二手房交易流程以及相關稅費_第1頁
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文檔簡介

1、二手房交易流程及相關稅費計算,二手房交易流程,租房簽單,以及準備的相關資料,客戶看中房子后,我們預約雙方進行談判。談判的技巧???簽單租房需要準備的相關資料1:確定好雙方的價格(可以的話先收誠意金或者定金)2:能當天簽的,當天簽,盡快約房東客戶簽合同,遲則生變(若一方不方便的情況,可向其申請委托書,代簽。)3:確定好入住時間,要求房東結清客戶入住之前的水電煤氣,物管費。4:清點好家具家電清單,讓客戶房東確認簽字并各執(zhí)一份。

2、5:合同內寫好房東以及客戶的基本要求。6 :若沒有特殊要求,可由中間方適當提出,征求雙方同意。7:中間方需準備:合同,家具清單,印泥,簽單筆,紙巾,牛皮袋,二手房的分類,1:商品房商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設,以營利為目的,按市場規(guī)律經營的房屋。2:經濟適用房。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用,其成本略低于普通商品房,故又稱為經濟適用房3:國有資產(如軍產)

3、此類資產,一部分可以進行買賣,但是會在原稅費基礎上征收20%個人所得。4:戶頭房,房改房,拆遷安置等。,產權性質的解釋,1:普通住宅以及非普通住宅(共同點是:70年產權)144平米以下的即為普通住宅,144平米往上為非普通住宅(其本質的區(qū)別是,稅費的計算方法不一樣)。貴陽市暫定:(1)住宅小區(qū)建設容積率(注)在1.0以上(2)單套建筑面積暫定在144平方米(含)以下的(3)實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以下

4、2:商住樓(50年產權)注:容積率,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過2,綠地率應不低于30%。,名詞解釋:成交價,計稅價,評估價以及二手房首付,成交價:成交價是指客戶跟房東議定的成交價格。計稅價:為了幫助客戶房東合理規(guī)避稅費的過戶價格叫做計稅價。評估價:評估價是銀

5、行直屬部門,對某套房子進行一個綜合評估的價格。首付:一手房的首付以及二手房的區(qū)別。一手房的首付等于成交價X30%。二手房首付的正確算法:評估價X面積X30%=本房的首付。如一套100平的房子,成交價是50萬,本小區(qū)評估價格是4800,請計算出本小區(qū)正確的首付?注意:成交價≠過戶價≠評估價,二手房簽單前需準備的相關事項,1:成交前,讓客戶本人持本人身份證到中國銀行,查詢本人征信信用并打印,且必須帶回公司,進行征信信用查詢(目前

6、中國銀行官網已經可以進行查詢)。2:計算客戶需要準備的首付,稅費以及相關費用,并羅列出具體費用的單據(jù)及費用。3:準備好三方合同,簽單筆,印泥,文件袋,紙巾,收款收據(jù)以及定金收條。4:簽單時需持產權人身份證原件以及3證到場(或者公證委托書以及公證委托人身份證原件),并驗證產權真假??蛻粜铚蕚浜枚ń?,以及身份證。確認無誤后,開始簽單,簽單過程不宜過長,長則生變。,房東房子有貸款的處理方法,按揭情況下:可自己還貸的情況:房東本房貸

7、款滿一年之后,房東自己到銀行,填寫提前還貸申請。并需付給銀行三個月利息作為違約金(如果貸款金額很少則最低為1500元)。然后銀行會安排進行提前還款排隊(這個過程約為30-60個工作日,銀行有權利順延),排到房東本人,則需準備好以下事項:1:余下貸款額,還款銀行卡號。1、攜帶首付款收據(jù)及與銀行簽訂的貸款合同、公證書(注1); 2、購房合同; 3、本人身份證、戶口簿; 4、還款記錄證明材料(請向銀行索?。┊敺繓|提前還貸已經完成的

8、情況下,貸款銀行10個工作日內會出具貸款注銷證明,持本證明到產權交易中心進行產權證辦理。,注1的名詞解釋,公證:是指在交易過程中,沒有產權證,只有購房合同,由雙方協(xié)商一致之后,到公證部門進行的一個具有法律效力的第三方委托公證的過程。所產生出來的書面說明,叫做公證書。房屋買賣,也可以用公正的形式進行買賣。,未辦理產權情況,若銀行無貸款或銀行貸款已還清情況下,持以下證明協(xié)助房東到產權交易中心辦理。1、產權人及共有人身份證或戶口簿復印

9、件、戶籍證明?。?、購房合同(正本) ?。场⑵醵愖C或契稅完稅票?!。础①彿堪l(fā)票及復印件?。丁⒔Y婚證及復印件或未婚證明,房屋有欠費情況,1:物管費2:水電費3:煤氣滯納金(煤氣滯納金不會因為你不使用就不存在,每個月2元 ,不使用也會存在)以上情況,都是需要房東出錢處理的。,處理完這些之后....,我們會獲得3個不同的證件1:產權證。2:契稅證或契稅完稅票。3:土地證。當我們三證齊全之后,房屋即可進行市場內的買賣

