房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展研究

1、<p>　　房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展研究</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)力量，其價(jià)格的市場(chǎng)變化關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。要研究房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，就要先了解房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成和特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成分較多，因而特點(diǎn)鮮明。近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)比較大，總體居于高位、呈上漲趨勢(shì)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，供需是主要影響因素；在我國(guó)的特殊國(guó)情下，金融、稅收等

2、政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯得更為很直接。因而在抑制高房?jī)r(jià)上，政府調(diào)控發(fā)揮著重要作用。投資性需求的限制是政府通過(guò)調(diào)控來(lái)影響供需矛盾；建立完善金融市場(chǎng)則有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展；保障性住房的建設(shè)可有效釋放剛性需求。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格，供給，需求，政府政策</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　T

3、he real estate industry is important in contribute to the economic development of China, whose price changes in the market are related to the national economy and people's livelihood. To study the dynamics of real es

4、tate prices in the market, it is firstly necessary to understand the composition and characteristics of the real estate prices. The real estate price constitute in many components and then have more distinct characterist

5、ics. In recent years, the price of China's real estate market f</p><p>　　Key words: Real estate prices, supply, demand, government policy</p><p><b>　　引言</b></p><p>　

6、　房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)。十多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，其健康發(fā)展程度成為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)桿。</p><p>　　近幾年經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)的背后是房地產(chǎn)行業(yè)的驚人發(fā)展，由此也導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格基本呈現(xiàn)出持續(xù)上漲、居高不下的局面。在不斷完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在不斷成熟，但是也極具中國(guó)特色。市場(chǎng)供給與需求是影響價(jià)格的主要因素，但在我國(guó)的房地產(chǎn)市

7、場(chǎng)，政府政策在房?jī)r(jià)調(diào)控上起著異常重要的作用。房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)也因而出現(xiàn)非規(guī)律性的波動(dòng)。所以，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素的研究就顯得十分重要。了解其獨(dú)特的影響因素，才能在抑制高房?jī)r(jià)上找到更具針對(duì)性的措施。</p><p><b>　　對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的理解</b></p><p>　　1.1房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成</p><p>　　一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是

8、指在房屋建造、建設(shè)用地開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格其實(shí)是房屋價(jià)格和土地價(jià)格的綜合，地價(jià)是房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)價(jià)格最關(guān)鍵的部分。這里討論的是城市房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　　房屋價(jià)格表現(xiàn)為房屋買賣價(jià)格和房屋租賃價(jià)格，房屋買賣價(jià)格就是房屋所有權(quán)的價(jià)格，平時(shí)稱為房?jī)r(jià)；房屋租賃價(jià)格是租金作為房屋商品的一種特殊價(jià)格形式，其構(gòu)成比較復(fù)雜。房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成要素為：

9、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地質(zhì)勘查與設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅金、利息支出和利潤(rùn)等。房屋租賃價(jià)格的主要構(gòu)成要素為折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房屋稅、利潤(rùn)和地租等。</p><p>　　土地價(jià)格的構(gòu)成要素是土地的自然資源價(jià)格、征購(gòu)?fù)恋刭M(fèi)用、近期城市土地的開(kāi)發(fā)投資費(fèi)。</p><p>　　1.2房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)</p><

10、;p>　　1.2.1房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格相互影響</p><p>　　地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，其價(jià)格變化直接影響著房?jī)r(jià)的變化。我國(guó)國(guó)土遼闊，平原面積大，但農(nóng)田多，房屋建設(shè)用地并不多，城市建設(shè)用地則更少，因而地價(jià)居高不下。而對(duì)房產(chǎn)的剛性需求又使得地價(jià)進(jìn)一步上漲，房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響，共同推高房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　　1.2.2房地產(chǎn)價(jià)格具有差異性</p><p>

