保障性住房建設對商品房市場的影響

1、<p>　　保障性住房建設對商品房市場的影響</p><p>　　摘要：根據一般均衡市場理論，通過對保障性住房市場進行細分和分析，本文認為目前我國保障性住房建設對商品房市場產生影響的決定因素是保障性住房建設的規(guī)模，以及保障性住房需求人群在商品房市場中所占的比例；在“十二五”期間，尤其是“十二五”后期，在現行保障邊界不擴大的前提下，北京市保障性住房建設會對北京市商品房市場產生比較大的影響。 </p&

2、gt;<p>　　關鍵詞：保障性住房；保障性住房建設；商品住房市場 </p><p>　　中圖分類號：F2933 文獻標識碼：A </p><p>　　收稿日期：2013-08-27 </p><p>　　作者簡介：呂萍（1962-），女，呼和浩特人，中國人民大學公共管理學院教授，博士生導師，研究方向：住房政策、土地經濟與管理；戚瑞雙（1975-），女

3、，河北唐山人，北京電子科技職業(yè)學院副教授，中國人民大學公共管理學院博士研究生，研究方向：住房市場與政策、土地經濟與管理；李爽（1987-），女，黑龍江呼蘭人，北京市規(guī)劃委員會職員，研究方向：房地產政策。 </p><p>　　基金項目：國家自然科學基金項目，項目編號：71173223。 </p><p>　　2010年中央政府下發(fā)文件，提出要加快推進保障性安居工程建設，同年，國務院確定建設

4、保障性住房和改造各類棚戶區(qū)住房580萬套，安排保障性安居工程專項補助資金800多億元，比2009年增加300多億元，同時提出到2012年底要基本解決1 540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2011年“兩會”上，溫總理在政府工作報告中把進一步擴大保障性住房建設規(guī)模作為房地產市場調控的第一條，全國保障性安居工程2011年的建設任務由2010年的590萬套增加到1 000萬套，增加了724%，投資約14萬億元（其中政府投資約5 000億元

5、）；“十二五”期間將建設3 600萬套，大約投資5萬億元，城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋面達到20%，做到應保盡保。2012年黨的十八大再次明確提出要在“住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”，并實現到2020年住房保障體系基本形成的目標。顯然，我國中央政府大力發(fā)展保障性住房的初衷是解決中低收入家庭的住房困難問題，同時希望保障性住房能在一定程度上擠出房地產市場的泡沫。根據住建部網站信息以及國家統(tǒng)計局公布的歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

6、，2009年至2012年底，全國共新開</p><p><b>　　一、相關研究 </b></p><p>　　目前，很多學者對保障性住房建設對商品住房市場尤其是對其房價產生影響做了研究，并得出截然不同的結論： </p><p>　　一是認為保障性住房建設會抑制商品住房市場價格。大部分學者都認同增加保障性住房供給能夠促使房地產市場結構的合理化，

7、平衡供求（谷俊青，2010），同時能夠抑制商品住房價格。其中，定性分析主要是從保障性住房建設對商品住房市場供求關系的改善角度進行分析的。普遍認為，保障性住房建設會增加住房供給從而會拉低住房價格（張光進，2011）；也有的認為保障性住房建設會分流商品住房市場的需求，從而能夠抑制房價（馬國強、田文杰，2012）；還有一些學者認為保障性住房建設有助于改善高房價預期并提供一種調整利益分配模式，從而能夠有效穩(wěn)定房價（孫志波，2010；葉檀，200

8、8）。更多的學者使用定量分析的方法支持了上述結論。最初有些學者采用簡單的數量計算的方法，選取相關指標對經濟適用住房政策效果進行實證研究，得出了經濟適用住房不僅擴大了住房供應，而且抑制了商品住房市場價格的結論（牛毅，2007）。之后有學者采用相關分析的計量方法，對保障性住房建設對商品住房價格的影響進行了更為細致的分析，不僅用實證的方法得出了保障性住房建設會通過增加供給（孫志波，2010）、分流需求（張聚峰，2008）等途徑有效抑制商品住房

