南京棲園商品住宅項(xiàng)目的定價研究.pdf

1、南京棲園是南京棲霞建設(shè)2008年推出的低密度高端商品住宅項(xiàng)目，從項(xiàng)目立項(xiàng)至今已經(jīng)五年有余，經(jīng)歷了復(fù)雜多變的市場環(huán)境和宏觀調(diào)控期，對于項(xiàng)目的執(zhí)行者而言，定價科學(xué)與否直接影響項(xiàng)目的成敗。
　　本文分析了南京棲園的項(xiàng)目背景和一期項(xiàng)目的定價，運(yùn)用整體利潤指標(biāo)、整體去化速度以及分戶型去化速度等工具對一期項(xiàng)目定價的執(zhí)行效果進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)棲園一期項(xiàng)目的定價總體符合既定的定價目標(biāo)，但仍存人為因素影響、定價策略未能隨時隨市而變、定價考慮因素不全面

2、及部分定價因素的價格調(diào)整系數(shù)不合理等問題。
　　針對人為因素影響的問題，筆者運(yùn)用市場比較法、收益法和成本法等估價理論對棲園的客觀價值做出估算;針對定價策略未隨時隨市而變的問題，筆者將定價目標(biāo)與定價方法、企業(yè)實(shí)力與市場環(huán)境之間建立起了對應(yīng)關(guān)系;針對定價考慮因素不全面及部分價格調(diào)整系數(shù)不合理的問題，筆者根據(jù)相關(guān)理論和多年在一線房地產(chǎn)銷售的經(jīng)驗(yàn)對其進(jìn)行了完善。
　　在上述工作的基礎(chǔ)上，對棲園二期項(xiàng)目的定價進(jìn)行了探討。首先對它進(jìn)行S