創(chuàng)業(yè)計(jì)劃中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理模式的思考

1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理模式的思考中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理模式的思考??房地產(chǎn)功能的定位：目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的最大問題是，各級(jí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)所具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能最感興趣，特別是在城市化進(jìn)程中，各地政府不僅沒有把房地產(chǎn)所承擔(dān)的社會(huì)服務(wù)功能予以重視，反而把城市土地經(jīng)營(yíng)、推動(dòng)土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對(duì)待。房地產(chǎn)確實(shí)是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有強(qiáng)拉大效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是我們還必須清楚地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)也承擔(dān)著保障１３億人口公平居住權(quán)的功能。如

2、果我們忽略了這一點(diǎn)，失去的不僅僅是和諧社會(huì)主義的基礎(chǔ)，同時(shí)我們將遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫帶來的危害。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的定位：鑒于中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的特點(diǎn)和功能，決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)定位上限和下限。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入投機(jī)市場(chǎng)的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機(jī)市場(chǎng)的陷阱，需要對(duì)供需雙方進(jìn)行約束性調(diào)控：對(duì)購(gòu)房者而言，要使其不是為了投資而購(gòu)買，而是為了居住而購(gòu)買；對(duì)房地產(chǎn)商而言，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)暴利或超額利潤(rùn)行業(yè)，而應(yīng)

3、當(dāng)是一個(gè)獲得平均利潤(rùn)的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)健康發(fā)展的上限調(diào)控目標(biāo)。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標(biāo)是，無論房地產(chǎn)價(jià)格如何變化，必須讓所有的居民都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的起碼的居住標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，無論你如何富有，有如何強(qiáng)大的購(gòu)買力，也只能購(gòu)買有限面積的住房。在住房標(biāo)準(zhǔn)上，中國(guó)不可能像美國(guó)那樣，中產(chǎn)家庭都可以購(gòu)買獨(dú)立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購(gòu)有限的房，實(shí)現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當(dāng)成為

4、中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。目前造成中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理定位上出現(xiàn)了問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，作為土地資源稀缺的中國(guó)更是如此。但是從１９９８年放開房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，對(duì)于房地產(chǎn)到底是按照完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來管理，還是按政府參與的有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來管理，我們并沒有從理論和指導(dǎo)思想上搞清楚。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和政策的設(shè)計(jì)上，嚴(yán)重存在著按完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來對(duì)待的傾向。國(guó)際流動(dòng)的，在

5、這種情況下，如果把地域性的封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作開放的、可流動(dòng)的市場(chǎng)來對(duì)待，盲目地開放金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來的只能是國(guó)際資本對(duì)該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊，給一個(gè)國(guó)家?guī)矸康禺a(chǎn)泡沫的災(zāi)難。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂就是如此。目前，我國(guó)允許外資進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的選擇。需要我們慎重對(duì)待。第三，土地作為國(guó)土資源，作為一國(guó)居民必須的生活資料，決定了房地產(chǎn)是無法通過交易完全定價(jià)的商品。如果按照市場(chǎng)定價(jià)，美國(guó)擁有的購(gòu)買力能夠再購(gòu)買一個(gè)

6、或數(shù)個(gè)像美國(guó)一樣的國(guó)土。作為國(guó)家主權(quán)和國(guó)民財(cái)富的國(guó)土資源是不可交易的，由此決定了以國(guó)土為資源的房地產(chǎn)也不是一個(gè)完全交易的產(chǎn)品。特別是住房作為一國(guó)國(guó)民不可替代的必需的生活資料，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資，所以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中的土地作為國(guó)土資源，它的價(jià)值又具有不可交易性的一面。一國(guó)國(guó)民在本國(guó)土地上的居住權(quán)是一國(guó)公民基本權(quán)利的一部分。他可能沒有能力購(gòu)買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的

7、城市或農(nóng)村的居住權(quán)不能因?yàn)闆]有購(gòu)買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可交易性的雙重特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)交給完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，那么，以單一購(gòu)買力決定的房地產(chǎn)資源的分配，就有可能使許多沒有購(gòu)買力的公民失去居住權(quán)。因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)只承認(rèn)購(gòu)買力，不認(rèn)公平的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，決定了單純通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)無法保證公民的居住權(quán)，需要政府參與市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理的反思：完全市場(chǎng)化陷阱中國(guó)的

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，開始于１９９８年，其根本性的標(biāo)志，是國(guó)發(fā)１９９８２３號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》文件的頒布。２３號(hào)文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標(biāo)定位是：“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系?！凹热唬保梗梗改陠?dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系，是以