城市軌道交通與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)模式

1、<p>　　城市軌道交通與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)模式</p><p>　　摘要：城市交通的建設(shè)和城市交通條件的改善，可拓展城市空間，提升土地價值。軌道交通建設(shè)為綜合開發(fā)提供了良好的契機和條件，同時綜合開發(fā)又促進了軌道交通的建設(shè)，是軌道交通建設(shè)持續(xù)發(fā)展的動力。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：城市軌道交通；周邊物業(yè)；一體化開發(fā)模式 </p><p>　　中圖分類

2、號：U213.2文獻標識碼：Ａ文章編號： </p><p>　　引言：長期以來,地方財政壓力巨大、建設(shè)資金短缺一直是滯緩我國城市軌道交通發(fā)展的一大難題。城市軌道交通的建設(shè)會促進沿線土地和物業(yè)的大幅增值,如何建立土地增值效益返還的激勵相容機制,在實現(xiàn)軌道交通整體效益最大化的同時,有效保障城市軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益,拓寬融資渠道,最大限度地減輕公共財政負擔(dān),最終實現(xiàn)城市軌道交通的良性、快速和可持續(xù)發(fā)展,越來越受到重視

3、。 </p><p>　　1.城市軌道交通工程的特點 </p><p>　　城市快速軌道交通系統(tǒng)(地下鐵道、輕軌)屬于集多種、多專業(yè)于一身的復(fù)雜系統(tǒng)。近百年來世界上許多大城市的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們,只有采用快速軌道交通系統(tǒng)作為公共交通的骨干網(wǎng)絡(luò),才能有效地解決城市交通問題。 </p><p>　　1.1城市軌道交通提供了大容量運輸服務(wù)的方式 </p>&l

4、t;p>　　城市軌道交通提供了資源集約利用、環(huán)保舒適、安全快捷的大容量運輸服務(wù)方式,它與城市其他交通工具互不干擾,具有強大的運輸能力、較高的服務(wù)水平、顯著的資源環(huán)境效益,是解決特大型城市交通問題和可持續(xù)發(fā)展的根本出路。 </p><p>　　1.2軌道交通集約化的交通方式 </p><p>　　軌道交通不僅提供高效、優(yōu)質(zhì)的公交出行服務(wù),而且是一種集約化的交通方式,節(jié)約能源和土地資源。

5、大城市機動化進程加快,簡單的闊路增車方法已無法解決城市交通問題,公交專用道的潛在利用能力畢竟有限,個體分散交通對土地資源利用的效率低下也是有目共睹的,中央商業(yè)區(qū)土地資源可提供的地面交通供給正逐漸耗盡,利用開發(fā)寶貴的地下空間資源,提供新的交通供給,以緩解地面空間資源緊張狀況,支持城市的持續(xù)發(fā)展。 </p><p>　　1.3城市軌道交通是巨大的綜合性復(fù)雜系統(tǒng) </p><p>　　(1)建設(shè)

6、規(guī)模大,一個城市的軌道交通線網(wǎng)一般有百余千米至數(shù)百千米。 </p><p>　　(2)技術(shù)要求高,幾乎涉及到現(xiàn)代土木工程、機電設(shè)備工程所用高新技術(shù)領(lǐng)域。 </p><p>　　(3)項目投資大,每千米造價達3-4億元。 </p><p>　　(4)建設(shè)周期長,單線建設(shè)周期要4-5年,線網(wǎng)建設(shè)一般要30-50年。 </p><p>　　(5)參

7、與單位多,有成百上千家。 </p><p>　　(6)信息海量。建設(shè)、運營過程中所產(chǎn)生的信息量很大,處理工作非常繁重。 </p><p>　　(7)系統(tǒng)復(fù)雜,要考慮軌道交通與其它交通方式、城市發(fā)展的關(guān)系,考慮軌道交通線網(wǎng)布局、建設(shè)次序、資源共享的關(guān)系,考慮到軌道交通工程策劃、建設(shè)、運營、資源利用的關(guān)系等。 </p><p>　　2.城市軌道交通對周邊土地價值的影響

