全壽命項目管理方法在收益型地產(chǎn)中的應(yīng)用.pdf

1、收益型地產(chǎn)也稱為“權(quán)益型”地產(chǎn)或“持有型物業(yè)”。屬于直接投資，并擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，靠經(jīng)營來獲得收入的地產(chǎn)項目，收益型地產(chǎn)的投資組合根據(jù)其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有著很大不同，通常主要有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等。 我國房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，由于開發(fā)商受資金壓力和短期利益的驅(qū)動以及投資者的不成熟，很多本應(yīng)長期持有的項目卻以出售為主實利潤，這種經(jīng)營模式同時造成建設(shè)目標(biāo)上的偏差—例如成本控制上過多追求低建安本、質(zhì)量上多追求外觀效果和增加賣點(diǎn)，

2、而對后期實際使用階段的使用效果和運(yùn)營成本很少考慮，后期在管理上無法控制，質(zhì)量方面產(chǎn)生大量投訴，經(jīng)營成本(包括建筑設(shè)備設(shè)施能耗和維護(hù)的成本)居高不下，使項目的品質(zhì)迅速下降，經(jīng)營上往往難以為繼。 隨著市場上投資者和開發(fā)商的成熟，越來越多的商業(yè)項目以持有物業(yè)持續(xù)經(jīng)營為主要贏利模式，投資者及發(fā)展商(尤其是投資者)愈來愈關(guān)注所開發(fā)項目在使用階段的長期效益，收益型地產(chǎn)建設(shè)項目是研究、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營的結(jié)合，而不僅僅是傳統(tǒng)意義上的建筑工程。項

3、目的實施過程，特別是施工過程的重要性、難度相對降低，而項目投資管理、經(jīng)營管理、資產(chǎn)管理的任務(wù)和風(fēng)險加重，難度加大，項目從構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究、設(shè)計、建造，直到運(yùn)營管理的全過程一體性要求增加。也就使項目管理中的全生命周期管理方法—尤其是以取得良好的后期運(yùn)營效果為目標(biāo)，來指導(dǎo)前期開發(fā)及實施的工作，顯得越來越具備現(xiàn)實意義。 而建設(shè)項目傳統(tǒng)管理模式—決策階段開發(fā)管理(DM)、實施階段業(yè)主方項目管理(OPM)和運(yùn)營階段物業(yè)管理(FM