[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析

1、房地產(chǎn)投資環(huán)境 與市場(chǎng)分析,,第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析,3.1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,,,,一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概念 房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的一切政治、自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素的總和。 硬環(huán)境 軟環(huán)境,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析,,,房地產(chǎn)金融及產(chǎn)業(yè)政策

2、因素：土地、稅收、交易 經(jīng)濟(jì)因素：收入水平（國(guó)民收入、個(gè)人收入）、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 人口統(tǒng)計(jì)因素：規(guī)模與增長(zhǎng)率、結(jié)構(gòu)等,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境,,宏觀投資環(huán)境：一般是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市的投資環(huán)境。,二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析內(nèi)容,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 人口因素

3、 自然環(huán)境因素,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境,,區(qū)域性（中觀）因素分析：區(qū)域經(jīng)濟(jì)是擬投資項(xiàng)目的直接經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只有把宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍性和區(qū)域發(fā)展的特殊性結(jié)合起來研究，才能切實(shí)地把握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。,擬開發(fā)項(xiàng)目地區(qū)規(guī)劃、交通、環(huán)境及歷史是影響物業(yè)供求與差異化的個(gè)性因素,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境,,微觀市場(chǎng)分析,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研作用,,有助于企業(yè)進(jìn)行

4、經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策，提高競(jìng)爭(zhēng)力(發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、產(chǎn) 品創(chuàng)新） 有助于政府制定正確的宏觀政策,作用,,是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)和捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提,是項(xiàng)目策劃者了解消費(fèi)者需求的主要手段,是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)，挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提,是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,,,,環(huán)境調(diào)查,需求調(diào)查,,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、調(diào)研的一般內(nèi)容,,,供給調(diào)查,,,,,,,（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查,,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特性 市場(chǎng)需求的廣泛性 市場(chǎng)需求的多樣性 市場(chǎng)需求的永續(xù)性 市場(chǎng)需求的融資性 房地產(chǎn)消費(fèi)的長(zhǎng)期性 市場(chǎng)需求富有彈性,,,（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費(fèi)需求調(diào)查,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特性 市場(chǎng)供給的區(qū)域性 市場(chǎng)供給缺欠彈性 市場(chǎng)供給的

6、不同質(zhì)性 市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完全性,,,（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查（2）市場(chǎng)供給調(diào)查,產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道,三、房地產(chǎn)不同階段的調(diào)研內(nèi)容（側(cè)重點(diǎn)） 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段的市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目交通狀況調(diào)查

7、 項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查

8、 相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣階段的市場(chǎng)調(diào)查： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查,,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,,,房地產(chǎn)

9、項(xiàng)目銷售階段的市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) 成交客戶問卷調(diào)查 銷售難點(diǎn)調(diào)查 房地

10、產(chǎn)售后階段的市場(chǎng)調(diào)查,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,,,四、房地產(chǎn)調(diào)研程序,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,,準(zhǔn)備階段,實(shí)施階段,分析和總結(jié)階段,一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息資料：產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況 樓盤調(diào)研總結(jié)：優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)、本項(xiàng)目的建議,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,,,,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 區(qū)域概況：歷史、人文、生活

11、、市政交通 區(qū)域的顯著特點(diǎn) 目標(biāo)區(qū)域樓盤情況：分類調(diào)查，重點(diǎn)調(diào)查 報(bào)告結(jié)論或建議：區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、區(qū)域的需求結(jié)構(gòu),第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,,,三、調(diào)研報(bào)告要求 客觀真實(shí)、準(zhǔn)確 簡(jiǎn)明扼要、重點(diǎn)突出 結(jié)論和建議表達(dá)清晰 繪制必要的表格與統(tǒng)計(jì)圖，方便閱讀與表達(dá) 報(bào)告完整,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分