我國商業(yè)銀行應對房地產金融風險狀況探析

1、<p>　　我國商業(yè)銀行應對房地產金融風險狀況探析</p><p>　　【摘要】目前，我國住房置業(yè)擔保存在經營市場“條塊分割”、住房置業(yè)擔保規(guī)模小、收費標準不明確、風險防范措施不完善等一系列問題。我國房地產金融業(yè)務面臨的主要風險是部分地區(qū)房地產市場過熱存在市場風險，房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險，基層銀行發(fā)放房地產貸款存在操作風險，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。防范和化解房地產金融風險

2、，應加強對房地產開發(fā)企業(yè)的審查，規(guī)避房貸操作風險，防范“假按揭”風險，完善懲戒機制，加強利率風險管理。完善住房置業(yè)擔保制度，進一步研究制定房貸保險制度，充分發(fā)揮房貸保險的風險分擔職能。 </p><p>　　【關鍵詞】房地產投資 金融業(yè)務 風險防范 </p><p>　　一、銀行房地產金融的風險 </p><p>　　房地產業(yè)是資金密集型的產業(yè)，房地產的發(fā)展離不開金

3、融業(yè)的支持和投入，據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)在大概70%以上的資金是來自銀行；另外銀行也在靠房地產貸款來獲利；還有很多買房者試圖通過買房來進行投資以獲取高額利潤。當前我國房地產信貸面臨的主要風險有以下幾方面： </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險 </p><p>　　銀行和房地產之間一開始就有著千絲萬縷的聯(lián)系。開發(fā)樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房

4、地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2010-2013年北京市房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率為81.2%，房地產開發(fā)企業(yè)負債經營的問題較為嚴重。一旦資金鏈條斷裂，風險就會顯露。 </p><p>　?。ǘ┘侔唇彝癸@道德風險 </p><p>　　假按揭不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套

5、取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80%是因假按揭造成的。2013年5月以前，個人住房貸款利率低于房地產開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結，共同

6、騙貸。 </p><p>　?。ㄈ┗鶎鱼y行發(fā)放房地產貸款存在操作風險 </p><p>　　突出表現(xiàn)：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在重點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關職能部門協(xié)調配合不力，不按程序操作，或過分領帶中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人

7、貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的風險預警措施。 </p><p>　　二、金融機構防范和化解房地產金融風險的政策建議 </p><p>　　（一）嚴格遵守對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款程序 </p><p>　　銀行房地產開發(fā)貸款管理應重點注意以下內容：一是檢查房地產開發(fā)企業(yè)的資質，包括是否擁有合格的房地產開發(fā)資質證書，是否取得所開發(fā)樓盤的合法使用權，區(qū)分房地產一般房

8、地產開發(fā)公司等。二是審查房地產開發(fā)公司以往的信用記錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。三是向作為企業(yè)集團成員的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產開發(fā)貸款時，明確借款人在企業(yè)集團中的地位和資產情況，密切關注借款人與其關聯(lián)企業(yè)的關聯(lián)交易，防止借款人資本金明顯不足而向控股公司或關聯(lián)企業(yè)貸款增加資本金，防止控股公司轉移挪用借款人的開發(fā)項目預售款。 </p><p>　?。ǘ┮?guī)避房貸操作風險 <

9、;/p><p>　　各銀行應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理地辦理相關抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為。鼓勵信貸人員根據(jù)借款人特點進行房貸管理手段創(chuàng)新。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應就房貸管理制定相應的操作手冊分發(fā)到各基層銀行，操作手冊主要包括房貸風險點、完善合約的程序、相關法規(guī)制度、違反操作程序的責任制度等。不定期組織金融、法律、房地產與相關知識的培訓和學習，并保持人

10、員的相對穩(wěn)定，培育一批專家型業(yè)務骨干，建設一批高素質的房地產貸款業(yè)務隊伍。 </p><p>　?。ㄈ┓婪都侔唇绎L險 </p><p>　　開發(fā)商通過按揭套取、騙取銀行資金是各家銀行普遍遇到的一個問題。應建立對騙貸開發(fā)商的懲戒機制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。對于協(xié)助開發(fā)商套取個人住房按揭貸款的銀行責任人，應對其違規(guī)行為進行追查和懲罰。 </p><p>　?。ㄋ模?/p>

11、加強利率風險管理 </p><p>　　提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產品，滿足借款人規(guī)避利率風險的需要。為此商業(yè)銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種?？梢钥紤]允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時，有關部門應進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。 </p><p>　?。ㄎ澹┻M一步

12、研究房貸保險制度 </p><p>　　個人住房貸款保險一般分為三類：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產免受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居住；三是抵押貸款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物

13、中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題。應進一步研究房貸保險，充分發(fā)揮房貸保險的風險分擔職能。 </p><p>　　為支持房地產業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產業(yè)的作用，應堅持突出重點、區(qū)別對待的原則，利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為。要提倡節(jié)約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶型住房的消費。加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。走節(jié)約型房地產業(yè)發(fā)展道路，提倡節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電