商業(yè)地產(chǎn)租賃估價(jià)模型研究.pdf

1、近年中國(guó)的大型連鎖商業(yè)企業(yè)在中國(guó)迅速的發(fā)展,并帶動(dòng)了對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)的需求。大型商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)既繼承于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律,又具有一定的獨(dú)特性,因此在對(duì)類(lèi)似大型商業(yè)零售企業(yè)這樣的商業(yè)地產(chǎn)的租金價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)必然有其特殊的一面。為此,本文主要從以下幾個(gè)方面展開(kāi)相關(guān)研究:第一章,緒論。該部分簡(jiǎn)要介紹了論文的選題背景和研究意義、主要研究?jī)?nèi)容、研究方法以及論文的創(chuàng)新點(diǎn),以期使讀者對(duì)論文的框架結(jié)構(gòu)有一個(gè)總體了解。第二章,商業(yè)地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外的理論研

2、究。綜述國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況,關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)估價(jià)的相關(guān)理論成果。本章首先引入了商業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi),并全面回顧了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與研究現(xiàn)狀;其次,比較分析了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)模型研究成果,并詳細(xì)介紹了內(nèi)部收益率方法在商業(yè)地產(chǎn)的應(yīng)用和研究概況。第三章,商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的影響因素分析。本章首先介紹了上海商業(yè)地產(chǎn)的近況,并結(jié)合國(guó)內(nèi)具有代表性城市的商業(yè)發(fā)展和租賃現(xiàn)狀,分析了在商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)過(guò)程中需要考慮到的諸多影響因素,包括商

3、圈因素,和商業(yè)地產(chǎn)承租方自身業(yè)績(jī)因素的影響;其次,本章還詳述了商圈理論的研究對(duì)象、研究方法及商圈分析方法。第四章,商業(yè)地產(chǎn)租金估價(jià)模型研究。本章詳細(xì)比較分析了幾種使用比較多的估價(jià)模型,在財(cái)務(wù)分析中常用的內(nèi)部收益率原理的基礎(chǔ)上,論述了原始IRR方法進(jìn)行估價(jià)的不足,并進(jìn)行了模型的改進(jìn)。第五章,案例分析。以駐滬某大型商業(yè)零售連鎖企業(yè)為對(duì)象,分析估價(jià)模型的分析能力。案例分析顯示,改進(jìn)后的用于地產(chǎn)項(xiàng)目分析的IRR模型能更好地符合實(shí)際,并為地產(chǎn)項(xiàng)目

4、的正確決策提供幫助。上海、北京、廣州地區(qū)租金價(jià)格最高,東北、華北地區(qū)租金價(jià)格最低,華東、華南地區(qū)居中;上海、北京、廣州地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目IRR投資回報(bào)率最高,東北、華北地區(qū)最低,華東、華南地區(qū)居中。第六章,全文回顧與展望。全面總結(jié)了本文所取得的研究成果和不足之處,并提出了進(jìn)一步的研究方向。本課題從商業(yè)地產(chǎn)承租方的角度出發(fā),以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)分析方法為基礎(chǔ),研究商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的估價(jià)方法。本文的主要工作和研究成果包括:(1)分析和比較了以往用于

5、商業(yè)地產(chǎn)估計(jì)的相關(guān)理論方法和模型;(2)在對(duì)內(nèi)、外部因素分析的基礎(chǔ)上,修改和建立了適用于大型商業(yè)零售企業(yè)的地產(chǎn)租賃估計(jì)模型,即以IRR為考察對(duì)象,結(jié)合商圈因素、企業(yè)業(yè)績(jī)因素、及地域價(jià)值因素,分析和評(píng)估IRR與地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)關(guān)系,確定地產(chǎn)估計(jì)結(jié)果的效果;論文的創(chuàng)新點(diǎn)可以概括為理論和實(shí)證兩個(gè)方面,理論創(chuàng)新主要集中在第二、三、四章,實(shí)證創(chuàng)新主要集中在第五章。本文創(chuàng)新性體現(xiàn)在以下方面:(1)分析了傳統(tǒng)的基于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析的估價(jià)模型中存在的不足,指

6、出了傳統(tǒng)分析模型中產(chǎn)生估價(jià)誤差的原因,并改進(jìn)了用于分析地產(chǎn)項(xiàng)目IRR與租金關(guān)系的內(nèi)部收益率模型。(2)選擇投資中國(guó)市場(chǎng)的某外資大型商業(yè)零售連鎖企業(yè)為對(duì)象,通過(guò)對(duì)于國(guó)內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)大量原始數(shù)據(jù)的分析、整理、匯總,驗(yàn)證了本文所建立的估價(jià)模型。這在中國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域具有開(kāi)創(chuàng)性。(3)利用對(duì)實(shí)際地產(chǎn)項(xiàng)目研究的結(jié)果,結(jié)合影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)因素深入探討了國(guó)內(nèi)各區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率存在差異的原因,并對(duì)國(guó)內(nèi)各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)輻射力作出比較分析,揭示