11、;　　我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格差異性十分明顯。不同地區(qū)、不同城市的發(fā)展水平不同，房?jī)r(jià)就不相同。一般分為四個(gè)層次。一線大城市房?jī)r(jià)最高，北京、上海、廣州、深圳是典型的例子，均價(jià)都在每平米萬(wàn)元以上；二線城市房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)次之，但也在每平米萬(wàn)元左右，如東部各省會(huì)城市及一些發(fā)展程度較好的旅游城市；三線城市多指一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要集中在中西部地區(qū)及東部欠發(fā)達(dá)地區(qū)；四線城市則指各縣級(jí)城市，房?jī)r(jià)在每平米三四千左右。</p><p>　　具體到一

12、個(gè)城市、一個(gè)小區(qū)、甚至一棟樓房的不同位置，房?jī)r(jià)也不盡相同。每個(gè)小區(qū)、每套住宅都有其獨(dú)特的內(nèi)在人文價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，因而價(jià)格千差萬(wàn)別。</p><p>　　1.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制較為特別</p><p>　　商品的價(jià)格主要由供求機(jī)制決定。但是，就房?jī)r(jià)而言，土地資源的限制利用和房地產(chǎn)建設(shè)的滯后性決定了房地產(chǎn)的供給彈性很小，所以，房地產(chǎn)的平均價(jià)格主要由市場(chǎng)需求來(lái)決定。</p>

13、<p>　　房地產(chǎn)使用期限長(zhǎng)，保值率高，這就使得人們?cè)诳紤]房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，更加注重房地產(chǎn)的效用及未來(lái)的升值空間，而不僅僅是當(dāng)前某房地產(chǎn)的情況。因此，消費(fèi)者的心理預(yù)期在房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程扮演具有決定意義的角色。</p><p>　　1.2.4房地產(chǎn)價(jià)格易受國(guó)家政策的影響</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律的作用。但在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中

14、，房?jī)r(jià)受國(guó)家政策的影響較為明顯。這幾年出現(xiàn)的國(guó)八條，國(guó)六條等政策措施均是政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的表現(xiàn)。政府的限價(jià)、限購(gòu)政策的制定，初衷均是為了控制房?jī)r(jià)，保證老百姓的住房需求，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！巴恋刎?cái)政”的存在，是房?jī)r(jià)易受政策影響的因素之一，同時(shí)也是房?jī)r(jià)難以調(diào)控的障礙之一。</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)變化情況</p><p>　　近十幾年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)是上漲。從199

15、2年至2009 年，我國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格平均售價(jià)上漲了約15.27倍。2008年，受金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)加息和緊縮的貨幣政策的影響，房?jī)r(jià)增勢(shì)有多放緩。2009年，房?jī)r(jià)再度大幅上漲，這一年的3~12月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比數(shù)值不斷上升，至12月份，同比上漲約7.8%。相對(duì)積極的財(cái)政政策和寬松的金融稅收政策放寬了投資限度，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在剛性需求的進(jìn)一步釋放也加劇了房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)，截止到2010年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格

16、環(huán)比上漲只有0.9%，漲幅比1月份縮小0.4%，主要是因?yàn)?009年末政府出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施，但總得來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的趨勢(shì)并未得到有效遏制。 </p><p>　　雖然同比銷售額自2009年以來(lái)逐年降低，但整個(gè)2011年，即便面臨著史上最嚴(yán)厲的限貸、限購(gòu)、限價(jià)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍以增長(zhǎng)為主。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：

17、CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com</p><p>　　但房?jī)r(jià)則是先漲后跌，總體上呈現(xiàn)微弱下降、環(huán)比逐月下降的局面。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com</p><p>　　可以看出，從2011年9月開(kāi)始，房?jī)r(jià)逐漸下跌。這一趨勢(shì)只持續(xù)到2010年6月，即在9個(gè)月后，房?jī)r(jià)上漲的城市開(kāi)始增多。具體來(lái)看，2012年

18、1到5月百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)下跌，6月百城住宅均價(jià)為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的趨勢(shì)。</p><p>　　從不同地區(qū)和城市看，2012年4至6月，在東部地區(qū)及一線城市，房產(chǎn)投資增速有所擴(kuò)大，成交量有所回升，新開(kāi)工項(xiàng)目降幅縮?。灰欢€城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，成交量回升也最顯著，價(jià)格企穩(wěn)回升；三線城市則繼續(xù)不佳表現(xiàn)，成交量一般，價(jià)格也比較平穩(wěn)。</p><p>　

