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文檔簡介
1、<p> 抵押價值評估理論與實踐研究</p><p> 摘要:通過抵押資產來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一,但是在實際業(yè)務辦理過程中卻發(fā)現(xiàn),相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成為了不良貸款。經過中國農業(yè)銀行計劃財務部崔宏等的調查結果顯示,抵押有效的不良貸款之所以時有發(fā)生,主要原因為當初抵押資產的評估值過高造成的,而評估值過高除了部分虛評外,多數則是因為評估價值類型的選擇造成的
2、。德國在銀行針對抵押貸款進行資產評估時率先提出抵押價值,而非目前國際上普遍使用的市場價值。 </p><p> 關鍵字:抵押價值;價值類型;評估方法 </p><p><b> 1.抵押價值概述 </b></p><p> 抵押貸款價值是評估人員在評估時點綜合考慮資產的內在持續(xù)發(fā)展因素、正常的和本區(qū)域的市場狀況、當前用途和可選擇的其他適宜
3、用途基礎上,對抵押資產的未來出售情況進行謹慎評估得出的資產價值。該價值衡量抵押資產在未來整個貸款期間預期出售時可實現(xiàn)的價值,其相對較為恒定,不受一些臨時性因素,如短期經濟或市場波動和投機性因素的影響。目前一般的資產評估是在一系列假設前提條件下,對評估時點的市場條件和資產狀況下的價值的認定。從這個意義上講,抵押價值評估和當前以市場價值為價值類型的評估方法存有不同。 </p><p> 與市場價值評估相比較,抵押貸
4、款價值評估在評估對象、適用范圍、評估過程、評估方法種類、對評估師要求等方面要求基本一致,但在具體評估方法選擇、參數選取和評估結果處理方面存有不同,更多地體現(xiàn)了謹慎性和安全性的原則。 </p><p> 2.我國及德國抵押貸款評估的現(xiàn)狀 </p><p> 抵押貸款是商業(yè)銀行一種重要的信用風險緩釋方法,加強抵押品的價值認定管理對商業(yè)銀行風險控制具有重要作用,而價值類型是抵押資產價值評估的
5、基礎。目前抵押價值類型主要有三種不同觀點:市場價值類型、抵押貸款價值類型和清算價值類型。國際范圍內對抵押貸款評估的基本價值類型也主要分為兩大陣營:市場價值和抵押價值。但是除歐洲國家外,其他國家基本都傾向于市場價值。 </p><p> 2.1我國抵押貸款評估的現(xiàn)狀 </p><p> 我國抵押貸款評估的認識比較落后。如蘭瑛(2004)所言,我國抵押貸款評估業(yè)務基本處于無序狀態(tài),許多重要
6、概念混淆不清,就抵押資產評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認識,實務界人士多認為是市場價值,而學者則多認為是清算或變現(xiàn)價值,也有學者認為是清算價值的折現(xiàn)值。 </p><p> 在抵押資產評估存在的諸多問題中,最為核心或最具技術含量的問題是評估中的價值類型缺乏針對性,造成抵押物在可能變現(xiàn)的過程中價值發(fā)生貶損的風險。目前的抵押物評估主要是基于市場價值,然而市場價值代表的是評估時點的市場價值,隨著時間的推移抵押
7、物的市場價值必然會發(fā)生變化,甚至巨大變化。當抵押資產市場價值下降到一定程度時,無疑將使銀行貸款喪失安全保障。 </p><p> 實踐方面,根據中國人民銀行發(fā)布的《貸款風險分類指導原則(試行)》的規(guī)定,對于抵押資產的評估,在有市場的情況下,按市場價格定值;在沒有市場的情況下,參照同類抵押資產的市場價格定值。建設部發(fā)布的《房地產估價規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)也有類似規(guī)定。實踐證明這種規(guī)定并
8、沒有保證金融機構抵押貸款的安全。2006年1月,建設部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《房地產抵押估價指導意見》,對適用的價值類型仍然規(guī)定為市場價值。與以前相比,該指導意見除了可以控制部分道德風險與體制風險外,在理論與技術上并沒有新的創(chuàng)新和突破,因此并不能從技術上防范房地產信貸風險的產生。 </p><p> 2.2德國房地產抵押貸款評估現(xiàn)狀 </p><p> 德國的房地產抵押估價十分重
9、視房地產估價基礎,特別注重房地產市場價值評估的基礎知識和前提條件,將抵押價值的評估與市場價值評估之間做了重點區(qū)分。 </p><p> 自1996年以來,抵押房地產估價的方法就不斷地在德國抵押證券銀行協(xié)會(vdp)的抵押貸款問題委員會中得到進一步發(fā)展和細化。除此之外,于2005年7月開始推行的抵押債券法,以及由它產生的關于方法細節(jié)、抵押房地產估價形式以及估價人員資質的最低要求方面的法律規(guī)定,共同組成了德國房地產
