建華置地公司可持續(xù)競爭優(yōu)勢評價研究.pdf

1、中國的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了快速發(fā)展的十年。隨著房地產(chǎn)市場化和城市化進程的深入，房地產(chǎn)業(yè)可謂蓬勃發(fā)展。一方面促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升了中國城市化水平，另一方面，也拉升了房價，提高了城市生產(chǎn)經(jīng)營的成本，在一定程度上阻礙了經(jīng)濟和社會發(fā)展。
　　2014年是我國房地產(chǎn)市場由“黃金時代”轉(zhuǎn)向“白銀時代”的關(guān)鍵一年。截至到2014年，房價不再無休止的上漲，房屋供應(yīng)緊張，一房難求的時代似乎已經(jīng)過去了。2014及之后的中國房地產(chǎn)房價將逐步回歸理性

2、，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣生存和發(fā)展，是急需思考的問題。
　　基于波特的競爭優(yōu)勢理論，競爭優(yōu)勢在于企業(yè)可以給消費者提供的價值。房地產(chǎn)企業(yè)給消費者提供的價值，在房價居高不下的今天，似乎已被沉重的房貸和日益喪失的幸福感所取代。這是不合理的，也是不應(yīng)該的。當(dāng)房地產(chǎn)市場不再以資金和土地賺取高額利潤時，房地產(chǎn)為消費者帶來的價值才日益顯現(xiàn)出來。如何讓這種價值凸顯的更為明顯，需要從房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢的角度進行分析。未

3、來的優(yōu)勢，不再是資金和土地，而是優(yōu)質(zhì)住房時，價格回歸理性時，消費者才能真正感受到因購買住房所帶來的幸福感。
　　有關(guān)競爭優(yōu)勢，國外的資源學(xué)派認(rèn)為企業(yè)核心競爭優(yōu)勢的來源是有形資源和無形資源，能力學(xué)派則認(rèn)為核心競爭優(yōu)勢來源于企業(yè)能力，而模糊競爭優(yōu)勢理論將核心競爭優(yōu)勢的來源歸結(jié)為整體知識庫。國內(nèi)的學(xué)者，對于企業(yè)競爭力，有從企業(yè)“寬度”和“密度”角度分析的，有從產(chǎn)業(yè)平臺、制度平臺、核心能力和市場權(quán)力四個方面分析的，也有從資源與能力、創(chuàng)新、

4、人力資本和管理機制等角度分析的?？傮w上來說，國內(nèi)外對可持續(xù)競爭優(yōu)勢的分析基本上經(jīng)歷了從外生到內(nèi)生因素，從有型因素到無形因素，從物質(zhì)因素到制度管理知識技術(shù)因素的轉(zhuǎn)變，內(nèi)生的無形的制度管理技術(shù)知識等因素逐漸成為可持續(xù)競爭優(yōu)勢來源，基本在學(xué)術(shù)界達(dá)成共識。但針對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)競爭優(yōu)勢進行針對性研究的文章太少，這是之前研究的不足。
　　本文認(rèn)為構(gòu)成一般性企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢的因素也是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢的因素，但其中最大的不同在于

5、，每一類因素，對于可持續(xù)競爭優(yōu)勢的貢獻大小，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中同在一般企業(yè)當(dāng)中的是不同的。轉(zhuǎn)型時期的房地產(chǎn)，要更加關(guān)注產(chǎn)品、創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量，資本和土地固然重要，但已經(jīng)不是核心競爭要素。
　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，可將房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢指標(biāo)體系概括為硬件指標(biāo)和軟件指標(biāo)兩種。所謂硬件指標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的生產(chǎn)要素及能力具體包括資本力、勞動力、科技力、產(chǎn)品力、生產(chǎn)力、營銷力;所謂軟件指標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運行環(huán)境的

6、綜合體，具體包括制度力、管理力、文化力、組織力、創(chuàng)新力。構(gòu)造房地產(chǎn)企業(yè)綜合可持續(xù)競爭優(yōu)勢綜合評價指標(biāo)體系(=βn=3∑i=1kiKi+xn=3∑i=1liLi+δn=3Σi=1miMi+εn=3∑i=1piPi+ηn=2∑i=1tiTi+vn=2∑i=1niNi+φn=2∑i=1ziZi+ψn=3∑i=1giGi+γn-2∑i=1wiWi+θn-2∑i=1ciCi)
　?。é隆、δ、ε、η、v、φ、ψ、γ、θ分別代表資本力、勞動

7、力、科技力、產(chǎn)品力、生產(chǎn)力、營銷力、制度力、管理力、文化力和組織力在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭力中的權(quán)重，根據(jù)各指標(biāo)在企業(yè)競爭力中的重要程度，其權(quán)重估計值分別為0.05、0.15、0.05、0.1、0.15、0.1、0.1、0.1、0.1、0.1)
　　運用房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢指標(biāo)體系計算出建華置地可持續(xù)競爭優(yōu)勢大小。從可持續(xù)競爭優(yōu)勢各要素來講，區(qū)位力和文化力競爭優(yōu)勢較好，勞動力競爭優(yōu)勢次之，資本力和科技力的競爭優(yōu)勢再次之，產(chǎn)品力