基于特征價格模型的房價研究——以杭州市為例.pdf

1、住房是人們生活的必需品，其價格水平一直受到人們廣泛的關(guān)注。對于城市住房價格問題的研究，如房價是否合理、房價的影響因素等是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中值得深入探討的重要課題。
　　本文以杭州市為例，利用杭州價格網(wǎng)(http://www.hzjg.gov.cn)上公示的2015年1月-12月杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū))新建商品住房一房一價數(shù)據(jù)全面地研究影響房價的因素。首先綜合利用ARCGIS10.2軟件和百度地圖拾取坐標系統(tǒng)將樓盤的建筑特征、

2、公共交通設施、醫(yī)療設施、教育設施、公共綠地、商業(yè)設施等指標統(tǒng)計出來建立杭州市電子地圖數(shù)據(jù)庫，利用statal3.1進行描述性統(tǒng)計分析。結(jié)合已有文獻的研究和描述性統(tǒng)計的發(fā)現(xiàn)，提出本文的四個假設并利用特征價格模型(Hedonic Price Model)進行回歸驗證:在控制新建商品住房建筑特征的前提下，首先考慮區(qū)位因素對房價的影響，區(qū)位因素包括到CBD的距離、公交便捷性、地鐵可達性;然后檢驗醫(yī)療設施、教育設施、公共綠地、商業(yè)設施等鄰里因素對

3、房價的影響，并探討其中的成因;再考慮西湖景區(qū)對周邊房價的溢價效應，最后利用行政區(qū)邊界的虛擬變量檢驗邊界效應因素對房價的影響。
　　本文的實證結(jié)果顯示，在控制商品房建筑特征和到CBD距離的前提下，公交、地鐵的可達性對新建商品住房的銷售單價有正向作用，其中地鐵的溢價高于公交的溢價，已通車的地鐵的溢價高于正在建設的地鐵溢價。三甲醫(yī)院、優(yōu)質(zhì)學區(qū)、公園對其商品房銷售單價有正向作用，電影院對房價有負向的影響，這是因為在交通便捷的情況下，人們對