9、價格上漲</p><p>　　此外，在國際文獻中，討論公共住房的供應對私人開發(fā)住房影響的文章也不多見。Murry（1983，1999）較早地討論了美國公共住房建設是否對私人開發(fā)住房產生擠出效應，他發(fā)現目標定位在中間收入階層的公共住房或財政部門對這些住房所給予的補貼都沒能達到增加住房供應的目標，實際效果只是替代了私人開發(fā)住房。Malpezzi and Vandell（ 2002）通過構建供需模型發(fā)現，享受 LIHT

10、C 的住房開工量與住房存量沒有相關關系，即美國對公共住房開發(fā)的補貼只是產生了替代效應，沒能凈增加住房供應。Lee（2007）通過構建面板 VAR 模型，對韓國的公租房投資與私人住房投資的互動關系進行了研究，發(fā)現公租房投資在住房緊缺的時候對私人住房投資產生刺激作用，而在住房相對充裕時候二者則存在互為因果關系的擠出效應，而且這種擠出效應會隨著居民自有房率的提升而提高。 </p><p>　　綜上，雖然這些學者依據了不

11、同的理論，采用了不同的分析方法，對不同地點或不同時間的數據進行了分析，但是還是得出了一些具有共性的結論。在此基礎上，可以發(fā)現：保障性住房建設對商品住房市場的影響會因為經濟背景的不同、住房市場發(fā)展程度的不同而不同。 </p><p>　　二、保障性住房建設對商品住房市場影響的理論分析框架 </p><p>　　在對前述文獻研究的基礎上，我們判斷保障性住房建設對商品住房市場會產生影響。 <

12、;/p><p>　　（一）保障性住房建設對商品住房市場影響的理論依據 </p><p>　　一般來說政府應該提供公共物品，一方面是彌補市場失靈，另一方面也是有效率地保障社會公平。保障性住房即是一種準公共物品，因此政府進行保障性住房建設是有效率保障社會公平、解決中低收入家庭住房問題的現實選擇。 </p><p>　　其次，根據一般均衡理論，要將相互聯系的各個市場看成一個整

13、體，每個子市場中的價格、供求等會受到其他相關子市場的影響。因為各種商品之間總是或多或少存在聯系。如果是兩種相互替代的商品時，則一種商品價格的提高會導致另一種商品的需求的增大，均衡會發(fā)生移動；如果兩種商品是互補的，則一種商品價格的提高會導致另一種商品的減少，均衡也會發(fā)生移動。即每一商品價格都不能單獨決定，而必須和其他商品價格聯合決定。從理論來說，基于住房的異質性和住房市場不完全競爭、信息不對稱等顯著的特點，住房市場很難通過市場機制自我實現

14、完全均衡。因此，保障性住房建設是增加中低收入子市場的供給以實現中低收入住房市場均衡進而實現一般均衡的一種干預方法。從目前實際來看，保障性住房建設中有大量的商品房或半商品房性質的住房，比如經濟適用住房和限價房，因此我們假定住房市場分為保障性住房市場和商品住房市場兩個大的子市場，那么改變保障性住房市場均衡的同時，必然也會對商品住房市場產生影響。而影響的方向和程度則應該主要取決于商品之間的關系――是替代關系還是互補關系，以及替代或互補的比例大

15、小。顯然，保障性住房和商品住房之間是替代關系，因此，保障性住房建</p><p>　　此外，需要說明的是，（1）保障性住房建設會影響人們的預期，從而進一步影響人們在住房市場的消費行為，同樣會最終取決于政府建設的保障性住房與商品住房是替代還是互補關系以及替代或互補的比例大小。因此，其結論應與需求分析相似，所以不再單獨討論。（2）也有觀點討論關于保障性住房建設需要大量土地，因此土地市場對商品房建設具有一定的擠出效應，

16、從而會減少商品住房的供應。這個結論成立有一個前提，就是土地供應總量一定，且商品住房土地與保障性住房土地具有替代性。但是，從實踐來看，一方面我國住房土地供應總量滾動的，并沒有固定不變，而是隨著需求在不斷增加，另一方面保障性住房土地區(qū)位與商品住房區(qū)位條件在目前具有一定的不可替代性。因此，保障性住房建設對商品住房的供給的影響在我國目前情況下是有限的。 </p><p>　?。ǘ┦袌黾毞旨僭O下保障性住房建設對商品住房市

