房地產(chǎn)畢業(yè)論文--論房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任缺失及對(duì)策

1、<p>　　論房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任缺失及對(duì)策</p><p>　　摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中所引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題，引起社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任問(wèn)題的廣泛關(guān)注。本文主要根據(jù)這一社會(huì)現(xiàn)象，以民眾的角度為出發(fā)點(diǎn)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的表現(xiàn)形式以及產(chǎn)生的原因進(jìn)行解析，并強(qiáng)調(diào)進(jìn)行房企社會(huì)責(zé)任強(qiáng)化的必要性。對(duì)目前社會(huì)的積極對(duì)應(yīng)情況及不足部分進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)整理，針對(duì)漏洞部分提出強(qiáng)化房地產(chǎn)

2、企業(yè)社會(huì)責(zé)任的對(duì)策性建議。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè); 社會(huì)責(zé)任; 問(wèn)題; 缺失; 對(duì)策;</p><p>　　第1章 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任及其重要性</p><p>　　1.1房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的定義</p><p>　　“房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任”是指，房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)造利潤(rùn)、對(duì)股東利益負(fù)責(zé)的同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)員工、對(duì)消費(fèi)者、對(duì)社區(qū)和環(huán)

3、境的責(zé)任，包括遵守商業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益、保護(hù)環(huán)境、支持慈善事業(yè)、捐助社會(huì)公益、保護(hù)弱勢(shì)群體等方面。</p><p>　　1.2房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任內(nèi)容</p><p>　　1.2.1對(duì)購(gòu)房者的社會(huì)責(zé)任</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)向購(gòu)房者出售房產(chǎn)實(shí)物和提供物業(yè)服務(wù)而獲取利潤(rùn)的組織，企業(yè)為購(gòu)房者提供高質(zhì)量的房屋建筑、優(yōu)美的生活環(huán)境和

4、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，滿足購(gòu)房者的物質(zhì)和精神需求是企業(yè)的天職。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者的主要責(zé)任集中體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的維護(hù)。如果企業(yè)侵犯了購(gòu)房者的權(quán)利，使購(gòu)房者的利益受到損害，企業(yè)的行為就是不負(fù)社會(huì)責(zé)任的行為。</p><p>　　1.2.2對(duì)企業(yè)人的社會(huì)責(zé)任</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用員工的同時(shí)，要肩負(fù)保護(hù)勞動(dòng)者人身安全，身體健康，培養(yǎng)和提高員工政治、文化、技術(shù)等多方面素

5、質(zhì)，保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益等責(zé)任；這就要求企業(yè)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供合理的工作報(bào)酬和適當(dāng)?shù)墓ぷ鞅Ｕ?，重視工作的安全性?lt;/p><p>　　對(duì)股東而言，要及時(shí)報(bào)告企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況；創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，使股息優(yōu)厚，保障股東投資安全。</p><p>　　1.2.3對(duì)環(huán)境的社會(huì)責(zé)任</p><p>　　伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的同時(shí)，許多社會(huì)問(wèn)題也呈現(xiàn)在了人們的眼前：社會(huì)

6、資源和能源的大量消耗、社區(qū)生態(tài)的破壞、建筑垃圾的隨意排放等對(duì)人的身心健康</p><p>　　產(chǎn)生不利影響。保護(hù)生態(tài)環(huán)境成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)和正確的戰(zhàn)略抉擇，履行對(duì)環(huán)境的責(zé)任，是開(kāi)發(fā)商不可推卸的。房地產(chǎn)企業(yè)必須樹(shù)立人與環(huán)境和諧的價(jià)值觀，努力做到尊重自然、愛(ài)護(hù) 自然，合理地利用自然資源，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資源、能源消耗；減少排放，妥善處理有害廢棄物 (垃圾、污水等)；開(kāi)發(fā)和使用綠色環(huán)保節(jié)能新技術(shù)。</p

7、><p>　　1.2.4對(duì)社會(huì)發(fā)展的社會(huì)責(zé)任</p><p>　　企業(yè)與社會(huì)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，企業(yè)的生存與發(fā)展不僅需要社會(huì)為其提供各種資源，還需要社會(huì)為其創(chuàng)造一個(gè)公平公正和運(yùn)行有序的市場(chǎng)環(huán)境。既然社會(huì)賦予了企業(yè)發(fā)展所需要的條件，那么當(dāng)企業(yè)有了發(fā)展也理應(yīng)回報(bào)社會(huì)才對(duì)。尤其作為改革開(kāi)放受益者的房地產(chǎn)企業(yè)，要增強(qiáng)感恩意識(shí)，傾情回報(bào)社會(huì)，主動(dòng)履行“企業(yè)公民”的責(zé)任，支持社會(huì)公益事業(yè)，做消除貧困、先富

8、幫后富和實(shí)現(xiàn)共同富裕的促進(jìn)者。在發(fā)生重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件的情況下，應(yīng)當(dāng)提供力所能及的財(cái)力、物力、人力等方面的支持和援助。</p><p>　　1.3房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的重要性</p><p>　　1、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。</p><p>　　我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)的主要支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅極大

9、地緩解了廣大居民的住房緊張問(wèn)題，提高了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而且對(duì)于我國(guó)其他行業(yè)發(fā)展的影響和帶動(dòng)作用也是日益明顯。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮企業(yè)的決策和行為對(duì)社會(huì)的影響，率先履行社會(huì)責(zé)任。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，是企業(yè)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。</p><p>　　企業(yè)承擔(dān)了社會(huì)責(zé)任，自然就會(huì)提升其信用等級(jí)．同時(shí)其公眾形象也會(huì)深得民心，進(jìn)而一方面會(huì)使企業(yè)很容易吸引社

10、會(huì)上優(yōu)秀的人才走進(jìn)企業(yè)，成為企業(yè)的骨干力量；另一方面，會(huì)使?jié)摯娴馁?gòu)房者很愿意并放心地去購(gòu)買(mǎi)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房。銷(xiāo)售是企業(yè)的主要資金來(lái)源，尤其是在金融危機(jī)的特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，銷(xiāo)售可以說(shuō)是企業(yè)的命脈，擁有了顧客，企業(yè)就能生存。承擔(dān)社會(huì)責(zé)任對(duì)于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)意義更是重大。那些承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、信用較佳、公眾形象較好的企業(yè)自然是投資者的首選．因?yàn)樗麄兿嘈胚@樣的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低，成長(zhǎng)性好，所以就愿意購(gòu)買(mǎi)并長(zhǎng)期持有，這樣一來(lái)就會(huì)帶動(dòng)股票的價(jià)格上漲和股票

11、價(jià)值上升，從而使得企業(yè)獲取了長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)，增加了股東權(quán)益。</p><p>　　3、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，是行業(yè)發(fā)展的需要。</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今相對(duì)來(lái)說(shuō)時(shí)間較短．與之相應(yīng)的一些法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制等還不健全，這使得某些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得眼前利益而做出宣傳虛假?gòu)V告、生產(chǎn)和銷(xiāo)售質(zhì)量不合格的房屋、銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格不合理、拖欠農(nóng)民工工資、污水及建筑垃圾處理不符合規(guī)定等不負(fù)

12、責(zé)任的行為。在追求利潤(rùn)最大化時(shí)不惜犧牲利益相關(guān)者的利益，不但是損毀了企業(yè)形象，同時(shí)也損毀了整個(gè)行業(yè)形象，這些都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。雖說(shuō)企業(yè)追求利潤(rùn)也是承擔(dān)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任．但同時(shí)也應(yīng)積極維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定而有序的發(fā)展，這樣有助于提升行業(yè)形象，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。</p><p>　　第2章 房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任缺失表現(xiàn)形式及造成社會(huì)問(wèn)題</p><p><b>　

13、　分析</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任不僅是企業(yè)倫理和社會(huì)道德的要求，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，實(shí)踐證明只有那些在市場(chǎng)上具有良好道德操守的房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到社會(huì)認(rèn)可并在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。但是從以下幾個(gè)方面可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)中的有些企業(yè)對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任在認(rèn)識(shí)上還存在不少差距，在行動(dòng)上甚至見(jiàn)利忘義逃避社會(huì)責(zé)任。</p><p><b>　　2.1高房