19、　以鄭州市為例。2011年，鄭州市商品房的銷售面積為655.24萬(wàn)平方米，同比下滑43.1%，銷售均價(jià)為7938 元/平方米，同比上漲29.33%；商品住宅方面，全市銷售面積493.69萬(wàn)平方米，同比下滑49.1%，銷售均價(jià)6326元/平方米，同比上漲14%；商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)同樣出現(xiàn)銷量下跌、均價(jià)上漲局面。</p><p>　　可見(jiàn)，鄭州樓市一方面是銷量大幅下滑，一方面是均價(jià)大幅上漲，已經(jīng)陷入深度博弈之中?？偟膩?lái)

20、看，限購(gòu)的調(diào)控效果還是比較明顯的，需求進(jìn)一步被抑制，從而導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)壓力不斷增大，降價(jià)已從一線城市蔓延至二三線城市，從城市外圍逐步擴(kuò)大至中心城區(qū)，樓市早已陷入全面促銷的境地。</p><p>　　2012 年上半年，正如全國(guó)的樓市市場(chǎng)一樣，鄭州的樓市在凄凄慘慘中開(kāi)始，年中柳暗花明，在紅紅火火中收?qǐng)?，各地的銷量如過(guò)山車一般，走出了一個(gè)“V”字形，回暖勢(shì)頭也基本蔓延至各縣區(qū)二三線城市。這似乎也預(yù)示著鄭州下半年的樓市將

21、持續(xù)回暖勢(shì)頭，出現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的局面。</p><p>　　3.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素</p><p>　　3.1供需對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p><p>　　3.1.1供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p><p><b>　　（1）土地供應(yīng)不足</b></p><p>　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)極具中國(guó)特色，并不是

22、完全意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，起主導(dǎo)作用的不是市場(chǎng)而是政府。地方政府的“土地財(cái)政”為之帶來(lái)了巨額收入，這種運(yùn)作方式也造就了土地的賣方市場(chǎng)。國(guó)家占有土地的所有權(quán)，政府掌控著土地的使用與管理。我國(guó)可用于房產(chǎn)建設(shè)的土地本就不多。這樣，土地的供應(yīng)量相對(duì)不足，就不可避免地導(dǎo)致更高的房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　?。?）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足</p><p>　　住房總投資額在我國(guó)的投資是逐年增加的，但保障性住

23、房的投資卻是一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房面向的群體是中低收入者。在商品房大量建設(shè)的情況下，經(jīng)適房供應(yīng)不足，而高檔住宅的比例卻不斷增加，房地產(chǎn)的剛性需求得不到釋放，房產(chǎn)價(jià)格自然就會(huì)上漲。</p><p>　　（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參差不齊</p><p>　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，到2009年年底，在中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量增加了一年又一年，而且大多數(shù)是小企業(yè)。近兩年隨著樓市的趨冷，一批小企業(yè)倒

24、下去了。但是大企業(yè)的壟斷地位也愈發(fā)鞏固。房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度本就不夠完善，有太多的因素導(dǎo)致區(qū)域壟斷的形成，有實(shí)力的企業(yè)很難進(jìn)入這樣的區(qū)域，從而導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的缺乏，寡頭壟斷也就在在該地區(qū)形成，房產(chǎn)價(jià)格的合理性難以保證。</p><p>　　3.1.2需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p><p><b>　?。?）居民收入差距</b></p><p>　　我

25、國(guó)存在著較大的收入差距，絕大多數(shù)的存款集中在極少數(shù)的富人手中，但是，這些富人手中的存款依然繼續(xù)形成社會(huì)需求，他們把房地產(chǎn)作為良好的投資手段，這樣就繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相比而言，大多數(shù)中低收入者的購(gòu)買力仍然有限，有效需求主要集中在中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房，有的甚至買不起房，只好選擇租房?？偟膩?lái)看，雖然中低收入者買房困難，但房產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求一直存在，2012年6月房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖就與剛性需求的釋放有很大關(guān)系?？梢?jiàn)，需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還

