉或不封閉陽臺均按一半面積計算；

2、頂蓋不能完全覆蓋陽臺的，視為無頂蓋陽臺，不計算面積。房屋層高須為凈高在新《規(guī)則》中，對原來走廊、門廊計算全面積或半面積定義不清的地方也作了修改。對于不同結構類型的走廊明確了不同的計算方法，統(tǒng)一了計算標準，增加了定義，如“主墻體內”、“主墻體外”的走廊，“封閉”、“未封閉”的走廊、門廊，便于測繪人員現(xiàn)場認定，具有可操作性。還有斜面結構房屋，實際測量時無法準確定位層高2.20米的位置，為了解決這一問題，在新《規(guī)則》中采用了凈高的概念，從而能

3、在室內準確測量。商用部位不給住宅分攤記者了解到，新《規(guī)則》對一些特別的共有共用部位也作出了具體的分攤規(guī)定。比如：“垂直穿越其他功能區(qū)而只為某一功能區(qū)服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其中位于其他功能區(qū)范圍內的投影面積不予分攤。”如一幢綜合樓，一層為商業(yè)，二至四層為辦公，五層以上為住宅，專為住宅服務的樓梯間、電梯間、管道井等共有共用部位必然穿越商業(yè)和辦公功能區(qū)，按照新規(guī)則，一至四層內的這些共有共用部位就不給住宅功能區(qū)分攤。這樣規(guī)定減少了上部

4、功能區(qū)由于房屋設計功能的不同而增加的分攤面積，使共用面積的分攤更為合理。新型墻體計入建筑面積據悉，這次新《規(guī)則》還細化了分攤方式，如老《規(guī)范》對住宅樓只規(guī)定了按幢分攤共有共用部位，但目前即使是單一的住宅樓，設計形式也多種多樣：有的單元設計有電梯，有的單元沒有電梯；有的單元設計為多層，有的單元為小高層，如果有這些狀況的住宅樓依然按幢分攤，顯然是不合理的。因此《規(guī)則》明確了住宅樓應根據設計功能的不同設立不同的分攤系數。同時，對過去《規(guī)范》中

5、沒有涉及到的新情況、新問題，此次新《規(guī)則》也作了補充。如建設部正在大力推行的保溫節(jié)能新型材料，房屋的外墻體增加了隔熱保溫層，形成了復合墻體，南京已有個別樓盤采用了這種墻體。這種墻體已列入規(guī)劃核準的范疇，應一并計入房屋建筑面積?？靾笥浾咭鼤圆〒私?，根據目前“入戶花園”的樓盤設計狀況，“入戶花園”的部位有兩種功能：一種是作為套內面積設計，是進入入戶門后連接房屋客廳、廚房等部位的一個相對獨立的過渡空間；另一種是作為共用部位設計，在入戶門以外

6、，與樓梯間、電梯間相連接的部位。第一種設計的部位實質上是陽臺的功能，只是比一般常規(guī)的陽臺面積要大，而第二種設計的部位實際上就是樓梯間內的“電梯前室”或“消防前室”，只是變換了名稱而已。這個面積又是怎么計算的？南京市房產局產權市場處人士昨天解釋說，設計為陽臺功能的“入戶花園”應該按照陽臺的測算規(guī)定測算面積，設計為“電梯前室”或“消防前室”功能的“入戶花園”則按照樓梯間的測算規(guī)定測算面積。不過，由于設計人員在設計圖紙時，對房屋各部位的名稱標