14、價(jià)</b></p><p>　　在我國(guó)的住房領(lǐng)域 ,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提高人民居住生活水平 ,一直是一對(duì)難解的矛盾。要害就在于 ,長(zhǎng)期以來(lái)我們把房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,放在了超過(guò)民生的頭等位置。例如 ,把房地產(chǎn)業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)。由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理的定義 ,致使 “支柱產(chǎn)業(yè)”及其有關(guān)的扶持政策 ,主要被 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)”所獨(dú)享 ,造就大量超級(jí)地產(chǎn)富豪群體產(chǎn)生,而廣大的城鎮(zhèn)居民卻在不斷上漲的高房?jī)r(jià)面前 “

15、望樓興嘆”。 </p><p>　　構(gòu)成現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ,它們的盈利和成長(zhǎng) ,并不是建立在為社會(huì)提供 “質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)基礎(chǔ)上。恰恰相反,它們中不少是利用現(xiàn)行土地制度和政策的漏洞獲得暴富,依靠讓公眾不堪重負(fù)的“高房?jī)r(jià)”來(lái)支撐自身發(fā)展。并且 ,為了維持自身的高利潤(rùn) , 對(duì)各種可能替代開(kāi)發(fā)商功能的嘗試和努力 ,竭盡打擊和抑制。這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,實(shí)際上就建立在有可能損害民生的基礎(chǔ)上了。</p

16、><p>　　2.1.1高房?jī)r(jià)的界定</p><p>　　“高房?jī)r(jià)”指的是在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格。從理論上講，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)取決于房地產(chǎn)的收益與效用?？墒钱?dāng)價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，甚至?xí)a(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。</p><p>　　近幾年來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升，逐漸超出了普通居民的購(gòu)買(mǎi)能力。下表</p

17、><p>　　是1996年至2008年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比情況：</p><p>　　圖2-1全國(guó)房?jī)r(jià)收入比</p><p>　　“房?jī)r(jià)收入比”是衡量快速上漲的房?jī)r(jià)與人們住房消費(fèi)能力之間關(guān)系的綜合指標(biāo)，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。從上圖可以看出：1997年—2003年，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入和人均居住面積的提高，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持著一種較平穩(wěn)的運(yùn)

18、行態(tài)勢(shì)，在6.2左右；從2003年開(kāi)始至2008年，隨著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)人均可支配收入，房?jī)r(jià)收入比明顯上升，2007年達(dá)歷史最高水平。</p><p>　　按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比值一般在3～6之間，而我國(guó)2004年以戶均75平方米計(jì)算的比值就達(dá)8.2，按戶均100平方米計(jì)算為10.9。而在北京、上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)高的城市中，這一比例更是在12以上，遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。2005年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)的

19、增長(zhǎng)率為7.6％，2006年全國(guó)的增長(zhǎng)率為5.5％，使房?jī)r(jià)收入比值繼續(xù)擴(kuò)大。</p><p>　　2.1.2高房?jī)r(jià)引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題及分析</p><p>　　1、過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)剝奪普通居民的購(gòu)買(mǎi)能力</p><p>　　抑制自住型需求，使得市場(chǎng)中所剩的都是投資的“理財(cái)型需求”。結(jié)果是不但不能帶來(lái)房地產(chǎn)的繁榮，反而容易形成泡沫和波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。</p><

20、p>　　2、隨著房?jī)r(jià)走高，炒房現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生。</p><p>　　炒房一般有三種形態(tài)：炒樓花、出租、轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)。其中“炒樓花”是指買(mǎi)家在樓盤(pán)未落成之際只交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣(mài)給別人，套取高額訂金，從中賺取差價(jià)。在這三種炒作手段當(dāng)中，尤以炒樓花的危害最大，因?yàn)樗粌H會(huì)造成住房緊缺的心理恐慌，最重要的是使真正想買(mǎi)房的人只能付出更高的代價(jià)來(lái)取得別人已簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)資格，無(wú)形使房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離

21、它的真實(shí)價(jià)值，也易催生房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　3、高房?jī)r(jià)不利于刺激消費(fèi)和拉動(dòng)內(nèi)需。</p><p>　　較高的房?jī)r(jià)使得廣大民眾淪為房奴，個(gè)人可支配收入不斷下降，也增加了人們的預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄需求，這些因素都會(huì)嚴(yán)重阻礙消費(fèi)和內(nèi)需的啟動(dòng)。金融危機(jī)已經(jīng)使得我國(guó)依靠外需的增長(zhǎng)模式面臨挑戰(zhàn)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)長(zhǎng)期不斷的上漲，會(huì)給本已萎靡的內(nèi)需雪上加霜。</p><p>

22、　　4、高房?jī)r(jià)加劇了社會(huì)分化趨勢(shì)。</p><p>　　住房消費(fèi)已成為貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域。就如2009年福布斯中國(guó)富豪榜上顯示，一半左右上榜富豪的主業(yè)為房地產(chǎn)。隨著房?jī)r(jià)不斷漲升，居住地域和居住水平出現(xiàn)明顯分化，“富人區(qū)”和“窮人區(qū)”現(xiàn)象在我國(guó)一些大城市表現(xiàn)得越來(lái)越明顯，房產(chǎn)成為一個(gè)人身份、地位、財(cái)富的重要象征，畸高的房?jī)r(jià)正在使富人和窮人之間形成一道巨大的裂痕。</p><p>　

23、　開(kāi)發(fā)企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的行為無(wú)可厚非。但是,當(dāng)民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)該以能不能提高民生水平，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展甄選的基本原則。從高房?jī)r(jià)引發(fā)的諸多社會(huì)問(wèn)題中可以看到，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，必將是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，也是百姓認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的主要理由。</p><p>　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者缺乏誠(chéng)信</p><p>　　陜西省消協(xié)投訴監(jiān)督部部長(zhǎng)張正佑說(shuō)：“誠(chéng)信是市場(chǎng)

24、經(jīng)濟(jì)的靈魂，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在一定程度上是一種信用經(jīng)濟(jì)”。但是近些年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不講信用、違規(guī)、違約、違法現(xiàn)象呈現(xiàn)出有增無(wú)減的態(tài)勢(shì)。這其中又以房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域表現(xiàn)較為突出。房地產(chǎn)企業(yè)利用其“賣(mài)方市場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)購(gòu)房者施行信息壟斷缺乏誠(chéng)信，其中的主要表現(xiàn)方式有：</p><p>　　1、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)違法違規(guī)</p><p>　　在開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。包括：未依法辦理

25、立項(xiàng)計(jì)劃、用地、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售手續(xù)；未辦理規(guī)劃手續(xù)或擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；未取得開(kāi)工許可擅自開(kāi)工建設(shè)；未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就擅自交付使用等。</p><p>　　2、商品房銷(xiāo)售面積“短斤缺兩”行為</p><p>　　這是目前消費(fèi)者反映突出的問(wèn)題之一。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e進(jìn)行分?jǐn)?，或?qū)⒎謹(jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；有的是預(yù)售時(shí)違規(guī)進(jìn)行面積計(jì)

26、算，在面積測(cè)量計(jì)算中弄虛作假；有的在合同中不按規(guī)定表明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。這些因素都造成了大量“短斤缺兩”現(xiàn)象。</p><p>　　3、房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的違法違規(guī)行為。</p><p>　　發(fā)布不實(shí)信息，利用假信息騙取“看房費(fèi)”；以假出租、出售等方式騙取中介費(fèi)；出具不實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊(cè)、資格證。</p><p>　　4

27、、 發(fā)布虛假和不規(guī)范廣告</p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假和不規(guī)范廣告，直接導(dǎo)致購(gòu)房人上當(dāng)受騙，這是大量糾紛產(chǎn)生的源頭。一些公司不具備銷(xiāo)售條件，擅自通過(guò)媒體或展銷(xiāo)會(huì)等形式發(fā)布廣告，或承諾與實(shí)際不符或無(wú)法兌現(xiàn)的內(nèi)容；有的甚至盜用其他項(xiàng)目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳。</p><p>　　對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，和一個(gè)以誠(chéng)信為本的企業(yè)打交道，才可以明明白白的購(gòu)放心房，免去不該有的麻煩和糾紛。只有“言

