房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)·整理

1、一、名詞解釋：64`1、市場(chǎng)力量：企業(yè)對(duì)自己產(chǎn)品價(jià)格的影響與支配能力。如果一個(gè)企業(yè)有能力影響市場(chǎng)價(jià)格，那么這個(gè)企業(yè)就具有市場(chǎng)力量（壟斷力量）。房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格和開(kāi)發(fā)供應(yīng)量的決策上具有較強(qiáng)的市場(chǎng)力量。勒納指數(shù)：根據(jù)計(jì)算利潤(rùn)最大化的價(jià)格超過(guò)邊際成本的程度，來(lái)測(cè)定生產(chǎn)廠商的市場(chǎng)勢(shì)力的程度，這種測(cè)定壟斷勢(shì)力的方法是由經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿巴勒納在1934年首先使用的，被稱為勒納的壟斷勢(shì)力度。勒納指數(shù)的值在0～1之間，勒納指數(shù)越高，企deqPqMCqPL1)

2、()()(???業(yè)的壟斷勢(shì)力越大。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，企業(yè)的市場(chǎng)力量趨于零。2、公共住房：所有通過(guò)住房保障政策提供的住房，是一種政府提供的優(yōu)惠政策，包括公房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有周期波動(dòng)性，一般可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段，前兩個(gè)階段為高漲，后兩個(gè)為低落。過(guò)程：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求→刺激建筑業(yè)的發(fā)展→經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求→新建房地產(chǎn)超過(guò)實(shí)際需求→產(chǎn)生過(guò)剩房地產(chǎn)積壓→房地產(chǎn)需求迅速減退進(jìn)

3、入調(diào)整期→存量逐步消化進(jìn)入恢復(fù)期→新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使房地產(chǎn)需求大于供給→開(kāi)始新一輪經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)4、住房消費(fèi)的過(guò)濾效應(yīng)：住房市場(chǎng)中，最初為高收入階層建造居住的房屋，隨著時(shí)間的推移，建筑物因?yàn)閷?shí)物折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，價(jià)值會(huì)有所降低，住房提供的服務(wù)降低，高收入階層會(huì)遷居到區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量更好的房屋中，將原有的房屋出售或者租賃給其他收入較低的家庭居住的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程。福利過(guò)濾效應(yīng)（住房福利外溢效應(yīng)）：盡管新增住房供應(yīng)發(fā)生在高檔房市場(chǎng)，在住房市場(chǎng)

4、過(guò)濾效應(yīng)的作用下，各個(gè)子市場(chǎng)中的家庭都有機(jī)會(huì)獲取更好的住房服務(wù)，這就意味著，市場(chǎng)自發(fā)的、以高收入階層為目標(biāo)的住房供給，最終也能間接地提高低收入家庭的住房狀況，從而實(shí)現(xiàn)人人居其屋的預(yù)期目標(biāo)。5、土地一級(jí)市場(chǎng)：在我國(guó)是指國(guó)家作為土地所有者有償讓渡土地使用權(quán)而形成的市場(chǎng)。目前我國(guó)讓渡國(guó)有土地使用權(quán)的方式主要有有償出讓和無(wú)償劃撥。土地二級(jí)市場(chǎng)：由土地一級(jí)市場(chǎng)上取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與再轉(zhuǎn)讓所形成的市場(chǎng)。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租與抵押等。與政府

5、壟斷的土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)不同，二級(jí)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)性的6、供給方補(bǔ)貼：政府對(duì)困難的住房保障是通過(guò)對(duì)供給方如開(kāi)發(fā)商、出租方等提供優(yōu)惠政策或補(bǔ)貼，以降低成本、增加供給從而降低價(jià)格或租金，最終達(dá)到提高需求方的購(gòu)買力或承受力的目的。需求方補(bǔ)貼：政府直接對(duì)需要住房的困難戶提供住房，或發(fā)放補(bǔ)助提高其購(gòu)買力或承受力，或貨幣化補(bǔ)貼（現(xiàn)金或購(gòu)房券），或?qū)嵨锘騼?yōu)惠的金融政策，如貼息貸款。再如廉租房實(shí)物配租、廉租房貨幣配租，均屬于需求方政策7、土地增值稅：以土地制

