基于特征價(jià)格理論的住宅宗地價(jià)格影響因素研究——以南京市為例.pdf

1、近年來(lái)，隨著國(guó)有土地有償使用制度改革的深入，我國(guó)的城市土地市場(chǎng)不斷發(fā)展和完善，已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)重要組成部分。土地價(jià)格是反映土地資源稀缺程度和市場(chǎng)供需狀況的關(guān)鍵指標(biāo)，在土地資源的配置過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，業(yè)已成為理論界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。住宅用地價(jià)格由于與商品住房?jī)r(jià)格息息相關(guān)，更是受到了廣泛的關(guān)注。研究住宅用地價(jià)格的影響因素及其影響機(jī)制，有助于政府提高地價(jià)管理水平，并為其制定土地供應(yīng)政策、布局城市基礎(chǔ)設(shè)施提供科學(xué)的依據(jù)，也可

2、以為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策提供有用的信息。特征價(jià)格(hedonic price)理論在房地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域有著廣泛的應(yīng)用，是研究房地產(chǎn)價(jià)格微觀影響因素和編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的一種重要方法。我國(guó)學(xué)者較少將其應(yīng)用于住宅宗地價(jià)格影響因素的研究。
　　 本文以城市土地市場(chǎng)化程度較高的南京市為實(shí)證研究對(duì)象，在系統(tǒng)梳理住宅用地價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，選取南京市主城區(qū)2003-2009年間出讓的純住宅用地作為研究樣本，構(gòu)建了城市住宅宗地的特征價(jià)格模型

3、，在此基礎(chǔ)上探討了住宅宗地價(jià)格的影響因素及其影響機(jī)制。主要結(jié)論包括：⑴地塊面積、容積率，建筑密度和綠化率等地塊因素，城市中心可達(dá)性、地塊周邊公共交通狀況等區(qū)位因素，三級(jí)甲等醫(yī)院可達(dá)性和省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)可達(dá)性等鄰里因素對(duì)南京市住宅宗地價(jià)格具有顯著影響。地塊面積越大，綠化率越高，城市中心可達(dá)性、三級(jí)甲等醫(yī)院可達(dá)性、省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)可達(dá)性、地塊周邊公共交通狀況越好，單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)越高；建筑密度越大，單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)越低。容積率越高，單位

4、面積地價(jià)越高，樓面地價(jià)越低。⑵2007年、2008年、2009年南京市的均質(zhì)住宅宗地(具有完全相同的個(gè)別特征、區(qū)位特征和鄰里特征的住宅宗地)價(jià)格比2003年分別上漲了119.4％、100.7％、137.9％。由此計(jì)算出2007年-2009年南京市均質(zhì)住宅宗地價(jià)格的環(huán)比增長(zhǎng)率分別為40.2％、-8.6％、18.5％。⑶在構(gòu)建住宅用地特征價(jià)格模型的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)高中可達(dá)性變量顯著性水平低、其系數(shù)的經(jīng)濟(jì)意義不合理，而省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)可達(dá)性、三級(jí)甲等