中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫與相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究.pdf

1、房產(chǎn)是人們賴(lài)以生存和生活的基礎(chǔ)，特別在我國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響下，房產(chǎn)對(duì)于我國(guó)家庭顯得舉足輕重。1992年和1993年我國(guó)曾存在一定的房地產(chǎn)投資泡沫，海南和北海曾經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。自1998年全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)房改政策以來(lái)，1998-2000年相應(yīng)出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)房高峰期。總體來(lái)看，隨著公積金政策、銀行住房抵押貸款及二手房市場(chǎng)的配套措施的完善，我國(guó)居民住房市場(chǎng)近年來(lái)出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。近年來(lái)隨著我國(guó)房地

2、產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，住房?jī)r(jià)格一步步高升，我們需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資的合理性以及房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行審視。 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證和中堅(jiān)力量。近幾年，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象，炒房者、開(kāi)發(fā)商和部分地方政府大肆抄作，市場(chǎng)的投機(jī)氣氛日益濃厚。針對(duì)這種情況，學(xué)界和業(yè)界掀起了目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)了“泡沫”的大辯論。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密

3、切，進(jìn)而房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫中可能潛在著許多致命的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，又將導(dǎo)致金融業(yè)的不良債權(quán)大量產(chǎn)生，引發(fā)金融危機(jī)。再加上2007年美國(guó)爆發(fā)了影響全球經(jīng)濟(jì)的次貸危機(jī)，我們更應(yīng)該對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審視，在危機(jī)的沖擊下，我國(guó)房?jī)r(jià)一度處于下跌趨勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)逐步凸現(xiàn)，業(yè)界學(xué)術(shù)界又掀起了救市大論戰(zhàn)，筆者認(rèn)為在全球金融風(fēng)暴的背景下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題更為嚴(yán)重，“過(guò)冷和過(guò)熱的部門(mén)同時(shí)存在”1，而且過(guò)冷和過(guò)熱部門(mén)的矛盾直接反映為虛

4、擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的矛盾，虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹，這是金融危機(jī)出現(xiàn)的先兆，美國(guó)也不例外，但是同時(shí)我國(guó)還存在更嚴(yán)重的實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的跡象，于是，防范金融危機(jī)特別是房市股市等資本市場(chǎng)中隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速健康的發(fā)展就顯得空前重要。 因此，本文著重研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫狀況，首先對(duì)泡沫的概念進(jìn)行定義，接著闡述了泡沫產(chǎn)生和運(yùn)行的機(jī)理，然后轉(zhuǎn)入計(jì)量階段，借鑒Abraham和Hendershott在1996年的文章中使用的方法，定

5、量的分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使用2001年2月至2006年11月的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”，從全國(guó)和地方的檢驗(yàn)的結(jié)果可以看出，至2006年11月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但是泡沫并沒(méi)有破滅的跡象，但是基本上已經(jīng)偏離了其基礎(chǔ)價(jià)值，其次就是泡沫出現(xiàn)了不同地區(qū)的差異化。第二，進(jìn)一步探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先說(shuō)明了金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，對(duì)國(guó)際幾次泡沫危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，然后驗(yàn)證了我國(guó)金融系

6、統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過(guò)度支持，最后并借鑒結(jié)合當(dāng)前美國(guó)次貸危機(jī)的前車(chē)之鑒進(jìn)行更深入的剖析，分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前后的相似之處和不同之處，探討了現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)產(chǎn)生的原因以及相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，將可能爆發(fā)的金融危機(jī)防范于未燃，具有非凡的意義。第三，借助博弈論的模型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者行為進(jìn)行分析，從博弈論的角度分析了造成房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素，并提出了相關(guān)的政策建議和解決辦法。最后，隨著2007年以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走低以及

7、最近房?jī)r(jià)企穩(wěn)，業(yè)界和學(xué)術(shù)界又開(kāi)始了政府救市與否的爭(zhēng)論，結(jié)合政府出臺(tái)的一系列針對(duì)房市的經(jīng)濟(jì)政策，本文提出相關(guān)的政策建議以及解決問(wèn)題的嘗試性辦法。 本文的創(chuàng)新之處在于：一、將Abraham和Hendershott在1996年的文章中使用的模型進(jìn)行了符合我國(guó)實(shí)際情況的修改，將房?jī)r(jià)的影響因素設(shè)定為房屋建筑成本ct，人均收入yt以及真實(shí)利率水平it，其中，為了數(shù)據(jù)能夠方便取得，建筑成本Ct由商品房當(dāng)月竣工價(jià)值除以商品房當(dāng)月竣工面積得到，而

8、商品房竣工價(jià)值數(shù)據(jù)為累計(jì)數(shù)據(jù)，所以商品房當(dāng)月竣工價(jià)值由當(dāng)月數(shù)據(jù)減去上月數(shù)據(jù)得到，商品房當(dāng)月竣工面積也用同樣的方法得到；商品房?jī)r(jià)格也用相同的方法從商品房銷(xiāo)售額和商品房銷(xiāo)售面積中得到；居民可支配收入yt直接采用城鎮(zhèn)家庭人均可支配月收入數(shù)據(jù)；利率it直接采用銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率。二、數(shù)據(jù)方面，采用了中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)最新的2001年2月至2006年11月的月度數(shù)據(jù)。三、把博弈論的觀點(diǎn)引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與主體按照資金的供求分為