28、必行、行必果”，才能在市場(chǎng)上占有一席之地。從企業(yè)角度講，誠(chéng)信是檢驗(yàn)企業(yè)外部形象、社會(huì)公信力和市場(chǎng)認(rèn)知度的重要標(biāo)尺。日趨完善的社會(huì)機(jī)制和日益規(guī)范的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作“游戲規(guī)則”，使誠(chéng)信成為企業(yè)的立身之本。</p><p>　　綜上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用危機(jī)已經(jīng)到了嚴(yán)重的程度，如果不加以控制和解決，將直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧、穩(wěn)定與發(fā)展。因此，作為經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，講誠(chéng)信則更有重要意義，建立“誠(chéng)信樓市”是房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)務(wù)之

29、急。</p><p><b>　　2.3住房質(zhì)量問(wèn)題</b></p><p>　　2.3.1房屋質(zhì)量事故頻發(fā)</p><p>　　下表為2009年全國(guó)消費(fèi)者組織受理的商品房投訴情況：</p><p>　　圖2-2 2009年商品房投訴情況</p><p>　　圖上可以看出，全國(guó)消費(fèi)者組織共受理質(zhì)量

30、投訴7916件，占全年房產(chǎn)投訴總量的52.7%?？梢?jiàn)，質(zhì)量問(wèn)題仍然是房產(chǎn)投訴的焦點(diǎn)。</p><p>　　2009年6月，5歲半的女童小叮當(dāng)在北京納帕溪谷的家中玩耍時(shí)，因壁爐大理石裝飾板坍塌被砸身亡。事發(fā)3個(gè)月后，直到有媒體報(bào)道，開(kāi)發(fā)商才發(fā)出了遲來(lái)的道歉。原來(lái)，沉重的壁爐竟然是用膠水粘在石膏板上。</p><p>　　同年8月底，北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目旗勝家園被曝存在質(zhì)量問(wèn)題，有業(yè)主家的陽(yáng)臺(tái)墻

31、用手一抹就成粉末；而根據(jù)最近的信息，經(jīng)過(guò)一周左右時(shí)間的排查，瑞旗家園入戶154戶，檢查出25戶陽(yáng)臺(tái)隔斷板欄板存在質(zhì)量問(wèn)題。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，約有500戶可能存在潛在的質(zhì)量問(wèn)題。</p><p>　　從上?！皹谴啻唷钡匠啥嫉摹皦ν嵬帷薄谋本┑摹皦Υ啻唷钡絼e墅“膠水門(mén)”，近兩年以來(lái)，房?jī)r(jià)一路走猛的同時(shí)，一系列有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)道不斷涌現(xiàn)出來(lái)。原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)更是成了眾矢之的。</p>

32、<p>　　2.3.2房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題分析</p><p>　　1、購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量的質(zhì)疑</p><p>　　回想2009年發(fā)生在上海的“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來(lái)的“樓薄薄”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等新聞，如此多的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，這讓老百姓不寒而栗。購(gòu)房者對(duì)于國(guó)內(nèi)商品房建筑質(zhì)量產(chǎn)生了普遍懷疑，在新浪網(wǎng)開(kāi)展的一項(xiàng)相</p><

33、;p>　　圖2-2 2009年商品房投訴情況</p><p>　　圖上可以看出，全國(guó)消費(fèi)者組織共受理質(zhì)量投訴7916件，占全年房產(chǎn)投訴總量的52.7%。可見(jiàn)，質(zhì)量問(wèn)題仍然是房產(chǎn)投訴的焦點(diǎn)。</p><p>　　2009年6月，5歲半的女童小叮當(dāng)在北京納帕溪谷的家中玩耍時(shí)，因壁爐大理石裝飾板坍塌被砸身亡。事發(fā)3個(gè)月后，直到有媒體報(bào)道，開(kāi)發(fā)商才發(fā)出了遲來(lái)的道歉。原來(lái)，沉重的壁爐竟然是用膠

34、水粘在石膏板上。</p><p>　　同年8月底，北京首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目旗勝家園被曝存在質(zhì)量問(wèn)題，有業(yè)主家的陽(yáng)臺(tái)墻用手一抹就成粉末；而根據(jù)最近的信息，經(jīng)過(guò)一周左右時(shí)間的排查，瑞旗家園入戶154戶，檢查出25戶陽(yáng)臺(tái)隔斷板欄板存在質(zhì)量問(wèn)題。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，約有500戶可能存在潛在的質(zhì)量問(wèn)題。</p><p>　　從上?！皹谴啻唷钡匠啥嫉摹皦ν嵬帷?、從北京的“墻脆脆”到別墅“膠水門(mén)”，近兩年以來(lái)，房

35、價(jià)一路走猛的同時(shí)，一系列有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)道不斷涌現(xiàn)出來(lái)。原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)更是成了眾矢之的。</p><p>　　2.3.2房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題分析</p><p>　　1、購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量的質(zhì)疑</p><p>　　回想2009年發(fā)生在上海的“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來(lái)的“樓薄薄”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等新聞，如此多

36、的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，這讓老百姓不寒而栗。購(gòu)房者對(duì)于國(guó)內(nèi)商品房建筑質(zhì)量產(chǎn)生了普遍懷疑，在新浪網(wǎng)開(kāi)展的一項(xiàng)相</p><p>　　關(guān)調(diào)查中，有超過(guò)77%的人表示“嚴(yán)重懷疑目前的建筑質(zhì)量”。</p><p>　　房屋質(zhì)量得不到保證，不僅直接損害了業(yè)主的權(quán)益，也間接導(dǎo)致了一場(chǎng)社會(huì)信任危機(jī)，更是讓購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量保證失去了信心。</p><p>　　2、房地產(chǎn)企業(yè)推卸責(zé)任引起

37、民憤</p><p>　　“膠水門(mén)”的悲劇發(fā)生3個(gè)月后，除事發(fā)后的那封慰問(wèn)信外，物業(yè)和開(kāi)發(fā)商并無(wú)絲毫道歉表示，更不用說(shuō)賠償；開(kāi)發(fā)商法律顧問(wèn)稱(chēng)，在責(zé)任鑒定未出來(lái)之前不能道歉，否則會(huì)損害到公司的聲譽(yù)。直至該事件被相關(guān)媒體報(bào)道，迫于壓力，開(kāi)發(fā)商方面才對(duì)此事件作出了回應(yīng)，向事故家屬表示道歉，賠償了人民幣200萬(wàn)元作為精神撫慰。</p><p>　　盡管此次事件帶有一定的極端性，但是其中反映出的很多

38、問(wèn)題卻具有普遍性。經(jīng)過(guò)總結(jié)不難發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)有房屋質(zhì)量問(wèn)題見(jiàn)諸媒體時(shí)，基本上伴隨而來(lái)的都是開(kāi)發(fā)商的拖延、推諉、沉默、避重就輕。</p><p>　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的這種不負(fù)責(zé)行為，購(gòu)房者表現(xiàn)出深?lèi)和唇^。不少民眾多次通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等媒介揭示出房地產(chǎn)企業(yè)推卸責(zé)任的丑惡言行，并結(jié)合媒體的力量對(duì)其進(jìn)行申討。同時(shí)也為其他房地產(chǎn)企業(yè)敲響警鐘?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會(huì)責(zé)任的行為，越來(lái)越不得人心，如若繼續(xù)視百姓的利益于不顧，必將與可持續(xù)

