混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的模型研究與方案優(yōu)化.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，它是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的一個(gè)重要方面。改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展，迎來(lái)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)所能創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，強(qiáng)烈地吸引著眾多房地產(chǎn)投資企業(yè)。但是與此同時(shí)，房地產(chǎn)獨(dú)特的性質(zhì)也決定了房地產(chǎn)投資具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特征，只有科學(xué)地進(jìn)行投資分析與方案決策，才能獲得較為理想的投資績(jī)效。 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)投資的情況來(lái)

2、看，房地產(chǎn)項(xiàng)目類型可以分為單—型(開(kāi)發(fā)地塊上只建造某一特定類型建筑)和混合型(開(kāi)發(fā)地塊上建造兩種以上類型建筑)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大項(xiàng)目混合型房地產(chǎn)已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向。 針對(duì)混合型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資決策程序一般可以分為兩個(gè)階段：第一階段是單項(xiàng)目房地產(chǎn)投資決策階段(即各混合型項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃階段)；第二階段是多項(xiàng)目房地產(chǎn)多準(zhǔn)則評(píng)價(jià)排序階段(即各混合型項(xiàng)目之間評(píng)價(jià)排序階段)。在這兩個(gè)決策

3、階段中，混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃是房地產(chǎn)多項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它的合理與否，將直接影響到后階段多項(xiàng)目投資的決策與實(shí)施效果。 然而，從現(xiàn)在的研究情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)外學(xué)者大都重視對(duì)第二階段的研究，即如何對(duì)已定的多個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)與排序，從而為決策者提供科學(xué)的決策依據(jù)。目前已經(jīng)有許多其它領(lǐng)域的先進(jìn)決策方法運(yùn)用到多項(xiàng)目房地產(chǎn)投資決策中，比如層次分析法、模糊評(píng)價(jià)法、灰色系統(tǒng)決策評(píng)價(jià)法、專家系統(tǒng)評(píng)價(jià)法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等。在已有的國(guó)內(nèi)外研

4、究文獻(xiàn)中，很少有涉及到對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部方案的規(guī)劃與決策，即對(duì)房地產(chǎn)投資第一階段的科學(xué)研究較少。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)投資企業(yè)同樣也重視后期對(duì)多個(gè)既定投資項(xiàng)目的比較和選擇，而對(duì)前期單個(gè)投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部方案的科學(xué)制定重視程度不夠，這樣很難保證最終實(shí)施的項(xiàng)目方案的合理性與科學(xué)性。因此，本文旨在對(duì)混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策第一階段進(jìn)行研究，筆者希望通過(guò)本文的研究，能夠給房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)具體直觀的前期制定單個(gè)投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部方案的模型，并且用成熟的算

5、法去實(shí)現(xiàn)方案的優(yōu)化，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最終的投資成功起到一定的作用。 本文在對(duì)混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的模型研究與方案優(yōu)化的過(guò)程中，綜合運(yùn)用了層次分析法、熵值法、運(yùn)籌學(xué)和改進(jìn)粒子群算法，并且通過(guò)VC++編程進(jìn)行分析。首先，在分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)投資決策存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的前提下，確定了以混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策作為本文的研究對(duì)象；其次，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響因素進(jìn)行深入了解，在借鑒已有的研究成果的基礎(chǔ)上，建立評(píng)價(jià)混合型房地產(chǎn)

6、項(xiàng)目投資決策效果的指標(biāo)體系；接著，將定性分析與定量分析相統(tǒng)一，綜合考查多目標(biāo)權(quán)重的確定方法，結(jié)合層次分析法和熵值法來(lái)確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)在投資決策中所占的綜合權(quán)重，并在此基礎(chǔ)上利用運(yùn)籌學(xué)的知識(shí)建立非線性規(guī)劃的投資決策模型；然后，由于決策模型中存在多個(gè)變量和多個(gè)約束，考慮到滿足多個(gè)變量同時(shí)變化對(duì)目標(biāo)函數(shù)的影響，引入能以較大概率收斂到全局最優(yōu)解的改進(jìn)粒子群算法，并且用VC++編程實(shí)現(xiàn)方案的優(yōu)化；最后，以一個(gè)具體的混合型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，利用建立

7、的模型與算法程序得到優(yōu)化的方案，再對(duì)比項(xiàng)目實(shí)際已經(jīng)制定好的方案，檢驗(yàn)?zāi)Ｐ团c算法的正確性與適用性。 通過(guò)本文的深入研究與分析比較，可以得出如下重要結(jié)論：(1)影響混合型房地產(chǎn)投資決策最關(guān)鍵的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別是利潤(rùn)、凈現(xiàn)值、投資收益率以及動(dòng)態(tài)投資回收期，因此在進(jìn)行投資決策分析過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的多方信息，主要研究影響其關(guān)鍵評(píng)價(jià)指標(biāo)的因素：(2)本文所建立的決策模型與算法程序合理有效，有助于混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商或決策者從市