10、抵押貸款評估的法律及規(guī)范體系。 </p><p> 德國抵押法是所有銀行的工作“原則”。獲得許可的抵押銀行等信貸機構可以在遵守抵押債券法的前提下,通過發(fā)放抵押債券獲得客戶的資金,進行再融資,而后發(fā)放貸款。獲得了聯(lián)邦金融服務監(jiān)督局任課的抵押信貸銀行除了需要遵守德國抵押法之外,還必須遵守抵押債券法。 </p><p> 德國的房地產抵押貸款評估無論是從程序還是實際工作中看,都具有嚴格的風險
11、控制機制。信貸機構原則上必須在貸款發(fā)放之前檢驗擔保物品的價值和其法律狀態(tài)。信貸機構必須確定已被接受的擔保資產的類型和擔保資產的估價方法。在確定估價方法時,銀行要按照聯(lián)邦金融服務監(jiān)督局獲得審計師和評級代理商認可的方法進行工作。 </p><p> 3.評估價值與銀行貸款安全的分析 </p><p> 3.1抵押資產評估價值受償率現(xiàn)狀 </p><p> 劉桂良、
12、招平在其研究中根據對湖南省某國有資產管理公司的調查發(fā)現(xiàn):抵押資產到期評估價值最高只達到即期評估價值的34.4%,最低只有5.3%,均值為13.6%;抵押資產的實際回收值與到期評估值的比率除了個別項目打到223.9%外,其他的均不足100%,最低的只有15.2%。均值為66.8%;回收率最大的為34.42%,最低的只有3.68%。 </p><p> 3.2市場價值、抵押貸款價值與銀行貸款安全的關系 </p
13、><p> 在銀行按照抵押資產評估值的一定比例(LTV,我國多數銀行的抵押貸款比例多為70%)發(fā)放貸款的情況下,要是貸款決策的依據是市場價值的話,顯然隨著抵押資產市場價值的不斷變動,貸款數額很可能超過抵押資產的市場價值,這樣抵押資產的價值將不能全額覆蓋貸款,從而形成銀行貸款風險。而與市場價值的時點有效性相反,抵押貸款價值的長期有效性正好滿足銀行貸款抵押的目的和要求。以抵押貸款價值為貸款決策依據,可以保證在整個貸款合
14、約期間,貸款都將覆蓋在抵押資產價值之下,銀行貸款安全得以保證。圖1具體反映了抵押貸款價值、市場價值、銀行貸款三者之間的關系。 </p><p> 假設在時點1,某抵押資產的市場價值為A,以抵押貸款比率70%(LTV)為標準發(fā)放銀行貸款數額為B;該抵押資產的抵押貸款價值為C,以抵押貸款比率70%(LTV)為標準發(fā)放銀行貸款數額為D。 </p><p> 等到時點2貸款到期時,抵押資產的市
15、場價值降到了銀行貸款數額以下,此時LTV 值超過100%,借款人出于自身財務效益最大化的考慮,可能放棄還款,而抵押資產的市場價值低于貸款余額,發(fā)放的銀行貸款B顯然將暴露在風險之中,并將蒙受損失。相反,以抵押貸款價值為決策基礎發(fā)放的貸款D,仍然全部覆蓋在抵押貸款價值之下,LTV值仍然保持在時點1發(fā)放貸款時的水平(70%),銀行貸款是安全的。 </p><p> 圖1:抵押價值、市場價值與銀行貸款數額的關系 <
16、;/p><p><b> 4.結論及展望 </b></p><p> 對銀行而言,其抵押物評估的核心目的是判斷債務人無法履行還款義務時,抵押物的變現(xiàn)價值是否能保證貸款本息不受損失。由于抵押資產的價值隨時間必然會發(fā)生變化,銀行本質上需要的是判斷還款日或未來某一時點該抵押物的變現(xiàn)價值,而不是貸款發(fā)放日甚至之前的市場價值。正是由于抵押資產評估反映的是歷史時點資產的價值,導致
17、評估結論與銀行在抵押評估中的真實目的產生差異,使銀行在判斷貸款的可回收性和貸款質量時,無法直接使用評估結論。在實際操作中,銀行一般很少將評估結論作為貸款發(fā)放流程控制的直接依據,而通常在評估結論的基礎上,根據有關規(guī)定或歷史經驗確定一個比率作為貸款發(fā)放和信貸資產分類時的參考,要求評估師提供抵押資產的市場價值,實質上將判斷抵押資產的未來市場波動對貸款安全性的影響的責任,留給了銀行自己。 </p><p><b&g
18、t; 參考文獻 </b></p><p> [1]劉桂良,招平.抵押資產價值評估方法的創(chuàng)新[J]. 系統(tǒng)工程,2004, (9) </p><p> [2]崔 宏.基于銀行貸款安全目的的抵押資產評估理論與方法創(chuàng)新[J].金融論壇, 2007.(1) </p><p> [3]王生龍.關于抵押貸款評估有關問題的探討[J].中國資產評估,2003,
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