39、發(fā)展原則相悖，直至消亡。</p><p>　　3、房屋質(zhì)量問(wèn)題背后的“人為”因素</p><p>　　在蓮花河畔景苑倒塌之后，從公開(kāi)的事故原因調(diào)查信息判斷，樓房?jī)蓚?cè)同時(shí)高堆土和挖基坑是主因，但目前還流傳的解釋有“偷工減料說(shuō)”、“地基不牢說(shuō)”、“河畔高樓不宜說(shuō)”、“防汛墻影響說(shuō)”等等，不論是哪種說(shuō)法，矛頭似乎都指向了下面的地基和基礎(chǔ)問(wèn)題。然而，地基和基礎(chǔ)只是樓房倒塌的表層原因，實(shí)質(zhì)是“人禍’

40、而非“天災(zāi)”。順著“人禍”的思路探究，于是發(fā)現(xiàn)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照過(guò)期、政府人員參股、土地批復(fù)有問(wèn)題，等一系列深層次的“人”的問(wèn)題逐漸浮出水面，透過(guò)一層層煙靄，我們看到的是閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)政府相關(guān)部門(mén)和人員在行政執(zhí)法上存在的問(wèn)題。</p><p>　　我們從這次倒樓事件中看到，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)倒在房改初期600元一平方米的瓦房年代，沒(méi)倒在“包工頭”把持建筑隊(duì)伍的十年前，沒(méi)倒在土地價(jià)格由政府劃撥的零地價(jià)年代，沒(méi)倒在建筑材料五大三粗的

41、大躍進(jìn)年代，而是倒在了規(guī)劃、貸款、施工許可、招投標(biāo)、資質(zhì)管理、工程監(jiān)理的多環(huán)節(jié)腐敗上，如果不改變這種現(xiàn)狀，那么倒掉的將不僅僅是某一幢樓，抽離的或許將是樓市公平的梁，撼動(dòng)的是樓市的民生基石。</p><p>　　2.4房企內(nèi)部勞動(dòng)關(guān)系不協(xié)調(diào)</p><p>　　有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)職工的責(zé)任意識(shí)，片面追求利潤(rùn)的最大化，侵害職工的合法權(quán)益。其主要表現(xiàn)是：</p><p>

42、;　　1、勞動(dòng)報(bào)酬達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　2、社會(huì)保障不到位。</p><p>　　3、侵犯人身權(quán)利及人格尊嚴(yán)。</p><p><b>　　4、拖欠員工工資。</b></p><p><b>　　2.5環(huán)境污染</b></p><p>　　2009年由中國(guó)環(huán)境文化

43、促進(jìn)會(huì)發(fā)布的“環(huán)保民生指數(shù)”表明，環(huán)境污染已經(jīng)對(duì)公眾的“衣、食、住、行”等各方面都產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，其中39.7%的公眾擔(dān)憂裝修涂料安全。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資源和環(huán)境方面存在的問(wèn)題主要是：</p><p>　　1、缺少資源和環(huán)境意識(shí)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按國(guó)家有關(guān)節(jié)能和環(huán)保要求進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)，為了追逐利益的最大化，不惜破壞資源、污染環(huán)境、危機(jī)生態(tài)。</p><p>　　2、不經(jīng)評(píng)估濫上項(xiàng)

44、目。有些浪費(fèi)資源和污染環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)評(píng)估論證就上馬，造成事實(shí)后在采取各種手段打通“關(guān)節(jié)”，有的甚至被查封后仍然強(qiáng)行施工。</p><p>　　3、房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，不僅透支了市場(chǎng)上的未來(lái)消費(fèi)，也透支了資源和環(huán)境的消耗，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的不可持續(xù)性，甚至還可能帶來(lái)難以預(yù)測(cè)的顛覆性、破壞性后果。</p><p>　　2.6納稅與財(cái)富不成比例、對(duì)公益事業(yè)不積極</p&g

45、t;<p>　　近幾年，房地產(chǎn)業(yè)已成為崛起速度最快、產(chǎn)生億萬(wàn)富翁最多的暴利行業(yè)。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)是十大暴利行業(yè)之首。在各類(lèi)宏觀調(diào)控政策之后，房?jī)r(jià)依然猛漲，可在納稅上，房地產(chǎn)企業(yè)卻是納稅的“侏儒”。由于依法納稅意識(shí)淡薄。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至選擇了種種逃稅漏稅的對(duì)策，其中既有少報(bào)營(yíng)業(yè)收入、少報(bào)稅前利潤(rùn)、虛增成本的慣用手法，也有利用對(duì)新開(kāi)業(yè)企業(yè)予以扶持的稅收優(yōu)惠政策，每隔兩至三年重新注冊(cè)一家新企業(yè)的伎倆。<

46、/p><p>　　對(duì)公益事業(yè)缺少熱心。盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)公益事業(yè)方面的貢獻(xiàn)得到民眾的稱(chēng)贊，但總體上房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有養(yǎng)成參與社會(huì)公益事業(yè)的習(xí)慣，有的是把社會(huì)公益事業(yè)視為家在企業(yè)頭上的額外負(fù)擔(dān)，缺少回報(bào)社會(huì)的愛(ài)心，對(duì)社會(huì)公益事業(yè)不管不問(wèn)。</p><p>　　所有這些都表明，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)的責(zé)任還有很長(zhǎng)的路要走。而且當(dāng)我們進(jìn)一步去深究這些問(wèn)題產(chǎn)生的原因時(shí)，還會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失不

47、僅有著經(jīng)濟(jì)層面的原因，也有政治、文化、社會(huì)層面的原因。扭轉(zhuǎn)這種狀況仍需要做出長(zhǎng)期加持不懈的努力。下面將進(jìn)行深一步研究。</p><p>　　第3章 房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任缺失產(chǎn)生的原因分析</p><p>　　3.1房地產(chǎn)企業(yè)追求暴利的資本本性</p><p>　　3.1.1導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)追求暴利的資本本性是導(dǎo)致房

48、價(jià)快速上漲的主導(dǎo)因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,為了追求利潤(rùn)最大化,采取各種不合理的手段促使房?jī)r(jià)加速上漲。雖然, 房?jī)r(jià)的漲幅,并不是開(kāi)發(fā)企業(yè)可以完全決定的, 但是房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有考慮到消費(fèi)者、投資人的利益，而是采取信息壟斷、欺騙等方式促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲 。</p><p>　　企業(yè)利益至上，作為市場(chǎng)微觀主體的企業(yè)是理性的，其目的就是追求利潤(rùn)的最大化。但是企業(yè)的利益包括短期利益(即利潤(rùn)最大化)和長(zhǎng)期利益(即

49、以利潤(rùn)為基礎(chǔ)下的持續(xù)發(fā)展)。在企業(yè)發(fā)展的早期階段，企業(yè)為了生存，只考慮到企業(yè)的短期利益，會(huì)不擇手段的追求利潤(rùn)的最大化。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，以利潤(rùn)為基礎(chǔ)下的持續(xù)發(fā)展才是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道。</p><p>　　3.1.2導(dǎo)致住房質(zhì)量問(wèn)題</p><p>　　為何現(xiàn)在的房屋價(jià)格水漲船高，而房屋質(zhì)量卻仍令人擔(dān)憂呢？從2007年開(kāi)始，許多城市相繼出臺(tái)了《住宅工程分戶驗(yàn)收管理(暫行)辦法》，決定將

50、住宅工程的質(zhì)量驗(yàn)收由原來(lái)的整棟樓抽檢變?yōu)橐粦粢或?yàn)。面對(duì)如此嚴(yán)格的檢驗(yàn)，為何房屋還頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題呢？其主導(dǎo)因素還是房地產(chǎn)企業(yè)追求暴利的資本本性。具體歸結(jié)于：</p><p>　　1、開(kāi)發(fā)商企業(yè)追求暴利</p><p>　　實(shí)施多年的預(yù)售房制度助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商“重銷(xiāo)售、輕質(zhì)量”的“惡習(xí)”。 根據(jù)山東省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建筑工程專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中，預(yù)售房案件所占的比例高

51、達(dá)80%以上。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款，不必再過(guò)多擔(dān)心市場(chǎng)銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)，因而在房屋建設(shè)質(zhì)量管理方面的責(zé)任壓力明顯減少了。</p><p>　　2、施工方企業(yè)追求暴利</p><p>　　近年來(lái)，我國(guó)商品房建設(shè)領(lǐng)域一直是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤(rùn)甚至大量墊資才能承攬到工程。因此現(xiàn)行建設(shè)管理中逐漸形成“層層轉(zhuǎn)包、分包，層層剝皮”的惡性