17、場的影響 </p><p>　　1.住房市場細分及保障性住房的定位。將住房市場進行進一步細分。我們假定一個廣義的收入變量，這個收入變量是指住房需求人及其家庭成員的各種收入以及現有資產情況。以這個廣義收入為變量，將住房市場劃分為高收入（HI）、中高收入（MHI）、中收入（MI）、中低收入（MLI）、低收入（LI）和最低收入（MLI）六個子市場①，見表1。一般來講，保障性住房是向中收入及以下的收入人群提供②。從中我們

18、可判斷，中低收入、低收入和最低收入在住房市場中所占的份額比較小。 　　在此基礎上，將政府建設的保障性住房分為租賃型（LH）和出售型（SH）兩種。其中把提供給最低收入人群（LEI）和低收入人群（LI）的租賃型保障性住房簡稱LH1，把提供給中低收入（MLI）的租賃型保障性住房簡稱LH2，則在保障性住房和其需求類型上，我們可以有如圖3的匹配性假定。即租賃型保障性住房（LH）主要向低收入（LI）和中低收入（MLI）的住房需求群體提供，而出售型

19、保障性住房（SH）主要向中低收入（MLI）和中收入家庭（MI）的住房需求群體提供。 </p><p><b>　　2.具體分析。 </b></p><p>　?。?）在保障范圍內，LH1增加不會對住房租賃市場產生影響。從需求的角度而言，LH1主要提供給低收入及最低收入人群以解決其住房問題，而這部分人群在原住房市場中所占份額很小，而且主要是體制內流轉，不存在增值收益獲利

20、的問題，因此，如果新建LH1住房總量與需求相匹配，新建LH1難以對住房市場產生有效或明顯的影響。 </p><p>　?。?）LH2增加對住房租賃市場會產生影響，影響的程度見表2。LH2主要提供給中低收入人群以解決其住房問題，這部分人群在住房租賃市場中有一定的比例，因此LH2的增加必然會減少普通住宅市場的租賃需求，或相當于增加了普通住宅市場的供給，在假定其他條件不變的情況下，普通住宅市場的租賃價格會下調（如圖4所

21、示）。從圖中可以看出，租賃型保障性住房最大需求為LHD，已經滿足的需求為LHD1，假設政府增加LH2的租賃型保障性住房，從LHS1到LHS2，相應的滿足的需求從LHD1增加到LHD2，由于需求LH2的人群在住房租賃市場中占有一定數額的比例，則使得商品住房租賃市場中的需求從D1移動到D2，租賃價格由P1降到P2，D1到D2移動的幅度以及P1到P2移動的幅度取決于需求LH2的人群在住房租賃市場中所占的份額，份額大，則移動的幅度大，反之，移動

22、的幅度小。因此，政府建設租賃型保障性住房能否對住房租賃市場產生影響主要取決于兩個因素，一個就是政府增加的租賃型保障性住房量的規(guī)模，另一個是租賃型保障性住房需求者在住房租賃市場中所占的比例。 </p><p>　　（3）在保障范圍內，SH增加會對普通住房市場產生影響，影響的程度見表3。同樣的原理，SH主要提供給中低收入和中收入人群，而這部分人群在原租賃和銷售住房市場中都占有較大的份額，而且一般出售型保障性住房都具有

23、部分產權，符合條件后可以上市，所以存在增值收益獲利，所以不排除會有尋租行為出現，因此，無論出售型保障性住房規(guī)模多大，都會減少普通住房市場需求，即會對普通住房市場需求產生擠出效應（如圖5所示）。從圖中可以看出，出售型保障性住房最大需求為SHD，已經滿足的需求為SHD1，假設政府增加SH的出售型保障性住房，從SHS1到SHS2，相應的滿足的需求從SHD1增加到SHD2，由于需求SH的人群在商品住房市場中占有較大的比例，則使得商品住房市場中的

24、需求從D1移動到D2，價格由P1降到P2，D1到D2移動的幅度以及P1到P2移動的幅度取決于需求SH的人群在住房市場中所占的份額，份額大，則移動的幅度大，反之，移動的幅度小。因此，政府建設出售型保障性住房能否對商品住房市場產生影響主要取決于兩個因素，一個就是政府增加的出售型保障性住房量的規(guī)模，另一個是出售型保障性住房需求者在商品住房市場中所占的比例。我國</p><p>　?。?）當LH和SH政府建設規(guī)模超過保障