26、是很大的。</p><p>　?。?）房地產(chǎn)投機(jī)、投資現(xiàn)象普遍</p><p>　　為盡可能高的獲得利潤(rùn)，許多開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和投機(jī)者共同聯(lián)手，使用各種有違公平原則的市場(chǎng)營(yíng)銷手段，以產(chǎn)生大量的投機(jī)性需求，導(dǎo)致需求膨脹，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。開(kāi)發(fā)商樂(lè)于見(jiàn)到這種情況，然后以看似合理的理由提高價(jià)格。</p><p>　　即便對(duì)于普通買房者來(lái)說(shuō)，房子也是保

27、值率高、回報(bào)率高的投資首選。雖然類似“國(guó)八條”這樣越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控措施在不斷出臺(tái)，但是效果一般，房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅下跌，時(shí)常還會(huì)出現(xiàn)微漲的情況。土地資源緊俏使得房?jī)r(jià)不太可能大幅度降價(jià)，消費(fèi)者對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)基本形成認(rèn)同，看漲心理比較普遍。這樣就使得部分住房的剛性需求得到提前釋放，當(dāng)前的有效需求增多，也就使得房?jī)r(jià)的下跌變得更加困難。</p><p>　　同時(shí)，國(guó)際社會(huì)對(duì)人民幣的升值預(yù)期，也吸引了大量的國(guó)外資本進(jìn)入

28、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱錢不段涌入，房地產(chǎn)價(jià)格便居高不下，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分不利。</p><p>　　3.2金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p><p>　　利率調(diào)控關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)格的高低，利率政策的調(diào)整，包括調(diào)整存款利率，貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種方式的調(diào)控。</p><p>　　存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要表現(xiàn)為存款利率上升，吸引部分資金退出樓市，從而

29、減少炒房者，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，但影響不是很大。</p><p>　　貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要表現(xiàn)為通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)供需的影響來(lái)影響房?jī)r(jià)，貸款利率上升，樓市資本減少，房地產(chǎn)供給相應(yīng)降低；同時(shí)買房者、炒房者資金壓力增大，房地產(chǎn)需求相應(yīng)減少，房?jī)r(jià)就會(huì)有所下降。</p><p>　　存款準(zhǔn)備金率是政府調(diào)控經(jīng)常用到的手段。主要是存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格施加著影響，具體政策主要

30、包括對(duì)金融信貸的管理、按揭貸款首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障性住房開(kāi)發(fā)的一些政策等措施。這類措施雖以遏制房地產(chǎn)投機(jī)、保障性住房建設(shè)和限制新地開(kāi)發(fā)具有十分重要的意義，并影響房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。</p><p>　　3.3稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響</p><p>　　稅收政策，主要是指政府通過(guò)稅種和稅率的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地

31、增值稅、契稅、房地產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)，多措并舉，尤其是增收房產(chǎn)稅，成為一大利器，對(duì)抑制房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)起到一定作用。</p><p>　　4.抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的幾點(diǎn)建議</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高會(huì)產(chǎn)生諸多負(fù)面影響，不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不利于維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此要要堅(jiān)決抑制高房?jī)r(jià)，遏制不合理的住房需求，對(duì)于把住房作為一種投資手段以謀利的，應(yīng)予以處罰

32、。應(yīng)保障低低收入群體的住房需求，保證各調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行。這些舉措適用與包括鄭州在內(nèi)的多數(shù)城市。</p><p>　　4.1多舉措限制投資需求房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化具有聯(lián)動(dòng)性，某一項(xiàng)目、某一城市的房?jī)r(jià)上漲可能帶動(dòng)其他地區(qū)房?jī)r(jià)的跟風(fēng)上漲。。因此，必須嚴(yán)格控制高價(jià)房的出現(xiàn)。在政府自身難以控制高地價(jià)出現(xiàn)的情況下，主要措施就是通過(guò)抑制投資需求來(lái)避免房?jī)r(jià)明顯上漲。首先，通過(guò)稅收政策調(diào)節(jié)。可征收物業(yè)稅和空置稅，遏制過(guò)度持有住宅