52、鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質(zhì)量埋下隱患。</p><p>　　3.2消費(fèi)者的弱勢(shì)地位</p><p>　　從房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)來(lái)看，關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品——房屋樓盤(pán)的信息，在生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間是不對(duì)稱(chēng)的，消費(fèi)者相對(duì)屬于弱勢(shì)群體，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的質(zhì)量、成本、能提供的物業(yè)服務(wù)以及自身存在的問(wèn)題等方面的信息十分清楚，而購(gòu)買(mǎi)者基本處于信息劣勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在房屋信息上占有優(yōu)

53、勢(shì)，往往會(huì)產(chǎn)生弄斷某些真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)，有的通過(guò)擴(kuò)大或夸張售房廣告，隱瞞產(chǎn)品關(guān)鍵不良信息，甚至發(fā)布虛假光信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的選擇決策。</p><p>　　每當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，除非預(yù)售購(gòu)買(mǎi)的房屋存在威脅生命安全的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題（類(lèi)似蓮花河畔景苑倒塌），一般的質(zhì)量問(wèn)題往往只能等開(kāi)發(fā)商維修。而假如開(kāi)發(fā)商建造的房屋與先前許諾不同，購(gòu)房者更是因?yàn)闊o(wú)法舉證而難以退房并獲得賠償。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金沒(méi)有有效監(jiān)管而被轉(zhuǎn)移時(shí)，購(gòu)房者

54、更是“求告無(wú)門(mén)”。</p><p>　　基于以上現(xiàn)狀，行業(yè)出臺(tái)更加規(guī)范的政策，以及監(jiān)管措施的嚴(yán)格執(zhí)行，改變消費(fèi)者的弱勢(shì)地位乃是當(dāng)務(wù)之急。</p><p>　　3.3 政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任監(jiān)督懈怠</p><p>　　由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大作用，房地產(chǎn)企業(yè)是地方稅收的重要來(lái)源，在政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)驅(qū)動(dòng)和服務(wù)型政府定位的條件下，政府與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)上

55、是利益共同體。因而，政府管理部門(mén)往往只注重房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和稅收，而忽視對(duì)企業(yè)行為的監(jiān)督。而且政府官員的任期有限，造成許多地方政府大多數(shù)只注重眼前的經(jīng)濟(jì)利益，而沒(méi)有考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展問(wèn)題。在這種狀況下，政府就會(huì)以尊重企業(yè)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)為借口，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的履行情況監(jiān)督不嚴(yán)。 　　由于政府相關(guān)職能部門(mén)有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，沒(méi)有認(rèn)真履行自己的監(jiān)管職責(zé)，對(duì)違背社會(huì)責(zé)任的行為“不監(jiān)不管”，使房地產(chǎn)企業(yè)的不法行為無(wú)法受到有效的懲戒，或者說(shuō)受到的懲

56、罰不足以對(duì)企業(yè)產(chǎn)生警戒和約束作用。這樣的執(zhí)法不嚴(yán)，一方面，使民眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了普遍的不信任情緒，對(duì)那些誠(chéng)信的企業(yè)也造成傷害，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；另一方面，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)企業(yè)逃避、對(duì)抗法律的僥幸心理，使企業(yè)的社會(huì)責(zé)任意識(shí)更加難以培育和強(qiáng)化。</p><p>　　3.4相關(guān)法律法規(guī)不健全</p><p>　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，許多規(guī)范企業(yè)社會(huì)責(zé)任的法律法規(guī)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

57、。至今，我國(guó)仍沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任作出系統(tǒng)規(guī)定，這使企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺乏系統(tǒng)的法律約束和保障。目前，我國(guó)相關(guān)的立法對(duì)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任還沒(méi)能有效地作出具體的規(guī)范，關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任的規(guī)定只是散見(jiàn)于個(gè)別法律法規(guī)和行政性文件中。房地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任時(shí)，須參照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》等執(zhí)行，這就使企業(yè)既增加了遵守法律的成本，又不能對(duì)其行為進(jìn)行有效的制約。</p>&

58、lt;p>　　例如：最近倒塌的“蓮花河畔景苑”的業(yè)主，他們不僅要承受房屋倒塌的痛苦，還必須繼續(xù)履行向銀行還貸的義務(wù)。銀行振振有辭地說(shuō)，房屋倒塌不影響購(gòu)房者與銀行之間的協(xié)議，合同繼續(xù)有效。更甚的是，有“專(zhuān)家”提出，如果所購(gòu)房作為抵押品不存在，購(gòu)房者需要提供別的抵押品，追索購(gòu)房者的其他財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者損失加倍。</p><p>　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是倒塌樓房涉及的銀行，提出的依據(jù)都是合同法。設(shè)想一下，如果在合同之中

59、約定，出現(xiàn)類(lèi)似倒塌樓房的情況，能夠豁免消費(fèi)者的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商與質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)必須加倍賠償消費(fèi)者的損失，同時(shí)必須承擔(dān)消費(fèi)者的精神損失費(fèi)，還有哪家開(kāi)發(fā)商敢無(wú)視消費(fèi)者的權(quán)益，還有哪個(gè)產(chǎn)品監(jiān)管部門(mén)敢伸手要錢(qián)大蓋公章？這是提前把關(guān)的含義:不是多蓋公章，而是建立公平的法律體系，進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)法，畢竟法律救濟(jì)是最后的途徑。</p><p>　　第4章 社會(huì)的積極對(duì)應(yīng)情況及不足分析</p><p>　　4.1國(guó)家

60、相關(guān)積極政策及不足</p><p>　　4.1.1遏制高房?jī)r(jià)</p><p>　　1、抑制高房?jī)r(jià)的相關(guān)政策</p><p>　　為抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的趨勢(shì)，我國(guó)政府先后出臺(tái)了一系列措施。從2005年的“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”、2006年“控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲”、2007年“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”到2009年12月14日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促

61、進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，其中明確提出，“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭?！睂?zhuān)家認(rèn)為，從“抑制”到“遏制”，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的措辭一再加強(qiáng)，顯示出城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，已經(jīng)引起國(guó)務(wù)院高度重視。</p><p>　　2、政策實(shí)施帶來(lái)積極效應(yīng)</p><p>　　上述政策的實(shí)施，對(duì)于遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象，是非常行之有效的。如 2009年12月17日財(cái)

62、政部等五部委出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地炒地的政策出臺(tái)，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)頭一棒。因?yàn)椋撜邔㈤_(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高至五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年?？瓷先ピ撜叩某雠_(tái)僅是增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)成本和資金壓力、減小房地產(chǎn)商囤地的機(jī)率及增長(zhǎng)住房供應(yīng)，但是最為核心的問(wèn)題是讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。五部委的文件出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)有嚴(yán)格的資金約束，不僅資金實(shí)力不足的企業(yè)不能進(jìn)入該市場(chǎng)，“空手套白狼”不容易，

63、而且進(jìn)入土地市場(chǎng)要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的不確定性或高風(fēng)險(xiǎn)，五部委的政策會(huì)完全改變房地產(chǎn)商對(duì)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，同時(shí)，讓購(gòu)買(mǎi)的土地盡快成為住房進(jìn)入市場(chǎng)，增加住房供給。這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的。</p><p><b>　　3、政策的不足</b></p><p>　　“ 國(guó)四臺(tái)”的出臺(tái)，盡管是一個(gè)綜合性的決議，分別從增加中低價(jià)位的住房供給、強(qiáng)調(diào)自住消費(fèi)、加強(qiáng)

