土地招拍掛出讓方式下政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為研究.pdf

1、目前，土地招拍掛方式在我國(guó)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)上發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，國(guó)有土地招拍掛的市場(chǎng)交易規(guī)則普遍建立，交易活動(dòng)相當(dāng)活躍，交易范圍不斷擴(kuò)大，交易的宗地?cái)?shù)也在增長(zhǎng)迅速，招拍掛市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭旺盛。然而，隨著土地招拍掛出讓制度的深入實(shí)施，在實(shí)際的運(yùn)行中的一些違法行為和存在的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。這些問(wèn)題如果不解決，就不利于規(guī)范國(guó)有土地出讓行為，不利于國(guó)有土地出讓制度的進(jìn)一步落實(shí)，不利于更大程度發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。 本文以

2、政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要的研究對(duì)象，因?yàn)樽鳛橥恋爻鲎屩械膬蓚€(gè)利益主體，他們之間的行為會(huì)相互影響，因此在研究問(wèn)題產(chǎn)生的根源以及如何解決問(wèn)題都需要將兩者的行為聯(lián)系起來(lái)分析，這樣才能從根本上規(guī)范好土地出讓市場(chǎng)。 本文首先介紹了土地招拍掛的概況，針對(duì)整個(gè)出讓過(guò)程，指出了政府和開(kāi)發(fā)商在招拍掛出讓程序中要重點(diǎn)實(shí)施的工作，其中對(duì)于土地的估價(jià)是重中之重。因?yàn)閷?duì)于欲向取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)，競(jìng)價(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上受損失，競(jìng)價(jià)過(guò)低則會(huì)失去土地的機(jī)會(huì)，

3、都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此在招拍掛出讓土地過(guò)程中合理準(zhǔn)確的進(jìn)行估價(jià)和報(bào)價(jià)，是競(jìng)地企業(yè)在參與土地競(jìng)買時(shí)所必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)于土地出讓方地方政府，科學(xué)合理地評(píng)估與確定國(guó)有土地使用權(quán)招、拍、掛出讓底價(jià)，是國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作中一個(gè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，直接影響到拍賣能否順利成交或是國(guó)有資產(chǎn)的流失。第二章中還介紹了三種不同出讓方式下地價(jià)的形成和特點(diǎn)，根據(jù)四種不同土地估價(jià)方法各自的特點(diǎn)進(jìn)行比較分析，使得土地出讓方一政府和受讓方一房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適自身的評(píng)估方法。 在第三章中對(duì)在土地招拍掛中出現(xiàn)的中央政府與地方政府之間、地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間所發(fā)生的博弈過(guò)程進(jìn)行分析，由此引出了在土地出讓過(guò)程中存在的一些問(wèn)題。而后具體針對(duì)土地使用權(quán)招投標(biāo)過(guò)程中存在的“價(jià)高者得”規(guī)則的弊端進(jìn)行了分析，并提出了根據(jù)科學(xué)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定綜合評(píng)標(biāo)方法的想法，引入了層次分析法進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。同時(shí)對(duì)土地出讓過(guò)程中出現(xiàn)的政府官員腐敗現(xiàn)象、開(kāi)發(fā)商之間的串謀問(wèn)題，