33、甚至空置住宅的行為。相關(guān)稅費(fèi)的征收也會(huì)增加投機(jī)者的負(fù)擔(dān)，從而遏制炒房，投機(jī)買房。其次，政府可出臺(tái)了一系列措施，通過(guò)對(duì)住房貸款加以限制，來(lái)避免銀行資金用于投機(jī)性購(gòu)房；通過(guò)限制貸款流向投資需求，一定程度上可以起到限制投機(jī)買房的效果。</p><p>　　4.2建立和完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)得以高速發(fā)展，資金支持與專業(yè)服務(wù)功不可沒(méi)，而這都離不開(kāi)金融市場(chǎng)的參與。<

34、/p><p>　　目前，我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展還不夠成熟和開(kāi)放，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系也是若即若離。為了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)合理發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建立和完善勢(shì)在必行。應(yīng)積極探討理清和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在金融業(yè)融資的方式、途徑，以及相關(guān)的政策性房改金融業(yè)務(wù)，同時(shí)降低中低收入群體的貸款成本，提高他們的購(gòu)買能力，可就中低收入群體的的購(gòu)房需求，設(shè)立專門的優(yōu)惠政策。另外，應(yīng)順應(yīng)國(guó)際潮流，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，積極開(kāi)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，

35、為購(gòu)房人和貸款者提供財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)，以降低或化解金融風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　這樣，通過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)用來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的所需資金，來(lái)促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理良性發(fā)展。</p><p>　　4.3加大保障性住房建設(shè) 保障性住房的建設(shè)可有效釋放剛性需求。因此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房存在的一些問(wèn)題，應(yīng)努力加以解決。第一，要完善保障性住房建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)能力。通過(guò)建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)保障性住房建

36、設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。第二，必須加大保障性住房的信貸保障。首先，政府財(cái)政投入要增加。各地方政府可根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，提供必要的財(cái)政支持以保證保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。其次，可加大商業(yè)貸款的扶持力度，促進(jìn)銀行在保障性住房上的金融政策的傾斜。</p><p><b>　　5.結(jié)論</b></p><p>　　一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2012年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較嚴(yán)峻，可能會(huì)出現(xiàn)

37、周期性的低迷或博弈。果不其然，傳統(tǒng)的“金九銀十”剛剛到來(lái)，但樓市并未顯現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)“回暖”的跡象。中央的調(diào)控政策依然在發(fā)揮著作用，眾多消費(fèi)者也在持觀望態(tài)度。</p><p>　　對(duì)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，合理的房?jī)r(jià)才是雙方都能接受的，也是政府樂(lè)于見(jiàn)到的。要真正回歸合理房?jī)r(jià)，必須進(jìn)行更為徹底的改革。打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，多渠道增加政府財(cái)政收入，以此來(lái)降低地價(jià)，房?jī)r(jià)的調(diào)控難度便會(huì)降低不少。總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的

38、市場(chǎng)變化與諸多經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素息息相關(guān)，只有合理的房?jī)r(jià)才能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]南益地產(chǎn).2012 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)和預(yù)測(cè)[N]，2012.7.</p><p>　　[2]同致行（中國(guó)）鄭州研究部，鄭州半年度報(bào)告[N]，2012.6.（49）.</p

39、><p>　　[3]中國(guó)指數(shù)研究院，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng).2012 年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告[N]，2012.7.</p><p>　　[4] 陳懇界,王學(xué)武.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)于貨幣政策:一個(gè)實(shí)證研究[J].上海金</p><p>　　融學(xué)院學(xué)報(bào),2010,(3):40-46.</p><p>　　[5]丁寧，劉海濤，張璇. 中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格

40、上漲的供求原因及對(duì)策.[J]大連海事大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2012.2.</p><p>　　[6]崔陽(yáng).對(duì)當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2010(29):9-12.</p><p>　　姜笑坤.近五年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格研究熱點(diǎn)領(lǐng)域分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012.（12）</p><p>　　[7]曾鳴宇.淺談房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)問(wèn)題[J].時(shí)代金融，