64、保障性住房投入及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管上入手來(lái)遏制高房?jī)r(jià)。但是，其政策內(nèi)容讓市場(chǎng)還是以為政府不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行太大的調(diào)整。這是因?yàn)?，在房地產(chǎn)投資與消費(fèi)不進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)候，如果以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)增加供給再大，都無(wú)濟(jì)無(wú)事，投資者同樣可以炒作中小套型的住房。而保障性住房的增加，所涉及的占比人群很小。特別是在這個(gè)文件中仍然保持所謂“ 改善性住房”，更是讓投資者松一口氣，認(rèn)為政府的房地產(chǎn)政策，對(duì)于當(dāng)前高房?jī)r(jià)不會(huì)動(dòng)真格的。只要允許房地產(chǎn)投資，

65、特別是允許投資者享受購(gòu)買(mǎi)住房的優(yōu)惠政策，投資者豈能不千方百計(jì)地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？而投資者盛行的市場(chǎng)，遏制高房?jī)r(jià)只能是一句空話。</p><p>　　據(jù)央行與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，二套房貸款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，其余已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)住房的家庭

66、，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款均按第二套房執(zhí)行。同時(shí)，已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各商業(yè)銀行將申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。但是距某銀行經(jīng)理表示：“這個(gè)規(guī)定中，二套房首付四成可以說(shuō)是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，去哪家銀行辦理都不可能變動(dòng)，但利率這一塊一直比較靈活，不是死規(guī)定，各個(gè)銀行往往根據(jù)自身與客戶的情況，區(qū)別對(duì)待。”同時(shí)他還稱(chēng)，

67、規(guī)定中家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄缴暾?qǐng)二套房貸，可享受首套自住房貸款優(yōu)惠的政策，給了銀行和客戶打擦邊球的機(jī)會(huì)，因?yàn)殂y行很難查清楚貸款人的房子是幾個(gè)人住，就算知道，只要是資質(zhì)沒(méi)有問(wèn)題，銀行往往也會(huì)按首套房給予貸款優(yōu)惠。</p><p>　　4.1.2保障住房質(zhì)量</p><p>　　1、關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題的相關(guān)政策</p><p>　　為維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，解決房屋質(zhì)

68、量問(wèn)題糾紛，建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋銷(xiāo)售合同中應(yīng)明確因住房質(zhì)量原因所產(chǎn)生的退房和保修的具體內(nèi)容，以及保修賠償方式等相關(guān)條款。如果保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問(wèn)題。</p><p><b>　　2、政策的不

69、足</b></p><p>　　行政處罰力度不夠，《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)工程建設(shè)各方的違法違規(guī)行為給予的行政處罰力度，尤其是罰款力度還不夠，尚不足以使被處罰者引以為戒、下不為例。針對(duì)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等的違法違規(guī)行為，政府建設(shè)主管部門(mén)依據(jù) 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》多采取罰款的措施以示懲戒，但罰款的數(shù)額相對(duì)于被處罰者的利潤(rùn)回報(bào)，尤其是開(kāi)發(fā)商的豐厚利潤(rùn)回報(bào)而言，可謂九牛一毛，觸及

70、不到他們的真正利益。</p><p>　　一系列房屋質(zhì)量問(wèn)題的事件，留給社會(huì)的不應(yīng)僅是業(yè)主的抱怨和責(zé)難，也不應(yīng)僅是開(kāi)發(fā)商的自我救贖，而更多的應(yīng)是政府反思如何從根源上避免重蹈覆轍，真正維護(hù)廣大業(yè)主的住宅權(quán)益，最有效的藥方莫過(guò)于出臺(tái)有利的政策，規(guī)范住宅市場(chǎng)，保障住房質(zhì)量，讓購(gòu)房者對(duì)住房質(zhì)量恢復(fù)信心。</p><p>　　4.2成立消費(fèi)者協(xié)會(huì)</p><p>　　中國(guó)消費(fèi)

71、者協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信建設(shè)金，三年來(lái)在誠(chéng)信建設(shè)金的支持下，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)會(huì)同中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者選購(gòu)商品房進(jìn)行指導(dǎo)，征集、評(píng)選在房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評(píng)價(jià)體系做了很多探索工作。在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面發(fā)揮了重要的作用。

72、</p><p>　　4.3購(gòu)房者積極維護(hù)自身權(quán)益</p><p>　　1、以“團(tuán)購(gòu)”方式改善其弱勢(shì)地位。</p><p>　　最近搜房網(wǎng)做了一次關(guān)于“團(tuán)購(gòu)”的問(wèn)卷調(diào)查，一周內(nèi)共收到8796份問(wèn)卷，市場(chǎng)反響熱烈。從調(diào)查中看，71%調(diào)查者明確表示愿意參加團(tuán)購(gòu)，28%密切關(guān)切進(jìn)展，僅僅有1%表示不參加。一般來(lái)說(shuō)，團(tuán)購(gòu)首先需要有二十位左右的潛在購(gòu)房者，大家碰頭聚會(huì)之后選出

73、組織者，討論每個(gè)人關(guān)注的問(wèn)題，最后將問(wèn)題整理起來(lái)，并討論是否聘請(qǐng)律師；最后簽署一份委托書(shū)。此時(shí)可能需要先與開(kāi)發(fā)商接洽，了解對(duì)方是否接受團(tuán)購(gòu)。如果開(kāi)發(fā)商愿意接受團(tuán)購(gòu)談判，接下來(lái)的團(tuán)購(gòu)會(huì)議往往有律師出席。“團(tuán)購(gòu)”聚集了集體的智慧和力量，爭(zhēng)取和保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。</p><p>　　雖然“團(tuán)購(gòu)”方式改善了購(gòu)房者的弱勢(shì)地位。然而，“團(tuán)購(gòu)”畢竟是在房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的條件下形成的消費(fèi)群“自我保護(hù)”模式，隨著今后房地產(chǎn)市

74、場(chǎng)及相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，由于不同購(gòu)房者對(duì)住宅產(chǎn)品的要求千差萬(wàn)別，團(tuán)購(gòu)的溝通、組織成本相對(duì)于優(yōu)惠、條款收益來(lái)說(shuō)會(huì)越來(lái)越大。而且當(dāng)開(kāi)發(fā)商不肯合作時(shí)，“團(tuán)購(gòu)”便失去了意義。</p><p><b>　　2、購(gòu)房時(shí)聘請(qǐng)律師</b></p><p>　　由于購(gòu)房者往往欠缺法律知識(shí)，一些不良開(kāi)發(fā)商就趁機(jī)在購(gòu)房合同及格式條款上“做手腳”。因此，目前約有5%的購(gòu)房者會(huì)在買(mǎi)房簽合同

75、時(shí)聘請(qǐng)律師，既有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序又保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。</p><p>　　3、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴</p><p>　　在遇到房產(chǎn)糾紛時(shí)，購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)不斷加強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在遇到糾紛時(shí)向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴的購(gòu)房者人數(shù)明顯呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，說(shuō)明購(gòu)房者的自我保護(hù)意識(shí)進(jìn)一步得到強(qiáng)化。</p><p>　　但是，一些購(gòu)房者為維護(hù)自身利益而給相關(guān)部門(mén)施加壓力，在訴訟前或訴

76、訟過(guò)程中組織購(gòu)房者采取集體靜坐、堵路、越級(jí)上訪等不理性行為。不僅不能解決根本性問(wèn)題，而且還給廣大購(gòu)房者在人力、物力和財(cái)力上造成浪費(fèi)，也給其他民眾的生活和社會(huì)穩(wěn)定造成影響。</p><p>　　4.4部分房地產(chǎn)骨干企業(yè)的積極應(yīng)對(duì)</p><p>　　一批房地產(chǎn)骨干企業(yè)以身作則，自覺(jué)抵制市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不良行為。2006年9月27日，以“誠(chéng)信、品牌與社會(huì)責(zé)任”為主題的中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信建設(shè)會(huì)議在杭

77、州召開(kāi)。中國(guó)第一筆用于獎(jiǎng)勵(lì)和表彰房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)的基金正式設(shè)立并啟動(dòng)，上海中凱企業(yè)集團(tuán)，無(wú)錫潤(rùn)地房地產(chǎn)投資集團(tuán)，山東九巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)分別捐贈(zèng)300萬(wàn)，50萬(wàn)，69.27萬(wàn)元資金。在那次會(huì)上，全國(guó)155家房地產(chǎn)企業(yè)共同舉行了履行社會(huì)責(zé)任的鮮明旗幟。與此同時(shí)，江西省眾多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議，把控制房?jī)r(jià)過(guò)快上長(zhǎng)，確保市場(chǎng)健康有序發(fā)展作為自己的責(zé)任。由成都市住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，當(dāng)?shù)?2家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽

