[學習]房地產(chǎn)評估_假設開發(fā)法

1、第六章　假設開發(fā)法,第一節(jié)　基本原理 第二節(jié)　計算公式 第三節(jié)　估價步驟 第四節(jié)　應用舉例,第一節(jié)　基本原理,一、概念 二、理論依據(jù) 三、特點四、適用范圍五、條件,一、假設開發(fā)法的概念,假設開發(fā)法（hypothetical development method），又稱剩余法（residual method），倒算法，殘余法，余值法。它是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格基礎上扣除不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費，建筑物建造費

2、等），利息，利潤，稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。房地產(chǎn)估價規(guī)范：預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 以假設開發(fā)法評估的價格，稱剩余價。,二、理論依據(jù),理論依據(jù)：預期原理 如果不動產(chǎn)購買者購買土地進行開發(fā)，期望得到不小于將資金投入其他方面能取得的正常利潤的利潤額，他愿支付土地的最高價格等與樓價（預測的未來房地混合價）減去建筑費

3、，專業(yè)費，利息，利潤和稅收之后所剩的余額。,三、特點,1、可靠性基于對待開發(fā)不動產(chǎn)的各種假設：是否確定最佳利用方式，是否正確判斷開發(fā)價值，開發(fā)費用，正常利潤。2、以種種假定或限制條件為前提。假設售價，租金成本在開發(fā)期間不會太大變化，假設成本均勻投入。 3、有動態(tài)靜態(tài)兩種計算方式。　動態(tài)：利息、利潤不再單獨計算，而是在折現(xiàn)率中考慮。同時將所有發(fā)生的費用和收入都折算到一個時間點，通常為購買土地的時間。　靜態(tài)：利息、利潤單獨計算，計息

4、期通常到開發(fā)完成時止，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售。,四、適用范圍,主要應用于具有再開發(fā)價值的不動產(chǎn)評估。1、待開發(fā)土地的估價。2、土地整理、復墾。3、待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價。4、現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估。5、在建工程。6、可裝修、可改變用途的舊房等。另外可用于：1、確定投資者獲取開發(fā)場地所能支付的最高價格2、確定具體開發(fā)項目的預期利潤3、確定開發(fā)項目中的最高控制成本,五、適用條件,1、要有一明朗、開

5、放及長遠的房地產(chǎn)政策。2、要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)。3、要有一個完整、公正、透明度高的房地產(chǎn)資料庫。4、要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單。5、要有一長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃。,第二節(jié)　計算公式,一、基本公式 1、 適用于預期售價的公式： 　　　P=A－(B+C) 　P—購置開發(fā)場地的價格　　A— 開發(fā)完成后不動產(chǎn)資本價格　　B— 總開發(fā)成本　　C— 合理利潤,第二

6、節(jié)　計算公式,2、適用于預期租金的公式　　　　P=Pc－(B+C)　　　式中：Pc=（a/r）×[1-1/(1+r)n] 　　　a—年純收益 　 　　　r—資本化率,第二節(jié)　計算公式,二、具體公式　　　待開發(fā)不動產(chǎn)價格=開發(fā)后的不動產(chǎn)價格－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－其他稅費　1、求生地價格　1）  生地上建房屋　　　生地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－開發(fā)成本

7、－管理費用－利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方負的稅費,2）  生地開發(fā)成熟地　　生地價格=熟地價格－開發(fā)成本－管理費用－利息－銷售稅費－利潤－買方應負擔的稅費2、求毛地價格公式1）在毛地上建成房屋的公式 毛地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買毛地應付的稅費 2）將毛地開發(fā)成熟地的公式 毛地價格=熟地價格－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投

8、資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購地應負擔的稅費,3、求熟地價格公式　　熟地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格－熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買地應負擔的稅費 4 、求在建工程價格公式 　在建工程價格=續(xù)建完工后的工程價格－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－投資利潤－購買在建工程應負擔的稅費 5、 求舊房價格的公式　 舊房價格=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價格－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷

9、售稅費－裝修改造利潤－購舊房應負的稅費,第三節(jié)　估價步驟,調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況,選擇最佳開發(fā)利用方式,估計開發(fā)經(jīng)營期,預測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價格,估算成本費用及利稅,求取估價對象價格,,,,,,一、調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況,1、自然狀況 位置、坐落、區(qū)位條件、土地面積、形狀、平整、地質(zhì)、基礎設施、建設基本情況、為估算成本、費用服務。2、政府的規(guī)劃限制 用途、建筑高度、容積率，為確定最佳開發(fā)方式服務。3、土地權(quán)利狀況