25、范圍時，會對住房市場產生明顯影響。此外，如果LH和SH政府建設規(guī)模過大，超出對應的人群需求，即租賃型保障性住房供給和出售型保障性住房供給超過最大需求LHD和SHD，如果保障性住房的準入條件非常嚴格，過多的保障性住房無法有效利用，則會造成保障性住房規(guī)模過大，資源閑置和浪費。解決的辦法就是部分轉為商品房或放寬保障對象的標準，根據上述分析原理，相當于增加普通商品住房市場供給或減少需求，則必然會對住房市場產生擠出效應，從而可能達到促使住房市場價

26、格下降的目的。 </p><p>　　三、北京市保障性住房建設及其對商品房市場的影響 </p><p>　?。ㄒ唬┍本┦斜Ｕ献》拷ㄔO的總量規(guī)模 </p><p>　　截止到2010年底，北京市歷年保障性住房供給總量見表4。LH1為4 993套，LH2為2 044套，SH為175 827套，合計約18萬套。 “十一五”期間，北京市各類保障性住房中，經濟適用房和限價房供

27、給比例較大，分別為66%和28%，而廉租房和公租房供給量共占6%的比例。2011年北京市建設、收購各類保障性住房23萬套，竣工各類保障性住房10萬套，繼續(xù)保持高速建設趨勢，但內部分配有所調整，租賃型保障性住房比例達到15%。2012年，北京市全年新開工16萬套，建成各類保障房10萬套?？傊?，“十二五”期間，北京全市計劃建設、收購各類保障性住房100萬套，目標是五年中保障性住房建設占住房建設總量的60%，其中提高公租房建設比例，達到保障性

28、住房建設的60%。具體來說，其中50萬套是有針對性的棚戶區(qū)改造安置房，另外30萬套是公租房，還有20萬套是經適房和兩限房。 </p><p>　　根據北京市房地產統(tǒng)計年鑒（2011），截止2010年底，北京市廉租房、經濟適用住房和限價資格申請2562萬戶，其中廉租住房308萬戶，占12%，經濟適用住房926萬戶，限價房1328萬戶，兩項合計2254萬戶占88%；累計備案家庭2178萬戶，其中廉租房24萬戶，占11

29、%，經濟適用房786萬戶，限價房1152萬戶，兩項合計1938萬戶，占89%。因此，從實際來看，北京市保障性住房供需嚴重不平衡，供給沒有很好地滿足需求，無論是租賃型保障性住房還是出售型保障性住房，供給相比實際需求都存在短缺缺口。 </p><p>　　截止2010年底，北京市城鎮(zhèn)戶籍人口9895萬人，3801萬戶，如果按照保障性住房20%覆蓋率的國際水平，保障性住房應達約到76萬套。而如果擴大范圍將常住人口納入考

30、慮，北京市截止2010年底，全市城鎮(zhèn)常住人口1 6864萬人，約為675萬戶③，保障性住房應達約到135萬套。由此可見，北京市保障性住房建設規(guī)?？偭窟h遠沒有做到“應保盡?！薄?　　按照北京市保障性住房規(guī)劃，“十二五”期間供給100萬套保障性住房，累計將達到1186萬套。如果按照城鎮(zhèn)戶籍戶數增長速度不變考慮（見表5），截止2015年末，北京戶籍戶數將達到約422萬戶。如果將1186萬套保障性住房全部提供給戶籍人口，那么覆蓋率將達到28%

31、。因此，北京“十二五”期間保障性住房建設總量規(guī)模從戶籍人口來看的話，超出20%的國際警戒線，總量過大。如果按照常住人口計算，“十二五”末，常住人口戶數約為790萬戶，則覆蓋率為15%。因此，如果隨著我國城市化進程不斷加速，北京市若將來取消關于保障性住房的戶籍控制、住房限購等政策，則保障性住房需求仍將大于供給。不僅如此，如果將在北京的低收入打工者這部分“北京新市民”納入保障體系中，則必然進一步擴</p><p>　