78、署了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠(chéng)信承諾書(shū)》。</p><p>　　在節(jié)能降耗和環(huán)保方面，優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科也早就樹(shù)立了榜樣，很早就成立了自己的研發(fā)機(jī)構(gòu)，研究新型節(jié)能材料，在萬(wàn)科看來(lái)，搞濕地能打造一個(gè)生態(tài)鏈。中國(guó)東部城市缺水，西部城市更缺水，如果以人工湖蓄水，水就不可避免的蒸發(fā)。而濕地可以栽種很多水生植物，其蒸發(fā)量?jī)H是湖地蒸發(fā)量的1/4。同時(shí)濕地水量的補(bǔ)充將更多依靠自然降水，而并非人工補(bǔ)水。這其實(shí)就是萬(wàn)科對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)

79、任的一種表現(xiàn)。</p><p>　　4.5新聞媒體在企業(yè)社會(huì)責(zé)任中積極引導(dǎo)及不足</p><p>　　近年來(lái)，新聞媒體在強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任方面做出了積極貢獻(xiàn)。既向社會(huì)各界宣傳國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，又及時(shí)反映出房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的種種現(xiàn)狀。從而讓市場(chǎng)中處于弱勢(shì)地位的普通購(gòu)房人，也能得到話語(yǔ)權(quán)的表達(dá)，觀照高房?jī)r(jià)下的百姓呼聲。</p><p>　　但是部分媒體在

80、事件報(bào)道中由于過(guò)分追求時(shí)效性，導(dǎo)致虛假信息的產(chǎn)生，甚至?xí)`導(dǎo)消費(fèi)人群。這幾年，消費(fèi)者無(wú)論走到哪個(gè)樓盤(pán)，總能看到一堆媒體授予的名目繁多的獎(jiǎng)牌，而這類(lèi)所謂明星樓盤(pán)很多成了問(wèn)題樓盤(pán)。還有我們都很熟悉的這個(gè)那個(gè)購(gòu)房團(tuán)、炒房團(tuán)，也無(wú)一例外都是媒體組織的。信息的透明化是房地產(chǎn)二次調(diào)控的重要內(nèi)容，“國(guó)六條”細(xì)則提出，要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。媒體對(duì)相關(guān)調(diào)控政策表示關(guān)注

81、并進(jìn)行評(píng)論，是一個(gè)負(fù)責(zé)任的媒體都該做的事，但也不能草木皆兵，捕風(fēng)捉影，或者為了搶新聞，炒新聞，失去了應(yīng)有的判斷。</p><p>　　因此，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，媒體也應(yīng)自律，慎用自己的話語(yǔ)權(quán)，慎用自己的公信力。</p><p>　　第5章 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的對(duì)策性建議</p><p>　　5.1政府推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任</p><p&

82、gt;　　5.1.1發(fā)揮政府正確的引導(dǎo)作用</p><p>　　1、政府要樹(shù)立正確的政績(jī)觀，把推進(jìn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任工作列為政府部門(mén)工作考核內(nèi)容，對(duì)推進(jìn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任做出成績(jī)的地方領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)給予表彰，增強(qiáng)地方政府引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)履行其社會(huì)責(zé)任的動(dòng)力。</p><p>　　2、國(guó)家行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要制定一套完善的企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，并以年度單位向社會(huì)公布排行榜，讓企業(yè)接受社會(huì)的贊

83、譽(yù)與監(jiān)督。</p><p>　　3、引導(dǎo)消費(fèi)者理性維權(quán)。對(duì)于部分購(gòu)房者不理智的維權(quán)行為，法院或相關(guān)部門(mén)應(yīng)通過(guò)法律講解或說(shuō)服教育的方法，使其認(rèn)識(shí)到過(guò)激行為，最終問(wèn)題還要通過(guò)正當(dāng)途徑解決。因此，在遇到商品房團(tuán)體糾紛時(shí)應(yīng)冷靜處理，可以由政府部門(mén)進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，也可以通過(guò)訴訟途徑解決問(wèn)題，引導(dǎo)購(gòu)房者走上理性維權(quán)的道路。</p><p>　　5.1.2完善企業(yè)社會(huì)責(zé)任的法規(guī)，加強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任監(jiān)督<

84、;/p><p>　　不斷完善法律法規(guī)，將企業(yè)的相關(guān)社會(huì)責(zé)任要求以法律的形式確定下來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任法制化，強(qiáng)化企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的法制意識(shí)，促使房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遵紀(jì)守法。同時(shí)，加大執(zhí)法監(jiān)督和違法處罰力度，對(duì)嚴(yán)重違反《勞動(dòng)法》、《生產(chǎn)安全法》和《環(huán)境保護(hù)法》的房地產(chǎn)企業(yè)依法嚴(yán)懲，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，積極履行社會(huì)責(zé)任，逐漸杜絕房地產(chǎn)企業(yè)種種逃避社會(huì)責(zé)任的行為。 </p><p&g

85、t;　　政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的規(guī)制，必須拋棄政府自身的特殊利益，以全社會(huì)的利益為前提。</p><p>　　5.2加速行業(yè)的集中，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻</p><p>　　國(guó)家為了解決廣大人民的住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了比較低的進(jìn)入門(mén)檻。無(wú)論是國(guó)有還是民營(yíng)，都可以較輕易進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。因此我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)比較分散，排名前十位的十大房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)占有

86、率不到全行業(yè)的10%。每個(gè)大城市均至少有上千家開(kāi)發(fā)企業(yè)，中等城市也有好幾百家。而整個(gè)香港地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也就十幾家。百花齊放的局面雖然有利于增加規(guī)模，但卻不利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。一些項(xiàng)目公司本著追求暴利的思想，不顧行業(yè)的長(zhǎng)期利益。如果不杜絕這些短期的投機(jī)行為，就沒(méi)有辦法從根本上解決欺騙消費(fèi)者的短期買(mǎi)賣(mài)的出現(xiàn)。</p><p>　　所以隨著土地使用權(quán)“ 招拍掛”的實(shí)施，行業(yè)向大公司集中的趨勢(shì)日益明顯，隨著買(mǎi)方

87、市場(chǎng)的出現(xiàn)，小公司逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)為期不遠(yuǎn)。</p><p>　　5.3改變監(jiān)理單位的委托人</p><p>　　修訂《建筑法》相關(guān)條款，將監(jiān)理單位的委托人從建設(shè)單位改為政府建設(shè)主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)，監(jiān)理費(fèi)用由建設(shè)單位支付給政府，再由政府支付給監(jiān)理單位；監(jiān)理對(duì)象和監(jiān)理內(nèi)容不變。這樣修訂的依據(jù)在于：根據(jù) 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定：“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管

88、部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施?！奔热徽梢晕凶鳛楠?dú)立法人的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施其監(jiān)督職能，那么其為何不能同樣委托同是獨(dú)立法人的監(jiān)理單位對(duì)建設(shè)工程的施工工作進(jìn)行全程監(jiān)督？這樣修訂的好處在于：其一，從法律關(guān)系上真正解除了監(jiān)理單位受制于建設(shè)單位的束縛，確立其第三方法律地位，使其真正成為工程質(zhì)量全程監(jiān)督中的第三方。其二，真正保障了監(jiān)理單位依法收取服務(wù)費(fèi)的權(quán)益，使建設(shè)單位在政府部門(mén)的監(jiān)督下，能夠按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)向監(jiān)理

