基于灰色模型的房地產(chǎn)需求市場研究——以南京市為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中住宅和商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場中最主要的兩個分支市場。它們的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)系到整個房地產(chǎn)市場,而且影響著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會穩(wěn)定。本文從需求角度出發(fā),通過研究需求影響因素與住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求量相關(guān)度的大小,以及以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)預(yù)測未來幾年這兩個市場的需求趨勢,為政府制定合理的宏觀調(diào)控政策提供理論基礎(chǔ),為開發(fā)商提供有效供給的客觀依據(jù),并引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。
　　本文首先介紹了房地產(chǎn)市場、住宅市

2、場和商業(yè)地產(chǎn)的基本概念和特征,并以一般市場需求理論和房地產(chǎn)市場需求理論為基礎(chǔ),通過定性和定量分析方法相結(jié)合,分析目前影響中國住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)市場需求的主要影響因素有國民生產(chǎn)總值(GDP)、人均可支配收入、人均儲蓄存款、人民幣存款利率、人口數(shù)量、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的價格等。以南京為例,以可量化的影響因素為基礎(chǔ),建立灰色相關(guān)度模型,分析這些主要影響因素與住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求之間的相關(guān)度大小,得出影響南京需求市場的最主要因素。以2008年至2

3、012年住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售面積代表需求量,建立灰色預(yù)測模型,預(yù)測未來三年這兩個市場的需求趨勢。并以研究結(jié)果為基礎(chǔ),從不同角度,提出相應(yīng)的對策和建議。
　　研究結(jié)果表明,國民生產(chǎn)總值、人均可支配收入、人均儲蓄存款、人口數(shù)量、人均住宅占有面積、住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售單價是可量化的影響需求的主要因素。其中,國民生產(chǎn)總值是影響住宅需求量的最主要影響因素,而人均占有面積對住宅需求量的影響微乎其微。對于商業(yè)地產(chǎn)來說,商業(yè)地產(chǎn)銷售單價是影響其需求量

4、大小的最主要因素,其次是居民的人均儲蓄存款,人口對于其需求量的影響相對較小。并且,灰色預(yù)測模型結(jié)果表明,未來三年,即2013年至2015年住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求量呈下降趨勢。這主要是因?yàn)閲以絹碓絿?yán)格的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場本身投資利潤降低。
　　針對以上研究結(jié)果提出相關(guān)政策和建議:第一,政府應(yīng)該注重社會總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,為房地產(chǎn)需求市場提供一個穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第二,各地方政府應(yīng)該注重調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)價格,如通過增加相關(guān)稅收,防止炒房