6、增值稅為課稅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地使用者因轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)所獲益進(jìn)行征收的一種稅。目的是合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，減少國(guó)家土地資產(chǎn)流失，規(guī)范土地市場(chǎng)行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，依據(jù)增值稅超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，稅率分別為30%~60%。土地增值額=轉(zhuǎn)讓土地所得的收入－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，稅額=增值額稅率；扣除項(xiàng)目：土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等。8、房地產(chǎn)泡沫：由于房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的

7、持續(xù)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的嚴(yán)重背離。9、房地產(chǎn)過(guò)熱：投資過(guò)熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)速度低于新增供給的速度，所出現(xiàn)的空取得交易對(duì)象信息與和交易對(duì)象進(jìn)行信息交換所需的成本。議價(jià)成本：針對(duì)契約、價(jià)格、質(zhì)量討價(jià)還價(jià)的成本。決策成本：進(jìn)行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。監(jiān)督交易進(jìn)行的成本：監(jiān)督交易對(duì)象是否依照契約內(nèi)容進(jìn)行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗(yàn)貨等。違約成本：違約時(shí)所需付出的事后成本。5、房地產(chǎn)的特征和結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性的市

8、場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的進(jìn)入壁壘、房地產(chǎn)產(chǎn)品由于區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況的不同，屬于差別產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。特征：1）買者和賣者：在某一區(qū)域內(nèi)，市場(chǎng)的參與者較少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，僅僅有幾家開(kāi)發(fā)商向市場(chǎng)提供產(chǎn)品，他們的產(chǎn)品雖有一定的替代性，但是存在差異。買者限于一定區(qū)域或者一定消費(fèi)群體。2）產(chǎn)品差異化：由于區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況的諸多差異，房地產(chǎn)產(chǎn)品存在差異3）位置固定性：房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性的市場(chǎng)，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)

9、發(fā)展水平的影響4）價(jià)格：價(jià)格受供給和需求相互作用的影響，較高的交易成本。5）進(jìn)入壁壘：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較高6）政府的作用：政府通常利用財(cái)政和貨幣工具、法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控6、政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要政策與手段：1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策。產(chǎn)業(yè)政策是政府在某一時(shí)期為實(shí)現(xiàn)本國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和各產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施，一般分為產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策和產(chǎn)業(yè)抑制政策。2）貨幣政策?？刂曝泿磐斗帕浚员ＷC貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

10、發(fā)展的需要；控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量和需求量達(dá)到平衡；控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使其既能滿足開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，又防止過(guò)度膨脹，確保信貸平衡。主要通過(guò)調(diào)控利率政策、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率來(lái)實(shí)現(xiàn)。3）財(cái)政政策。通過(guò)調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡的政策手段。包括財(cái)政收入政策（如稅收政策）和財(cái)政支出政策。4）法律手段。通過(guò)立法和司法，運(yùn)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地

11、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。7、房地產(chǎn)市場(chǎng)非平衡表現(xiàn)：1）總量性供不應(yīng)求狀態(tài)。通常把處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為賣方市場(chǎng)。這是住房投資不足、實(shí)行低租金或低價(jià)格管制情況下必然形成的房地產(chǎn)供求格局。2）總量性供過(guò)于求狀態(tài)。通常把處于總量性供過(guò)于求的房產(chǎn)市場(chǎng)成為買方市場(chǎng)。這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資、宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時(shí)期和地區(qū)。3）結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)。結(jié)構(gòu)性供求失衡有供過(guò)于求和供不應(yīng)求兩種情

12、況。結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。三、論述題：5道共46`1.物業(yè)稅征收：1）物業(yè)稅不包含土地出讓金。物業(yè)稅不是土地出讓金的變形，而是政府按照物業(yè)價(jià)值向物業(yè)所有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。土地出讓金(地價(jià))和物業(yè)稅是兩個(gè)不同的領(lǐng)域和范疇。前者是物業(yè)在交易過(guò)程中價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，后者是持有物業(yè)價(jià)值的附加成本。前者是市場(chǎng)交易行為，后者是政府政策行為。2）物業(yè)稅的“非預(yù)期效應(yīng)”和“排擠效應(yīng)”，并且無(wú)法消除投機(jī)行為。物業(yè)稅在短期內(nèi)使得房