89、單位支付監(jiān)理費(fèi)用。其三，真正完善了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收機(jī)制，使監(jiān)理單位真正從 “四方驗(yàn)收”中獨(dú)立出來(lái)，改變了 “四方驗(yàn)收”中實(shí)際由建設(shè)單位 “一方驗(yàn)收” 的格局。</p><p>　　5.4加大行政處罰力度</p><p>　　《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》實(shí)施至今已有九、十年，其制定的許多行政處罰規(guī)定已不適應(yīng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。尤其是罰款數(shù)額，對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)并不傷筋動(dòng)骨，相反卻變相滋

90、長(zhǎng)了其為追求暴利，而肆意違法違規(guī)的僥幸心理。因此，上述法律法規(guī)中的行政處罰等條款應(yīng)該及時(shí)被修訂，與時(shí)俱進(jìn)，從而加大建設(shè)單位等的違法成本，使其不敢輕易再犯。</p><p>　　5.5改良預(yù)售房制度</p><p>　　眾所周知，很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度。例如，商品房預(yù)售制度助推了房?jī)r(jià)的上漲；開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房期間過(guò)于注重銷(xiāo)售速度，做出夸大宣傳或捂盤(pán)銷(xiāo)售等投機(jī)取巧的行為。&l

91、t;/p><p>　　盡管預(yù)售制度缺陷很多，但總體來(lái)說(shuō)仍是利大于弊。尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用預(yù)收款，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大大加快行業(yè)的發(fā)展步伐，不能完全否定預(yù)售制度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到的重要作用。因此，對(duì)現(xiàn)行房屋預(yù)售制度進(jìn)行改良，逐漸成為主流看法。</p><p>　　要改良預(yù)售制度，首先要調(diào)整購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房的付款方式。改變訂房時(shí)即刻繳清款項(xiàng)，但交房卻遙遙無(wú)期的陋規(guī)。按工程進(jìn)度逐層支付；引進(jìn)

92、專(zhuān)款專(zhuān)用、銀行擔(dān)任付款中間人制度；設(shè)付款之間隔時(shí)間限制，以利于購(gòu)房人財(cái)務(wù)規(guī)劃。 </p><p>　　如此一來(lái)，對(duì)消費(fèi)者的好處是可以相對(duì)輕松的方式購(gòu)房，而房屋室內(nèi)格局甚至管道排法，也可依據(jù)實(shí)際的需要作必要的調(diào)配，使房屋更加個(gè)性化與符合自己的需要；至于按工期所繳房款則由銀行負(fù)責(zé)監(jiān)控，不允許開(kāi)發(fā)商挪作他用，使產(chǎn)生糾紛的可能性大為降低。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要之前修建的產(chǎn)品贏得口碑，便能促進(jìn)新開(kāi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，且因

93、為未動(dòng)工便開(kāi)始預(yù)售，尚有機(jī)會(huì)直面消費(fèi)者需求，作產(chǎn)品規(guī)劃的調(diào)整，關(guān)注品牌、質(zhì)量、加強(qiáng)售后服務(wù)，最終得到消費(fèi)者認(rèn)同。如此改良既能摒除現(xiàn)行預(yù)售制的弊端，亦可望減少糾紛，形成行業(yè)的良性循環(huán)。</p><p><b>　　5.6行業(yè)規(guī)制</b></p><p>　　行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)的自律性組織，扮演著協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)共同發(fā)展，以及幫助企業(yè)更好地

94、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅地區(qū)性、全國(guó)性的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)普遍建立起來(lái)，而且一些專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)運(yùn)而生，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等。</p><p>　　與政府規(guī)制具有行政職能和一定的強(qiáng)制性不同，由行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施的行業(yè)規(guī)制主要是發(fā)揮引導(dǎo)作用，引導(dǎo)企業(yè)按照協(xié)會(huì)的統(tǒng)一要求承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。企業(yè)與行業(yè)協(xié)會(huì)保持默契的誠(chéng)信機(jī)制，是房地產(chǎn)企業(yè)接受行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)制，并在行業(yè)協(xié)會(huì)引導(dǎo)

95、下承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的前提。這種誠(chéng)信機(jī)制的建立，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須自覺(jué)加入行業(yè)協(xié)會(huì)、遵守協(xié)會(huì)章程、履行相應(yīng)義務(wù)、維護(hù)協(xié)會(huì)權(quán)益、響應(yīng)協(xié)會(huì)號(hào)召、接受協(xié)會(huì)監(jiān)督。 </p><p>　　5.7發(fā)揮社會(huì)各界對(duì)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的監(jiān)督作用</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任或違背社會(huì)責(zé)任的直接利益相關(guān)者都是社會(huì)公眾，因此社會(huì)輿論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任不僅具有鼓勵(lì)、監(jiān)督等規(guī)制作用，同時(shí)又具有予以客觀評(píng)

96、價(jià)的作用，這種評(píng)價(jià)比來(lái)自于政府和行業(yè)的評(píng)價(jià)更具客觀性和公允性。</p><p>　　社會(huì)輿論規(guī)制要充分發(fā)揮各種媒體和民間團(tuán)體的作用，建立多層次、多渠道的評(píng)價(jià)和監(jiān)督體系，營(yíng)造房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的良好氛圍。作為社會(huì)主義民主政治的重要內(nèi)容，以及公民實(shí)現(xiàn)民主權(quán)利的重要途徑，社會(huì)輿論規(guī)制必須保障人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)。這就不僅需要將房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情況置于陽(yáng)光之下，讓社會(huì)公眾充分了餌企業(yè)承擔(dān)社

97、會(huì)責(zé)任的真實(shí)情況，同時(shí)還應(yīng)搭建起企業(yè)與社會(huì)之間溝通的平臺(tái)。為此，應(yīng)鼓勵(lì)那些具備條件的房地產(chǎn)企業(yè)建立承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的評(píng)價(jià)體系，定期發(fā)布社會(huì)責(zé)任報(bào)告或可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，公布企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)狀、規(guī)劃和措施，完善社會(huì)責(zé)任溝通方式和對(duì)話機(jī)制，及時(shí)了解和回應(yīng)利益相關(guān)者的意見(jiàn)建議，主動(dòng)接受政府的指導(dǎo)以及利益相關(guān)者和社會(huì)的評(píng)價(jià)與監(jiān)督。社會(huì)輿論規(guī)制必須把握正確方向，用正確的輿論引導(dǎo)企業(yè)，用科學(xué)的理論武裝企業(yè)，并把現(xiàn)階段必須履行的社會(huì)責(zé)任和倡導(dǎo)企業(yè)承擔(dān)的社

98、會(huì)責(zé)任予以區(qū)分，不可以將倡導(dǎo)的內(nèi)容納入到現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)之中，更不可以采取過(guò)激的手段強(qiáng)制推行。</p><p><b>　　第6章 結(jié)論</b></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事業(yè)，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要部分。整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)周期很大程度上會(huì)發(fā)生共振，居民的住房問(wèn)題是社會(huì)安定有序的一個(gè)基礎(chǔ)因素。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是構(gòu)建和諧社會(huì)中最重要的一

99、環(huán)。</p><p>　　在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的新形勢(shì)下 ,房地產(chǎn)企業(yè)要求得生存和發(fā)展 ,必須改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念 ,積極承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。同時(shí),必須意識(shí)到,只有公民 包括企業(yè)公民 、政府各自履行其責(zé)任 ,社會(huì)才會(huì)和諧運(yùn)轉(zhuǎn)。這需要時(shí)間,需要各方面共同努力。</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　這次畢業(yè)設(shè)計(jì)論文

100、研究的分析階段，論文的撰寫(xiě)及修改階段，都是在X老師的精心指導(dǎo)下完成的。指導(dǎo)老師的對(duì)課題知識(shí)掌握的熟練，指導(dǎo)態(tài)度的嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真，分析處理問(wèn)題的整套思路以及為人處事的方式都給我留下了深刻的印象，同時(shí)是我意識(shí)到自己的很多不足，感謝xx老師在這段時(shí)間里給予我的幫助。</p><p>　　在此，我衷心的向我的指導(dǎo)老師表達(dá)崇高的敬意！大學(xué)四年中有許多老師和同學(xué)給與我學(xué)習(xí)和生活上的幫助，在此，我也感謝他們陪我一路走過(guò)，愿老師，同學(xué)