32、　也可以根據實際情況進行相對規(guī)模的測算。根據北京市房地產統(tǒng)計年鑒，2010年全年，北京市住房租賃市場中介機構全年成交407萬套，且租金價格整體呈上漲趨勢。說明，租賃市場供不應求，而北京市全年存量住宅成交167萬套，新建住宅預售成交94萬套，新建現售住宅成交15萬套，按照普通住宅占80 %測算，則分別為752萬套和12萬套，因此新建普通住宅共成交872萬套。加上存量住宅成交，住宅共約成交2542萬套。按照此估算市場規(guī)模，每年北京市活躍的租

33、賃或買賣的房源總套數在66萬套左右。對比之前LH2和SH合計“十二五”期間每年平均約為136萬套的規(guī)模，則公租房和出售型保障性住房在住房市場中的份額約為206%左右。結合上述分析，則公租房和出售型保障性住房在住房市場中的相對規(guī)模應在206%-30%左右。 </p><p>　?。ㄈ┍本┦斜Ｕ闲宰》啃枨髮ο笤谧》渴袌鲋兴嫉谋壤?</p><p>　　北京市保障性住房需求對象在住房市場中所

34、占的比例，按照目前我國的收入七等分法計算，最低收入戶占10%（其中最低的5%作為困難戶單列）、低收入戶占10%、中等偏下收入戶以及中等收入戶各占20%。則LH2應保障對象占15%-35%，SH應保障對象為20%-40%左右。這些人群中因為沒有計入資產情況（現住房情況），所以應該是保障性住房所應覆蓋的最大人群。根據北京市的具體情況和經驗估計，假設這些人中有40%是有住房的或資產條件是不符合被保障對象的，那么應保障的人群最少應為最低收入戶占

35、6%（其中最低的30%作為困難戶單列）、低收入戶占6%、中等偏下收入戶以及中等收入戶各占12%。則最低保障范圍為：LH2應保障對象占6%-18%，SH應保障對象為12%-24%左右。根據國際慣例20%的保障覆蓋范圍，可以發(fā)現，北京市目前需要被保障的各類人群在住房市場中的比例是比較大的。 </p><p><b>　　（四）基本判斷 </b></p><p>　　綜合上

36、述分析的結論，“十一五”期間，北京市保障性住房建設總量規(guī)模不是很大，沒有超出保障范圍，但相對規(guī)模在2008-2010年間比較大。在“十二五”期間，北京市保障性住房建設總量規(guī)模在不改變政策的條件下有可能超出保障范圍，相對規(guī)模也比較大，同時，各類被保障人群在住房市場中的比例比較大。因此，“十一五”期間2007年前，北京市保障性住房建設對住房市場的影響非常小；2008-2010年間，北京市保障性住房建設對住房市場有影響，但比較??；而“十二五”

37、期間，尤其是后期，北京市保障性住房建設會逐漸分流商品住房市場的需求，而且對住房市場的影響將比較大。 </p><p><b>　　四、總結 </b></p><p>　　從北京市的情況看，當前，政府加大保障性住房建設用以調控商品住房市場甚至希望平抑過高的商品住房市場價格的做法是有理論根據和現實意義的。但是有兩個方面值得注意：一方面是對于保障性住房的保障范圍問題。以北京

38、市來說，如果按照現行政策，主要針對本市戶籍人口，極少部分針對非戶籍人口，則保障性住房的建設總體規(guī)模有可能過大從而超過應保障的范圍；同時，大部分非戶籍的人口卻不能進入保障性住房市場從而被迫進入商品住房市場，會由于保障房建設規(guī)模過大非正常沖擊商品住房市場，導致保障性住房資源不能充分利用以及商品房市場進一步緊張。另一方面，要注意保障性住房和商品住房供給的結構問題。從需求的市場細分來看，在保障性住房中，對于出售型保障性住房的需求要高于出租型保障

39、性住房的需求，而對普通商品住房的需求比例也是比較大的。因此，除了在商品住房市場中應加大普通住房供給外，在保障性住房供給中，應調整各類保障性住房的準入條件，以免按照現行政策擴大公租房供給，形成保障房供不對應求的尷尬局面。 </p><p>　　總之，政府首先應根據保障性住房需求進行建設，實現“住有所居”的目標；同時，為通過保障性住房建設進一步控制過快增長的房價，必須注意住房供給結構，調整各類保障性住房準入條件，維護