10、,交易。,二手房買賣需要準備的資料(貸款),房東:產權證,契稅證(契稅完稅票),土地證,產權人身份證(公正委托以及委托人的身份證)維修基金單、并需產權人到產權交易大廳簽字??蛻簦憾ń穑赘?,稅費,征信證明,收入證明,銀行流水或者社保,醫(yī)保,戶口本,夫妻雙方身份證明、婚姻證明(未婚出具未婚證明)、無房證明(首套房契稅優(yōu)惠)。,總結如下,1:一次性付款。2:有貸款,無產權(可辦理),客戶需貸款。3:有貸款,無產權(不能辦理),客戶一

11、次性付款。4:有貸款,無產權(可更名),客戶一次性付款。5:房東有貸款,不能自己償還,需客戶幫忙提前還貸,且客戶需貸款。6:房東有貸款,能自己償還,客戶一次性付款或貸款。,房東無貸款 客戶需要貸款的情況(商貸),簽訂好三方買賣合同 房東收取定金 中介方收集齊房東以及客戶的資料 地稅審稅(2個工作日) 交稅費(個稅以及營業(yè)稅)

12、 過戶(產權的更名)同時簽訂銀行借款合同(之前未給首付的當天給予) (15個工作日)下新產權 拿到新產權當天辦理土地證(現(xiàn)南明區(qū)需30個工作日) 過三通 收集抵押資料 辦理抵押登記 出他項權證 把他項權

13、證交給銀行 銀行放款 從新產權下開始,在買方的積極配合下可以保證賣方在3個月左右拿到尾款。,,,,,,,,,,,,,,房東無貸款客戶一次性付款。,買方需準備,身份證,錢,戶口本,婚姻證明。 賣方需準備,產權人身份證,(代理人身份證,委托公證書),3證,婚姻證明,戶口本。簽訂三方合同 集房東以及客戶的資料 地稅審稅(2個工作日)

14、 交稅費 (個稅以及營業(yè)稅) 過戶(產權的更名)當天給尾款 等下產權 辦理土地證并三通過戶,,,,,,,房東有貸款不能自己償還 客戶需貸款情況,1:銀行有貸款,不能自己解決,需要客戶幫忙提前還貸的情況。首先議定好交易價格,合同必須備注好,由客戶幫助房東提前還貸,首付的多少用于提前還貸。本房貸款滿一年之后,房東自己到銀行,填寫提前還貸申請。并需付給銀行

15、三個月利息作為違約金(如果貸款金額很少則最低為1500元)。然后銀行會安排進行提前還款排隊(這個過程約為30-60個工作日,銀行有權利順延),排到房東本人,房東客戶一起到銀行,準備好以下事項:1:余下貸款額,還款銀行卡號。1、攜帶首付款收據(jù)及與銀行簽訂的貸款合同、公證書(注1); 2、購房合同; 3、本人身份證、戶口簿; 4、還款記錄證明材料(請向銀行索?。┊敺繓|提前還貸已經完成的情況下,貸款銀行10個工作日內會出具貸款注銷

16、證明,持本證明到產權交易中心進行產權證辦理。,公積金貸款需要的條件,貸款申請條件 :(1)有貴陽市行政區(qū)域內常住戶口;(2)連續(xù)繳存住房公積金6個月以上;(3)具有完全民事行為能力;(4)有穩(wěn)定的經濟收入,具備償還貸款本息的能力;(5)有符合法律規(guī)定的購房合同、協(xié)議或其它批準文件;(6)有所購住房普通商品房30%、二手房40%(首次購買普通商品房20%、二手房25%)以上的自有資金(也就是首付);(7)用房地產抵押的,須符

17、合房地產抵押管理的條件;,申請公積金需要準備的資料及流程,個人資料:申請貸款的個人身份證明及配偶的相關身份證明(身份證或其他有效證件均可)的復印件各4份;借款人的婚姻證明(單身證明、結婚證書、離婚證書或離婚判決書,喪偶者須提供對方的死亡證明)的復印件各4份;交購房款的有效憑證復印件4份;借款人及配偶的收入證明各4份;合法的購房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章(本人到公積金中心簽字即可)。另外,必須提供借款人住房公積金的繳

18、存證明。以上這些材料,一定要帶上原件及相應份數(shù)的復印件。然后送交銀行進行2次審核。,商業(yè)性貸款需要準備的資料及流程,貸款申請一般需要提供的申請資料:1.身份證明資料:身份證、軍官證等;2.婚姻證明資料:結婚證、離婚證、未婚聲明等;3.用途證明資料:所購房產原產權證明資料、購房合同、購房合同、經售房人確認的首付款收據(jù)(采取交易資金監(jiān)管的,提供監(jiān)管資金入賬證明即可);4.還款能力證明資料(提供以下一種或多種,社保賬戶流水或單位出

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