8、</p><p>　　2.1城市軌道交通與城市級差地租 </p><p>　　級差地租的原始含義是指租佃較好土地的生產(chǎn)者向土地所有者繳納的超額利潤,超額利潤來源于較好土地高于一般土地的生產(chǎn)效率,因此不同土地或相同土地由于土地肥沃、相對位置及開發(fā)程度不同而形成不同差別的地租。級差地租有兩種形態(tài):級差地租Ⅰ,是等量資本和等量勞動投在不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額

9、利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài);級差地租Ⅱ,是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資,每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。將級差地租的概念擴展到城市工商業(yè)用地價格的差異分析,城市級差地租也分為城市級差地租Ⅰ和城市級差地租Ⅱ。城市級差地租Ⅰ是由于城市土地位置優(yōu)劣不同而形成的,如不同的區(qū)位交通便利程度不同,產(chǎn)生了不同的級差生產(chǎn)力;城市級差地租Ⅱ是由于對土地進行連續(xù)追加投資而形成的,如通過持續(xù)投入改善周邊商業(yè)環(huán)境,繁榮區(qū)域市場,從而提升了區(qū)域經(jīng)營

10、效率。 城市級差地租的兩種形態(tài),盡管都是由于投放在土地上的等量資本具有不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的,但兩者之間存在著明顯的差別。城市級差地租Ⅰ是因土地基礎(chǔ)條件不同而帶來的生產(chǎn)率不同,是一次性形成的;城市級差地租Ⅱ則是由于追加投資持續(xù)經(jīng)營而形成的。 </p><p>　　城市軌道交通的發(fā)展往往會帶來周邊土地的大幅升值,根據(jù)城市級差地租的相關(guān)理論,城市軌道交通的發(fā)展帶來周邊土地價值的提升也可分為兩部分:即因線路建設(shè)和開通帶來的

11、級差地租Ⅰ和因持續(xù)運營帶來的級差地租Ⅱ。 由此可見,級差地租Ⅰ和城市軌道交通的建設(shè)和線路開通密切相關(guān),是線路開通帶來的土地一次性升值,城市軌道交通規(guī)劃和建設(shè)的水平越高,線路開通對沿線物業(yè)交通狀況改善程度越高,級差地租Ⅰ就越大;而級差地租Ⅱ則與城市軌道交通線路的運營水平密切相關(guān),通過提升運營水平帶來各類資源的集聚效應(yīng)越強,級差地租Ⅱ就越大。 </p><p>　　2.2影響周邊土地級差地租的機理 </p>

12、;<p>　　城市軌道交通帶來周邊土地級差地租的主要機理是:城市軌道交通建設(shè)能夠明顯地改善沿線物業(yè)的交通狀況,改變土地利用性質(zhì),提高土地開發(fā)強度,促進社會經(jīng)濟繁榮與發(fā)展,從而促進城市軌道交通沿線土地和物業(yè)價值的上漲。 </p><p>　　2.2.1 改善沿線交通狀況 </p><p>　　城市交通和土地租金(或土地價值)間的聯(lián)系之一就在于運輸成本與土地租金間的替代效應(yīng),運輸

13、成本與土地租金之和被稱為“阻力成本”。城市軌道交通作為現(xiàn)代化的交通工具,具有舒適、快速的特點,帶來交通速度的提高和交通費用的減少,從而降低了運輸成本,提升了土地價值。 </p><p>　　2.2.2 改變土地利用性質(zhì) </p><p>　　隨著城市軌道交通的建設(shè),為人們提供快速進入市中心的交通工具,從而能使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上分開,使居住地疏散出市中心。這樣,不僅可以強化市中心