40、保障性住房建設目標的初衷。 </p><p><b>　　注釋： </b></p><p>　?、?國家統(tǒng)計局劃分城市居民家庭收入類型采取的是收入七分法，即先將調查戶按平均每人每年實際收入由低到高排列，再按照最低收入戶占10%（其中最低的5%作為困難戶單列）、低收入戶占10%、中等偏下收入戶占20%、中等收入戶占20%、中等偏上收入戶占20%、高收入戶占10%和最高收

41、入戶占10%的比例依次把居民劃分為七部分。湯璐.城市中低收入群體住房保障的財政視角研究[D].大連：東北財經大學碩士論文，2010. </p><p>　?、?Lawrence Paul（2008）通過對加利福尼亞供給保障性住房的實證調研，認為保障性住房應該是滿足極低收入、低收入和中等收入人群的需求，Lawrence Paul Schroeder， Local forces influencing afforda

42、ble housing in Los Angeles country cities[D].university of La Verne，2008. </p><p>　?、?根據北京市2012年統(tǒng)計年鑒六次人口普查公布數據，北京市2010年家庭戶規(guī)模為25人/戶。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]

43、谷俊青.2007-2009年國家推出的保障性住房政策――2007-2009年保障性住房實施效果評價及政策建議（連載三）[J].中國建設信息，2010（7）： 47-49. 　　[2] 張光進.建設保障性安居工程是政府的基本職責[J].陜西發(fā)展和改革，2011（4）：4-11. </p><p>　　[3] 馬國強，田文杰.保障性住房的發(fā)展狀況及對房地產市場的影響分析[J].新東方，2012（1）：64-68.

44、</p><p>　　[4] 高波.房價波動、住房保障與消費擴張[J].理論月刊，2010（7）：5-9. </p><p>　　[5] 孫志波.保障性住房政策評估研究[D].北京：中國人民大學博士論文，2010. </p><p>　　[6] 陳濤，何宜慶.基于 SD 的城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對商品房價格抑制效應仿真研究[J].企業(yè)經濟，2011（8）：142-145.

45、 </p><p>　　[7] 劉亞臣，徐佳欣，劉寧.公平導向下商品房和保障性住房均衡供應研究[J].科技進步與對策，2012，29（18）：72-75. </p><p>　　[8] 茍興朝.擠出還是擠入：公共財政投資對私人投資影響分析――兼論我國公共保障性住房政策效應[J].求實，2011（9）：42-45. </p><p>　　[9] 茅于軾.大建限價房和經

46、濟適用房可能推高房價[N].信息日報，2008-04-28. </p><p>　　[10]賈玉鵬.保障性住房沖擊現有市場 助推房價上漲[N].北京晨報，2008-05-22. </p><p>　　[11]王小廣.房地產新政只能成功不能失敗[J].南風窗，2010（10）：31. </p><p>　　[12]陳杰，王文寧.經濟適用房供應對商品住房價格的影響效應[

47、J].廣東社會科學，2011（2）：11-18. </p><p>　　[13]王新.可持續(xù)發(fā)展之住房保障制度研究[J].鄭州大學學報：哲學社會科學版，2010（3）：84-86. </p><p>　　[14]Murray，M.Subsidized and unsubsidized housing starts： 1961-1977[J].Review of Economics and

48、Statistics，1983，65（4）：590-597. </p><p>　　[15]Malpezzi，S.，Vandell，K. Does the low_income housing tax credit increase the supply of housing？[J].Journal of Housing Economics， 2002，11（4）：360-380. </p><

49、;p>　　[16]Lee，Chul-In. Does provision of public rental housing crowd out private housing investment？ A panel VAR approach[J].Journal of Housing Economics，2007，16（1）：1-20. </p><p>　　Abstract： According to t

50、he general equilibrium market theory， this paper considers the determining factors that affordable housing construction exerts an influence on the commercial housing market are the scale of affordable housing constructio

51、n， and the ratio of affordable housing demand crowd in the commercial housing market by segmenting and analyzing the affordable housing market. In the “Twelfth Five Year Plan” period， especially in the late stage of the