10、　權(quán)利性質(zhì)、年限、可否續(xù)期、以預測未來房地產(chǎn)價格、租金。,二、選擇最佳開發(fā)利用方式,選擇最佳開發(fā)利用方式，就是選擇將來能獲得最高經(jīng)濟效益的土地使用方式，包括用途、容積率、覆蓋率、建筑式樣，規(guī)模、檔次等。最佳利用方式的確定依賴于估價人員對城市規(guī)劃、不動產(chǎn)市場及人的購買能力的綜合判斷。其中最重要的是確定不動產(chǎn)用途。,三、估計開發(fā)經(jīng)營期,開發(fā)經(jīng)營期：從取得土地使用權(quán)到不動產(chǎn)全部銷售或租完的時間，包括開發(fā)前期、建設期、經(jīng)營期。根據(jù)項目可行性研

11、究、項目特點、工程技術要求及不動產(chǎn)市場狀況綜合確定。目的：把握成本，管理費用，銷售費用的投入，利息負擔，售價，租金等。 可參考當?shù)毓て诙~指標，比較修正確定。,四、預測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價格,開發(fā)完時的不動產(chǎn)狀況的市場價格。（一）出售不動產(chǎn)　比較法：據(jù)同類不動產(chǎn)成交價比較確定，并考慮未來變動趨勢，比較法與長期趨勢法相結(jié)合。 （二）出租不動產(chǎn) 先估算租金，再以收益法求取不動產(chǎn)價格。 估算：租金、費用、不動產(chǎn)還原利率、

12、可出租的凈面積。,五、估算成本費用及利稅,1、開發(fā)建筑成本費 直接工程費、間接工程費、承包商利潤及其他費用，可按當?shù)赝惤ㄖ斍暗钠骄蛞话憬ㄖM用推算。 2、 估算專業(yè)費用 包括建筑設計費、工程預算費等，一般按建筑費用的一定比率估算。 3、 估算不可預見費 為保證估價結(jié)果的安全性，往往預留不可預見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%—5%。,五、估算成本費用及利稅,4、估算稅金 營業(yè)稅、印花稅、契稅，一般按

13、不動產(chǎn)總價的一定比例計算。5 估算投資利息　  應計息項目：地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預見費、管理費、購買不動產(chǎn)應負擔的稅費?！′N售稅費一般不計息。　　計息期：地價款：全周期計息。　開發(fā)建設費、專業(yè)費：以實際投入（假定均勻投入）期的中點至開發(fā)期末?！?計息方式：通常以復利計息：I=P[(1+i)n-1],五、估算成本費用及利稅,6 租售費用 中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等。按不動產(chǎn)總價或租金的

14、一定比例計算。7 開發(fā)商的合理利潤 一般以不動產(chǎn)總價或預付資本的一定比例計算。,六、求取估價對象價格,待估不動產(chǎn)價格=開發(fā)后不動產(chǎn)總價格－開發(fā)費－專業(yè)費－不可預見費－利息－租售費用－稅金－利潤,第四節(jié)　應用舉例,例1、估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待估建空地，土地面積10000m2。允許用途：商業(yè)，居??；允許容積率為7，覆蓋率≤50%，年限50年，出售時間：2007年10月?！≡u估該地2007年10月的出售時的購買價。,估價

15、過程：　1）土地為待建工地，適用假設開發(fā)法。　2）選擇最佳開發(fā)方式：商住混用，容積率7，覆蓋率50%，建筑面積70000 m2，層數(shù)14層，各層建筑均為5000 m2，1—2層商店10000 m2，3—14層住宅60000 m2。 3）建筑期：三年，即2010.10完成。 4）預計樓價：預計建成后，商業(yè)樓可全部售出，住宅樓30%在建成后售出，50%半年后售出，20%一年后售出，預計商業(yè)樓售價為6000元/ m2，住宅樓5

16、000元/ m2。 5）估計開發(fā)費、利潤：總建筑費5000萬元，專業(yè)費為建筑費的12%，年利息率8%，銷售費用為樓價的3%，稅費為樓價的6%，投資利潤率25%，費用：第一年投入20%的建筑費及專業(yè)費，第二年50%，第三年30%。 　6）求取地價。,計算過程 靜態(tài)評估：總樓價=6000×10000+5000×60000=36000萬元總建筑費=5000萬元總專業(yè)費=5000×12%=600萬

17、元 總利息（單利）=總地價×利息率×計息期+（總建筑費+總專業(yè)費）×利息率×計息期=總地價×8%×3+5000 ×（1+12%）×20%×8%×2.5+5000（1+12%）×50%×8%×1.5+5000（1+12%）×30%×8%×0.5=總地價 ×0.24+62

