城市房地產(chǎn)空間預期評估研究.pdf

1、區(qū)位作為房地產(chǎn)的重要特征,是形成城市間房地產(chǎn)價格差異和城市內(nèi)不同區(qū)域房地產(chǎn)價格差異的重要原因,但不是唯一原因。國內(nèi)外學者已經(jīng)證明人們的預期對房地產(chǎn)價格的變動有著不可忽視的作用,而人們對未來經(jīng)濟和社會發(fā)展、收入變動、房價變動的預期更多源于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境建設規(guī)劃等的制定和出臺,因此,研究區(qū)位因素和規(guī)劃預期因素對房地產(chǎn)價格的作用成為國內(nèi)外理論界和實務界關注的焦點。
　　區(qū)位是空間位置關系的反映,規(guī)劃是城市未來

2、發(fā)展的藍圖,因此,在房地產(chǎn)評估中需要采用空間數(shù)據(jù)處理技術、空間統(tǒng)計分析方法來實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的空間比較分析和規(guī)劃預期的數(shù)字化模擬,以提高評估結果的客觀合理性和科學動態(tài)性。本文集成應用了3S技術、面板數(shù)據(jù)模型、空間計量模型和Matlab、Eviews、Stata統(tǒng)計軟件包,構建了城市商品住宅宜居性特征空間評價模型、礦業(yè)城市商品住宅價格空間評價模型、市場參與者異質(zhì)預期對房價影響的雙固定效應變截距模型、城市房地產(chǎn)預期評估模型、包含宏觀調(diào)控虛擬變

3、量的房價與租金變系數(shù)面板模型,提出了城市房地產(chǎn)空間預期評估方法,通過實證分析得到市場參與者的異質(zhì)預期、規(guī)劃預期、自然區(qū)位、政治區(qū)位、基礎設施建設是影響房地產(chǎn)價格的主要因素,不同規(guī)劃預期因素對商品住宅價格的影響在方向和提前期上存在顯著差異,房價變動對宏觀經(jīng)濟的影響、宏觀調(diào)控下房價與租金的關系存在顯著的城市差異等研究結論。主要貢獻如下:
　　1.提出了城市宜居性特征評價體系和礦業(yè)城市商品住宅價格影響因素體系,構建了城市商品住宅宜居性特

4、征和礦業(yè)城市商品住宅價格的空間評價模型
　　在國內(nèi)外關于城市宜居性特征評價體系和商品住宅價格影響因素體系的基礎上,通過增加自然、政治、交通和文化四個區(qū)位指標和礦業(yè)依存度、礦業(yè)從業(yè)率、資源開采度、礦產(chǎn)資源價格四個資源特征指標,形成了城市宜居性特征評價體系和礦業(yè)城市商品住宅價格影響因素體系。通過對2005-2010年中國35個大中城市和2003-2010年中國21個礦業(yè)地級市與39個非礦業(yè)地級市的實證研究,構建了城市商品住宅宜居性特征

5、空間評價模型和礦業(yè)城市商品住宅價格空間評估模型,得出自然區(qū)位、政治區(qū)位、基礎設施投資、氣候條件、經(jīng)濟水平是形成城市間商品住宅價格差異的主要原因;環(huán)境因素、資源特征、基礎設施、自然區(qū)位和政治區(qū)位是影響礦業(yè)城市商品住宅價格的重要因素,而人口數(shù)量、交通區(qū)位和文化區(qū)位是影響非礦業(yè)城市商品住宅價格的重要因素。
　　2.分析了收入異質(zhì)預期和規(guī)劃預期對房地產(chǎn)價格的影響,構建了異質(zhì)預期對住宅價格影響的雙固定效應變截距模型和房地產(chǎn)預期評估模型

6、>　　以Giovanni Favaray&Zheng Song提出的異質(zhì)預期為基礎,分析了異質(zhì)預期條件下市場參與者的最優(yōu)住宅使用數(shù)量和市場均衡價格,通過對1999-2011年中國31個省、市、自治區(qū)的實證研究,構建了市場參與者異質(zhì)預期對住宅價格影響的雙固定效應變截距模型,得出市場參與者的異質(zhì)預期程度與商品住宅價格呈正相關關系,且住宅市場存在類似于股市的短期動量和長期反轉(zhuǎn)現(xiàn)象。從城市各種規(guī)劃對房地產(chǎn)價格的影響出發(fā),建立了城市房地產(chǎn)價格預期

7、因素體系,以張所地構建的“城市不動產(chǎn)動態(tài)與預期評估模型”為基礎,通過對模型的簡化,以及對2000-2011年中國31個地區(qū)的實證研究,構建了包含先行因素、現(xiàn)實因素和預期因素的房地產(chǎn)預期評估模型,得出建材價格對商品住宅價格有滯后三期的正影響,老年人口撫養(yǎng)比對商品住宅價格有顯著的負影響,而少年人口撫養(yǎng)比對商品住宅價格的影響不顯著,不同預期因素對商品住宅價格的影響在方向和提前作用期上存在顯著差異。
　　3.系統(tǒng)分析了住房價格變動對居民消

8、費支出、人均GDP、居民人均可支配收入、居民消費水平和開發(fā)商住房投資的影響途徑,實證研究了住房價格變動對宏觀經(jīng)濟影響的區(qū)域差異
　　在國內(nèi)外關于住房價格變動對GDP、居民消費支出的影響研究基礎上,增加了人均可支配收入、房地產(chǎn)投資和居民消費水平對住房價格變動的響應過程,系統(tǒng)分析了住房價格變動對宏觀經(jīng)濟的影響途徑。以面板向量自回歸模型為基礎,通過對2000-2011年中國31個省、市、自治區(qū)的實證研究,得出城鎮(zhèn)居民消費支出、人均 GD

9、P、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民消費水平對住房價格變動在東、中、西部表現(xiàn)出不同的響應過程,只有房地產(chǎn)開發(fā)商的住房投資對住房價格變動的響應不存在區(qū)域差異。
　　4.構建了包含宏觀調(diào)控虛擬變量的房價與租金變系數(shù)面板模型,分析了宏觀調(diào)控影響下房價與租金關系的城市差異
　　在國內(nèi)外關于房價與租金關系模型研究的基礎上,增加了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控虛擬變量,通過對1998-2010年中國35個大中城市的實證研究,構建了包含宏觀調(diào)控虛擬變量的