固定收益專題一文看懂房地產abs全景

1、P.2內容目錄房地產ABS市場概況.....................................................................................32016年以來房地產ABS發(fā)行量激增....................................................................3存量房地產ABS以CMBS和供應鏈ABS為主........

2、.....................................................4房地產ABS發(fā)行門檻高，以AAA、AA主體評級為主.....................................................4供應鏈ABS期限在1年左右，CMBS、類REITs期限較長..................................................5各類型產品采用

3、多樣化增信措施，供應鏈ABS增信措施相對較弱...........................................6房地產ABS怎么看.......................................................................................6房企資質、基礎資產和交易結構是核心要素......................................

4、........................6多樣化增信措施保障現(xiàn)金流............................................................................7房地產ABS主要品種介紹.................................................................................8購房尾款ABS.....

5、............................................................................................................................................8物業(yè)費ABS.........................................................................

6、............................................................................9CMBS...........................................................................................................................................

7、................12類REITs..................................................................................................................................................................13供應鏈ABS..........................

8、.........................................................................................................................14其他類型...........................................................................................15

9、小結...............................................................................................15風險提示...............................................................................................16圖表目錄圖表1：2016年以來房地產AB

10、S發(fā)行量激增（億）......................................................3圖表2：20142016年房地產ABS主要品種發(fā)行情況（億）..............................................3圖表3：存量房地產ABS以CMBS和供應鏈ABS為主（%）..............................................4圖表4

11、：《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》相關規(guī)定.......................................................................4圖表5：房地產ABS以AAA、AA主體評級為主（%）..................................................5圖表6：供應鏈ABS發(fā)行規(guī)模排名前列的房企（億）................

12、....................................5圖表7：存量購房尾款ABS發(fā)行期限分布（億）........................................................5圖表8：復地物業(yè)ABS分層結構設計..................................................................5圖表9：存量CMBS發(fā)行期限分布（%）.

13、..............................................................6圖表10：存量類REITs發(fā)行期限分布（%）............................................................6圖表11：各類型房地產ABS無分層設計占比（%）..................................................

14、...6圖表12：各類型房地產ABS采用內部和外部增信措施情況...............................................6圖表13：房地產ABS分析框架.......................................................................7圖表14：金科股份購房尾款ABS交易結構圖.................................

15、..........................9圖表15：金地物業(yè)ABS交易結構圖..................................................................11圖表16：金地物業(yè)ABS分層結構設計（萬，%）......................................................11圖表17：正佳廣場CMBS交易結構圖...........

16、......................................................13圖表18：類REITs和CMBS對比.....................................................................13圖表19：蘇寧廣場類REITs交易結構圖.......................................................

17、........14圖表20：龍湖供應鏈ABS交易結構圖................................................................15P.4存量房地產ABS以CMBS和供應鏈ABS為主存量的房地產ABS，規(guī)模超過5000億，數(shù)量近400只。分產品類型看，CMBS規(guī)模最大，占比達29.82%，緊隨其后的是供應鏈ABS，占比22.66%。類REITs、購房尾款ABS和物業(yè)費ABS占比分別

18、為15.78%、14.12%和10.68%。保障房ABS和PPP項目ABS規(guī)模較小。圖表3：存量房地產ABS以CMBS和供應鏈ABS為主（%）CMBS供應鏈類REITs購房尾款物業(yè)費無分類保障房PPP3.12%0.67%10.68%3.15%29.82%14.12%15.78%22.66%資料來源：Wind，房地產ABS發(fā)行門檻高，以AAA、AA主體評級為主2016年930政策以來，房地產融資全面收緊，房地產ABS發(fā)行門檻較高。以201

19、6年滬深交易所發(fā)布的《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》為例，采取“基礎范圍綜合指標評價”方法，基礎范圍要求發(fā)行人資質良好，主體評級AA及以上，綜合指標從總資產、營業(yè)收入、扣非凈利潤、資產負債率、房地產業(yè)務區(qū)域分布等指標進行劃分。而且，實際發(fā)行會受到窗口指導，發(fā)行門檻高于基本要求。圖表4：《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》相關規(guī)定基礎范圍綜合指標資質良好、主體評級AA及以上并能夠嚴格執(zhí)行國根據以下綜合指

20、標，將房地產企業(yè)劃分為正常類、家房地產行業(yè)政策和市場調控政策的以下類型的關注類和風險類。其中，觸發(fā)兩項指標劃分為關房地產企業(yè)屬基礎范圍。注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風險類，其余劃分為正常類。（1）境內外上市的房地產企業(yè)；（2）以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市（1）最近一年末總資產小于200億；（2）最近一年度營業(yè)收入小于30億；（3）最近一年度扣除非經常性損益后凈利潤為及計劃單列市的地