18、7.2萬元 總銷售稅費=總樓價×（3%+6%）=3240萬元 總利潤=（總地價+總建筑費+專業(yè)費）×利潤率=總地價×0.25+1400萬元 總地價=36000－5000－600－（總地價×0.24+627.2）－3420－(總地價 ×0.25+1400)=16747萬元,動態(tài)方式：假設折現(xiàn)率15%。　　總樓價＝6000×10000/（1+15%）3+5000

19、×[60000/(1+15%)3][30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1]=22490.32萬元 總建筑費=5000×20%/（1+15%）0.5+5000×50%/（1+15%）1.5+5000×30%/（1+15%）2.5＝4017.35萬元 總專業(yè)費＝總建筑費×12%＝4184×12%＝482.08萬元 動態(tài)評估已

20、考慮了資金的時間價值，利息不再計算?！】備N售稅費＝總樓價×（3%+6%）＝22490.32×9%＝2024.13萬元　　總利潤：不再考慮?！】偟貎r＝22490.32－4017.35－482.08－2024.13＝15966.76萬元,4　估價結(jié)果靜態(tài)評估與動態(tài)評估結(jié)果差異較大，一般以動態(tài)評估為主。兩種綜合考慮，并結(jié)合估價經(jīng)驗，將總地價定為16000萬元。則該地塊2007年10月的銷售價格：　總地價＝160

21、00萬元　單位地價＝16000元/m2　樓面地價＝2286元/m2,計算過程 靜態(tài)評估：復利方式總樓價=6000×10000+5000×60000=36000萬元總建筑費=5000萬元總專業(yè)費=5000×12%=600萬元 總利息=總地價×[(1+8%)3-1]+5000 ×（1+12%）×20%×[(1+8%)2.5-1]+5000（1+12%）&#

22、215;50%×[(1+8%)1.5-1]+5000（1+12%）×30%×[(1+8%)0.5-1]=總地價 ×0.26+646.16萬元 總銷售稅費=總樓價×9%=3240萬元總利潤=（總地價+總建筑費+專業(yè)費）×利潤率=總地價×0.25+1400萬元 總地價=36000－5000－600－（總地價×0.26+646.16）－3240－(總

23、地價 ×0.25+1400)=16631.68萬元,例2、估價對象是一塊“三通一平”的建設用地，土地總面積10000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)出讓時間為2002年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時起50年。評估該塊土地于2002年10月出讓時的正常購買價格。,估價過程：1、選擇估價方法。該土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，適用假設開發(fā)法。采用動態(tài)法。 2、選擇最佳的

24、開發(fā)利用方式。通過市場調(diào)查，得知該塊土地的最佳利用方式為（1）商住混用，（2）容積率為5，即建筑總面積為50000平方米，（3）建筑覆蓋率30%，（4）建筑物層數(shù)18層，其中1－2層建筑面積相同，均為3000平方米，共6000平方米，作商業(yè)用，3－18層建筑面積相同，2750平方米，共44000平方米，作居住用。3、預計開發(fā)周期。需3年時間建成，即2005年10月建成。,4、預計開發(fā)后的房地產(chǎn)價值。根據(jù)市場調(diào)查分析，商業(yè)部分建成后立即

25、售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后售出50%，其余20%一年后售出。商業(yè)部分出售時的價格平均4500元/平方米，住宅部分平均2500元/平方米。5、估算有關稅費和折現(xiàn)率。建筑安裝費預計1200元/平方米（建面），勘察設計、前期工程費、管理費等預計為500元/平方米（建面），估計開發(fā)建設費的投入：第一年20%，第二年50%，第三年30%。銷售稅費預計為售價的9%，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3%，營業(yè)稅、交易手續(xù)費為售價的6

26、%。折現(xiàn)率為14%。得到土地，需交取得價款3%的契稅。,6、求取地價?；鶞蕰r間為2002年10月。（1）建成后的總價值＝4500×6000／（1+14%）3+2500×44000×[30%／（1+14%）3+50%／（1+14%）3.5+20%／ （1+14%）4]=8829.33萬元（2）開發(fā)建設費用總額＝（1200+500） 5000×[20%／（1+14%）0.5+50% ／ （1+1

27、4%）1.5+30% ／（1+14%）2.5]＝6921.57萬元 （3）銷售稅費總額＝建成后的總價值×9%＝794.64萬元（4）購地稅費總額＝總地價×3%＝0.03總地價（5）總地價＝8829.33－6921.57－794.64－0.03總地價　總地價＝1080.70萬元,7、估價結(jié)果：　以計算結(jié)果為主，參考估價人員的經(jīng)驗，將總地價確定為1080萬元，單位地價為1080元/平方米，樓面地價為216元/平