14、的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能,而且也將為城市新城的形成提供有力的交通支持。因此,城市軌道交通的建設(shè)運營促使住宅和商業(yè)等設(shè)施更容易向城市軌道交通沿線影響區(qū)域內(nèi)高度聚集,進而吸引其他經(jīng)濟要素的聚集,形成聚集效應(yīng)。這種聚集效應(yīng)的產(chǎn)生會導(dǎo)致沿線土地利用性質(zhì)的改變,一些原農(nóng)業(yè)用地會變成居住用地,一些原居住用地也會變成商業(yè)用地,而土地用地性質(zhì)的改變會為經(jīng)濟主體帶來大量的超額純收益,進而使得土地級差地租上升。 </p><p>

15、　　3.對一體化開發(fā)模式的建議 </p><p>　　3.1建立健全激勵相容機制。應(yīng)當(dāng)明確,城市軌道交通企業(yè)進行一體化開發(fā)的收益將用于彌補城市軌道交通的建設(shè)與運營成本。在城市軌道交通預(yù)期投資回報缺口確定以后,就必須科學(xué)地測算現(xiàn)在與未來城市軌道交通車站周邊土地的價值與收益,進一步計算必須用于一體化開發(fā)的土地面積。 </p><p>　　3.2完善土地儲備機制。以合理的地價獲得土地使用權(quán)是完善

16、城市軌道交通周邊物業(yè)發(fā)展模式的前提。在以“招拍掛”方式競得土地的制度安排下,如果地價不做相應(yīng)處理,使其變?yōu)楹侠淼貎r,則城市軌道交通企業(yè)只是簡單地新增了一塊房地產(chǎn)業(yè)務(wù),以承擔(dān)房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險獲得一個行業(yè)性投資回報,并沒有達到對貢獻進行獎勵、建立城市軌道交通系統(tǒng)激勵相容機制的“效益返還”效果。因此,合理的地價應(yīng)是地鐵開通前的地價,即“招拍掛”形成的市場地價減去地鐵開通帶來或預(yù)期將帶來的土地增值。 </p><p>　

17、　3.3優(yōu)化項目策劃設(shè)計。在功能配置上,應(yīng)當(dāng)根據(jù)區(qū)域特點,有機配置辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等多樣化功能,規(guī)劃建設(shè)以中高密度住宅、寫字樓和商貿(mào)中心為主的城市生活圈,集約化利用土地,做到土地資源利用效率最大化。 </p><p>　　3.4合理開發(fā)利用地下空間。城市軌道交通周邊的土地具有很高的開發(fā)利用價值,站點附近的地下空間也是城市的寶貴資源。因此,在城市軌道交通場站的規(guī)劃建設(shè)過程中,應(yīng)該對附近的地下空間進行合理

18、的開發(fā)利用。例如,適當(dāng)?shù)亻_發(fā)地下商業(yè)街,這樣可以提高土地利用的效益,增加開發(fā)收益。同時,通過地下空間的開發(fā),將城市軌道交通車站和周邊物業(yè)連接成一個有機整體,建立四通八達的人行交通系統(tǒng),增加城市軌道交通對旅客的吸引力和客流量。 </p><p><b>　　4.結(jié)束語 </b></p><p>　　城市軌道交通系統(tǒng)與沿線其他各行業(yè)的利益關(guān)系是互動的:軌道交通系統(tǒng)能促進沿

19、線各行業(yè)的發(fā)展,而其他各行業(yè)也能為軌道交通系統(tǒng)增加客流量。為了解決我國軌道交通建設(shè)的資金短缺問題,可以將軌道交通建設(shè)與沿線其他行業(yè)(特別是房地產(chǎn)業(yè))的開發(fā)相結(jié)合,從多方面尋找資金來源,從而實現(xiàn)城市軌道交通與沿線其他行業(yè)的互動發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]邊顏東,朱軍.按科學(xué)發(fā)展觀要求做好城市軌道交通規(guī)劃工作[J].