關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租金目前為止最專(zhuān)業(yè)最深入的文章!

1、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租金目前為止最專(zhuān)業(yè)最深入的文章！這篇文章非常專(zhuān)業(yè)的解析了租金的計(jì)算構(gòu)成，值得做招商的人士看一看；此外，計(jì)算租金還需要了解該業(yè)態(tài)盈利模式和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如利潤(rùn)率、經(jīng)營(yíng)成本占比、投資回報(bào)預(yù)期、可承受租金比例，這樣才會(huì)讓品牌方感到你是在認(rèn)真的和他談，而不是拿來(lái)同類(lèi)城市的數(shù)據(jù)來(lái)做類(lèi)比，否則會(huì)被品牌方了解到你的不專(zhuān)業(yè)、不認(rèn)真，甚至開(kāi)始懷疑你將來(lái)招租、運(yùn)營(yíng)的能力。▎毛租金收入、其他經(jīng)營(yíng)收入零售物業(yè)的盈利模式中，毛租金收入、租金凈收益和資產(chǎn)溢

2、價(jià)能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是重要的現(xiàn)金流指標(biāo)，是租金凈收益和資產(chǎn)溢價(jià)能力的基礎(chǔ)。通常情況下，它與商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入特別是銷(xiāo)售毛利呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。其他經(jīng)營(yíng)收入與毛租金收入的關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如果符合同類(lèi)零售聚集效應(yīng)和非同類(lèi)零售聚集效應(yīng)的，其收入的增長(zhǎng)是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破壞的。廣告項(xiàng)目中，宣傳類(lèi)廣告是支持毛租金收入的，而經(jīng)營(yíng)類(lèi)廣告對(duì)毛租金收入的支持是相對(duì)較小的。停車(chē)費(fèi)無(wú)疑增加了顧客的購(gòu)物成本，它

3、的收入與租金收入是此消彼長(zhǎng)的。由于其他經(jīng)營(yíng)收入總量與租金收入相比是滄海一栗，所以只能作為租金收入的一種補(bǔ)充，而不能成為一種替代。▎租金標(biāo)準(zhǔn)水平在租賃面積既定的決定基礎(chǔ)租金的核心因素，就是既定商圈的社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力。這里選取一個(gè)沿海二級(jí)城市B購(gòu)物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬(wàn)平方米，計(jì)租面積63280平方米，周邊3公里沒(méi)有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)商情調(diào)查，其購(gòu)物中心可以實(shí)現(xiàn)的零售銷(xiāo)售預(yù)期為：表1：B購(gòu)物中心市場(chǎng)分析表表2：B購(gòu)物中心客流支撐

4、分析表1)商圈人口以覆蓋的街道提供人口數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計(jì)；2)按照平均2.5人一個(gè)家庭計(jì)算家庭個(gè)數(shù)（或消費(fèi)單位）；3)有效消費(fèi)人數(shù)按照捕獲家庭個(gè)數(shù)1.5計(jì)算；4)消費(fèi)人次按有效消費(fèi)人數(shù)平均每次目的性消費(fèi)會(huì)引起0.5次的隨機(jī)消費(fèi)計(jì)算；5)根據(jù)客流量支撐推算得出：日均12754人次消費(fèi)，人均次消費(fèi)180.9元，月?tīng)I(yíng)業(yè)額6459.5萬(wàn)元。以10%為該項(xiàng)目租金營(yíng)業(yè)額比，項(xiàng)目預(yù)期月租金收入為645.95萬(wàn)元，每月每平方米計(jì)租面積預(yù)期租金收入為

5、102.08元，每天每平方米計(jì)租面積預(yù)期租金收入為3.40元。3.40元日M2就是該項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)計(jì)價(jià)法測(cè)定的基礎(chǔ)租金。租金營(yíng)業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場(chǎng)計(jì)價(jià)法采用的一個(gè)重要變量。該變量依照當(dāng)期同類(lèi)市場(chǎng)平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目的招商預(yù)期、項(xiàng)目技術(shù)條件評(píng)價(jià)等具體情況修訂而成。近年來(lái)隨著零售地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷增加，商戶(hù)對(duì)租金砍價(jià)能力的強(qiáng)化，行業(yè)租金營(yíng)業(yè)額比從2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市場(chǎng)條件下比較高的水平?！褡饨疬呺H價(jià)格基礎(chǔ)租金通常反